Lernen Sie die Vor- und Nachteile von Adjustable Rate Hypotheken

Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM) sind Wohnungsbaudarlehen mit einer variablen Rate. Während die Zinsen im Allgemeinen steigen und fallen, folgen Zinssätze für Hypotheken mit variabler Verzinsung. Diese können nützliche Darlehen für den Einstieg in ein Zuhause sein, aber sie sind auch riskant. Diese Seite behandelt die Grundlagen von variabel verzinslichen Hypotheken.

Die Zinssätze

Hypothekarkredite mit variablem Zinssatz sind einzigartig, da sich der Zinssatz der Hypothek an die Zinssätze am Markt anpasst.

Dies ist wichtig, weil die Hypothekenzahlungsbeträge (teilweise) durch den Zinssatz für das Darlehen bestimmt werden. Wenn der Zinssatz steigt, steigt die monatliche Zahlung. Ebenso sinken die Zahlungen bei fallenden Zinsen.

Die Rate Ihrer Hypothek mit veränderlichem Zinssatz wird durch einen bestimmten Marktindex bestimmt. Viele variabel verzinsliche Hypotheken sind an den LIBOR, Prime Rate, Cost of Funds Index oder einen anderen Index gebunden. Der Index, den Ihre Hypothek verwendet, ist eine Formsache, aber sie kann beeinflussen, wie sich Ihre Zahlungen ändern. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, warum er Ihnen eine Hypothek mit variablem Zinssatz basierend auf einem bestimmten Index angeboten hat.

Hypothekenzahlungen mit variablem Zinssatz

Ein Hauptgrund für Hypothekarkredite mit variablem Zinssatz ist, dass Sie möglicherweise mit einer niedrigeren monatlichen Zahlung rechnen müssen. Die Bank belohnt Sie in der Regel mit einer niedrigeren anfänglichen Rate, weil Sie das Risiko eingehen, dass die Zinsen in Zukunft steigen könnten. Vergleichen Sie die Situation mit einer festen Hypothek, bei der die Bank dieses Risiko eingeht.

Bedenken Sie, was passiert, wenn die Zinsen steigen: Die Bank bleibt stecken und leiht Ihnen Geld zu einem unter dem Marktzins liegenden Zinssatz, wenn Sie eine festverzinsliche Hypothek haben. Auf der anderen Seite, wenn die Zinsen fallen, werden Sie einfach refinanzieren und eine bessere Rate bekommen.

Fallstricke von Hypotheken mit veränderlichem Zinssatz

Leider gibt es kein kostenloses Mittagessen. Während Sie von einer niedrigeren Zahlung profitieren können, haben Sie immer noch das Risiko, dass die Zinsen für Sie steigen.

Wenn dies geschieht, kann sich Ihre monatliche Zahlung drastisch erhöhen. Was früher eine erschwingliche Zahlung war, kann eine ernste Belastung werden, wenn Sie eine Hypothek mit veränderlichem Zinssatz haben. Die Zahlung kann so hoch werden, dass Sie auf die Schuld zurückzahlen müssen.

Managing Adjustable Mortgages

Um die Risiken zu managen, sollten Sie die richtige Hypothek mit variablem Zinssatz auswählen. Der beste Weg, um Ihr Risiko zu verwalten, ist ein Darlehen mit Einschränkungen und "Caps". Caps sind Grenzen dafür, wie viel eine Hypothek mit einstellbarer Rate tatsächlich anpassen kann.

Möglicherweise haben Sie Obergrenzen für den Zinssatz, der auf Ihr Darlehen angewendet wird, oder Sie haben eine Obergrenze für den Betrag Ihrer monatlichen Zahlung. Schließlich kann Ihr Darlehen eine garantierte Anzahl von Jahren umfassen, die vergehen müssen, bevor die Rate anfängt, sich anzupassen - beispielsweise die ersten fünf Jahre. Diese Einschränkungen beseitigen ein gewisses Risiko von variabel verzinslichen Hypotheken, können aber auch zu Problemen führen.

Jetzt sind Sie auf dem Laufenden, wie ARM-Hypotheken funktionieren. Schauen wir uns an, wie sie manchmal nicht zu Ihren Gunsten arbeiten. Beachten Sie, dass der Begriff ARM Hypothek redundant ist - das "M" ist für Hypotheken - aber wir werden diesen Begriff auf dieser Seite für die Vertrautheit verwenden.

