Lerne, was im Underwriting schief gehen kann

Hauskäufer, die vorab zugelassen wurden, haben die schwerste Zeit zu verstehen, warum sie im Underwriting abgelehnt werden können. Sie glauben, dass, weil ein Verleiher ihnen einen preapproval-Brief gab, dass sie qualifiziert und in der Lage waren, ein Haus zu kaufen. Ein preapproval Brief bedeutet, dass sie qualifiziert scheinen, aber bis Underwriting untersucht die Datei und sorgfältig ihre persönliche Situation hinterfragt, gibt es viele Möglichkeiten, ein zuvor zugelassener Kreditnehmer aus dem Underwriting ohne Genehmigung rausgeschmissen werden kann.

Die meisten Käufer werden zugelassen, aber einige nicht

Die Tatsache, dass die meisten Käufer von Eigenheimen nichts davon wissen, was beim Underwriting schiefgehen kann, ist wahrscheinlich ein Vorteil, da sie nicht Ich weiß nicht genug, um nervös zu sein. Die meisten Käufer werden zugelassen, andere jedoch nicht. Diejenigen, die abgelehnt werden, neigen dazu, es sehr schwer zu nehmen, besonders wenn sie für diese Nachrichten nicht vorbereitet waren. Ihnen wird nicht oft gesagt, dass es möglich ist, dass sie die Hypothek nicht bekommen. Ihr Immobilienmakler weiß es nicht, und der Kreditgeber neigt dazu, auf das Beste zu hoffen.

Die Dinge, die Ihr Darlehen behindern könnten

Kreditnehmer gehen oft davon aus, dass sie bei allen revolvierenden Schuldenzahlungen aktuell sind, dass sie eine ausgezeichnete Kreditvergabe haben. Sie denken nicht über Beschränkungen wie Schulden-zu-Einkommens-Verhältnisse und Back-End-Ratios nach und darüber, wie sich ihre letzten 10 Jahre Kreditberichterstattung auf einen FICO-Score auswirken könnten. Im Folgenden sind einige der Dinge aufgeführt, die beim Underwriting schief gehen können und wie sich dies auf die Fähigkeit eines Kreditnehmers auswirken kann, für die Hypothek zugelassen zu werden.

A Low Appraisal

Die wichtigste Sache, die beim Underwriting schief gehen kann, ist die Beurteilung. Entweder kann die Bewertung des Werts zu einer geringen Bewertung führen oder der Versicherer kann unmittelbar vor der Genehmigung eine Überprüfung durch einen anderen Sachverständigen verlangen. Es gibt Möglichkeiten, eine niedrige Bewertung zu bestreiten, aber meistens gewinnt der Gutachter.

Wenn der Käufer nicht über das Geld verfügt, um die Differenz zu zahlen, und der Verkäufer sich weigert, den Preis zu senken, könnte der schwebende Verkauf stornieren.

Darüber hinaus wird die Datei wahrscheinlich vom Underwriter abgelehnt, wenn die erste Schätzung den Kaufpreis widerspiegelt, die zweite Schätzung jedoch niedrig ist. Die Werte werden als nicht konform angesehen. Einige Arten von Darlehen verbieten eine dritte Einschätzung durch die Vergabe einer Fallnummer, so dass es nicht wie ein Kreditnehmer einfach bei einem anderen Kreditgeber beantragen und für eine neue Beurteilung bezahlen kann.

Die Immobilie könnte sich nicht für die Hypothek qualifizieren

Ganz oben auf der Liste anderer Dinge, die beim Underwriting schief gehen können, ist die Tatsache, dass die Immobilie selbst nicht für die Hypothek qualifiziert ist. Der Gutachter kann angeben, dass bestimmte Strukturen nicht konform sind oder der Gutachter keine Genehmigung für eine Renovierung findet, oder unzulässige Verbesserungen können umfangreiche Reparaturen erfordern, um das Haus auf den Code zu bringen, oder das Haus könnte als unbewohnbar gelten.