ARM-Hypothekenkappen können auf verschiedene Arten funktionieren. Es gibt periodische Caps und Lifetime Caps. Eine Periodenkappe begrenzt, wie viel sich Ihre Rate während eines bestimmten Zeitraums ändern kann - wie ein Zeitraum von einem Jahr.

Lifetime Caps begrenzen, wie viel sich Ihre ARM-Hypothekenzinsen während der gesamten Laufzeit des Darlehens ändern können.

ARM Mortgage Examples

Angenommen, Sie haben eine periodische Obergrenze von 1% pro Jahr. Wenn die Zinsen in diesem Jahr um 3% steigen, wird Ihr ARM-Hypothekenzinssatz aufgrund der Obergrenze nur um 1% steigen. Lebensdauer-Caps sind ähnlich. Wenn Sie eine Laufzeitbegrenzung von 5% haben, wird der Zinssatz für Ihr Darlehen nicht mehr als 5% nach oben angepasst.

Bedenken Sie, dass Zinsänderungen, die über eine periodische Obergrenze hinausgehen, von Jahr zu Jahr übertragen werden können. Betrachten Sie das obige Beispiel, bei dem die Zinssätze um 3% stiegen, aber Ihr ARM-Hypothekenlimit hielt Ihre Kreditrate bei einem Anstieg von 1%. Wenn die Zinssätze im nächsten Jahr unverändert bleiben, ist es möglich, dass Ihre ARM-Hypothekenzinsen ohnehin um weitere 1% steigen - weil Sie noch nach der vorherigen Obergrenze "schulden".

Es gibt eine Vielzahl von ARM-Hypothekengeschmacksrichtungen. Beispielsweise könnten Sie Folgendes finden:

• 10/1 ARM-Hypothek - die Rate wird für 10 Jahre festgelegt und dann jedes Jahr angepasst (bis zur Obergrenze, falls vorhanden)
• 7/1 ARM-Hypothek - der Satz ist für 7 Jahre festgesetzt und passt sich dann jedes Jahr an (bis zur Obergrenze, falls vorhanden)
• 1 Jahr ARM-Hypothek - der Satz ist für ein Jahr festgelegt und passt sich jährlich an

Es werden nicht alle Caps gleich gebildet

Beachten Sie, dass sich die Caps während der Laufzeit Ihres Darlehens unterscheiden können. Die erste Anpassung kann bis zu 5% betragen, während nachfolgende Anpassungen auf 1% begrenzt werden können.

Wenn dies der Fall bei einer ARM-Hypothek ist, die Sie erwägen, sollten Sie sich auf einen wilden Schwung Ihrer monatlichen Zahlungen einstellen, wenn der erste Reset stattfindet.

Fallstricke von Caps

Während Caps und Einschränkungen Sie schützen können, können sie einige Probleme verursachen. Zum Beispiel kann Ihre ARM-Hypothek eine Begrenzung haben, wie hoch die monatliche Zahlung gehen wird - unabhängig von Bewegungen der Zinssätze. Wenn die Zinssätze so hoch werden, dass Sie die obere (Dollar-) Grenze Ihrer Zahlungen erreichen, zahlen Sie möglicherweise nicht alle Zinsen, die Sie für einen bestimmten Monat schulden. In diesem Fall kommt es zu einer negativen Amortisation - das bedeutet, dass Ihr Kreditsaldo tatsächlich pro Monat steigt .

Der Käufer ist sich bewusst

Das Endergebnis bei ARM-Hypotheken ist, dass Sie wissen müssen, was Sie in bekommen. Ihr Kreditgeber sollte einige Worst-Case-Szenarien erklären, damit Sie nicht durch Zahlungsanpassungen blind gemacht werden. Die meisten Kreditnehmer schauen sich diese Was-wäre-wenn-Fälle an und gehen davon aus, dass sie in der Lage sein werden, Zahlungserhöhungen in der Zukunft besser zu absorbieren - egal ob 5 oder 10 Jahre. Das mag sehr wohl der Fall sein, aber die Dinge funktionieren nicht immer so, wie wir es geplant haben.