Unerklärliche Lücken in der Beschäftigungsgeschichte und anderen beschäftigungsbezogenen Faktoren

Eine weitere große Besorgnis über Dinge, die beim Underwriting schief gehen können, betrifft die Beschäftigungsgeschichte. Gibt es unerklärte Lücken in der Beschäftigungsgeschichte des Kreditnehmers? Hat der Kreditnehmer innerhalb der letzten 2 Jahre seinen Arbeitsplatz gewechselt und die neue Position fällt nicht in die gleiche Branche?

Ist der Entleiher ein Zeitarbeiter und noch nicht dauerhaft? Ist es wahrscheinlich, dass das Unternehmen in naher Zukunft Mitarbeiter entlassen wird? Kürzlich informierte ein Underwriter einen Kreditnehmer darüber, dass ihr Kredit abgelehnt würde, wenn sie keinen Brief von ihrem Arbeitgeber, dem Staat Kalifornien, bekommen könnte, der garantierte, dass sie in den nächsten drei Jahren nicht umsorgt werden würde. So ziemlich unmöglich.

Alle Einkünfte, die zur Qualifizierung der Hypothek verwendet werden, müssen vom Arbeitgeber dokumentiert werden. Wenn ein Mitarbeiter Bonuszahlungen, Provisionen oder regelmäßige Überstunden erhält, die nicht garantiert sind, darf dieser Kreditnehmer dieses zusätzliche Einkommen möglicherweise nicht für Qualifizierungszwecke verwenden.

Andere unerwartete Faktoren

Einige der anderen Faktoren, die im Underwriting zu Fehlentwicklungen geführt haben, sind für den Kreditnehmer oft eine völlige Überraschung. Der Kreditnehmer kann das Ausmaß bestimmter Arten von Problemen nicht erkennen und wie sie eine Hypothek beeinflussen können.

Ein anderer Kreditnehmer war bereit, aus dem Underwriting herauszukommen, als er plötzlich entdeckte, dass er noch nicht geschieden war. Er dachte, seine Scheidung sei abgeschlossen, aber das war es nicht. Seine bald Ex-Frau weigerte sich, eine Quittungsklausel zu unterzeichnen, so dass der Kreditnehmer nicht für die Hypothek genehmigt werden konnte.

Ein anderer Entleiher entdeckte plötzlich ein Urteil gegen ihn, das in einem anderen Staat aufgezeichnet wurde. In früheren Zeiten, vor dem digitalen Zeitalter und der verbesserten Kommunikation, wäre ein solcher Artikel nicht erkennbar gewesen. Nicht heute.

Ein Kreditnehmer, der keine Steuererklärung eingereicht oder keine Verlängerung eingereicht und die fälligen Steuern gezahlt hat, wird höchstwahrscheinlich die Risikoprüfung auch nicht vornehmen.

Leerverkauf oder Zwangsversteigerung

Wenn Sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums einen Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung getätigt haben, könnte dies ausreichen, um Ihre Datei aus dem Underwriting herauszunehmen. Im Allgemeinen sind FHA Kreditgeber nachsichtiger über die Zeit, die benötigt wird, um ein anderes Haus nach einem Leerverkauf oder einer Zwangsvollstreckung zu kaufen, aber konventionelle Kreditgeber können Ihre Zeichnungsdatei aus diesen Gründen ablehnen, wenn sie dies wünschen. Nicht zu vergessen, einige Leerverkäufe werden irrtümlich als Abschottung gemeldet.

Ihre beste Wette, um zu vermeiden, sich mit Dingen zu befassen, die beim Underwriting schiefgehen können, ist, Ihre gesamte Finanzgeschichte dem Darlehensgeber vor Ihrer ersten Darlehensvoraussetzung zu offenbaren. Bitten Sie den Kreditgeber, Ihre Kreditakte zu überprüfen. Legen Sie Ihre Steuererklärungen ab, behalten Sie einen sauberen Kredit bei und geben Sie Ihre Ersparnisse nicht aus, noch erhöhen Sie die Kreditkartenschulden zwischen dem Zeitpunkt, an dem Sie ein Angebot abgeben, und Sie werden durch das Underwriting zugelassen.

Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.