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Was ist eine Hypothek mit veränderlichem Zinssatz?
Eine Hypothek mit variablem Zinssatz, kurz ARM genannt, ist eine Hypothek mit einem Zinssatz, der an einen Wirtschaftsindex gekoppelt ist. Der Zinssatz und Ihre Zahlungen werden periodisch nach oben oder unten angepasst, wenn sich der Index ändert.
ARM-Terminologie
Index
Ein Index ist ein Leitfaden, den Kreditgeber verwenden, um Zinsänderungen zu messen. Gemeinsame Indizes, die von Kreditgebern verwendet werden, umfassen die Aktivität von ein, drei und fünfjährigen Schatzanweisungen, aber es gibt viele andere.
Jeder ARM ist mit einem bestimmten Index verknüpft.
Margin
Betrachten Sie die Margin als Markup des Kreditgebers. Es ist ein Zinssatz, der die Kosten des Darlehensgebers darstellt, Geschäfte zu machen, plus den Profit, den sie für das Darlehen machen werden. Die Margin wird zur Indexrate addiert, um Ihren Gesamtzins zu bestimmen. Es bleibt in der Regel das gleiche während des Lebens Ihres Wohnungsbaudarlehens.
Anpassungszeitraum
Der Anpassungszeitraum ist der Zeitraum zwischen möglichen Zinsanpassungen.
Sie können einen ARM sehen, der mit Zahlen wie 1-1, 3-1 und 5-1 beschrieben ist. Die erste Zahl in jedem Satz bezieht sich auf die Anfangsperiode des Darlehens, während der Ihr Zinssatz derselbe bleibt, wie an dem Tag, an dem Sie Ihre Leihpapiere unterschrieben haben.
Die zweite Zahl ist die Anpassungsperiode, die angibt, wie oft nach Ablauf der Anfangsperiode Anpassungen an der Rate vorgenommen werden können. Die obigen Beispiele sind alle ARMs mit jährlichen Anpassungen - das bedeutet, dass Anpassungen jedes Jahr vorgenommen werden können.
Wenn meine Zahlungen steigen können, warum sollte ich dann einen ARM in Betracht ziehen?
Der anfängliche Zinssatz für einen ARM ist niedriger als der einer festverzinslichen Hypothek, bei der der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens unverändert bleibt. Eine niedrigere Rate bedeutet niedrigere Zahlungen, die Ihnen helfen könnten, sich für einen größeren Kredit zu qualifizieren.
Wie lange planen Sie, das Haus zu besitzen?
Die Möglichkeit von Zinserhöhungen ist weniger ein Faktor, wenn Sie planen, das Haus innerhalb weniger Jahre zu verkaufen.
Erwarten Sie, dass Ihr Einkommen steigt? Wenn dies der Fall ist, könnten die zusätzlichen Mittel die höheren Zahlungen abdecken, die sich aus Preiserhöhungen ergeben.
Einige ARMs können in eine Festhypothek umgewandelt werden. Die Conversion-Gebühren können jedoch hoch genug sein, um alle Einsparungen zu vermeiden, die Sie mit der anfänglichen niedrigeren Rate gesehen haben.
ARM-Indizes
Während Sie nicht diktieren können, welchen Index ein Kreditgeber verwendet, können Sie einen Kredit und Kreditgeber auf der Grundlage des für das Darlehen geltenden Index auswählen. Fragen Sie den Kreditgeber, wie jeder Index in der Vergangenheit funktioniert hat. Ihr Ziel ist es, einen ARM zu finden, der mit einem Index verbunden ist, der über viele Jahre hinweg ziemlich stabil geblieben ist.
Beachten Sie beim Vergleich der Kreditgeber sowohl den Index als auch die angebotene Margin Rate.
Discounted Rates and Buydowns
Wenn Sie ein Haus kaufen, stoßen Sie möglicherweise auf Verkäufer, die eine Buy-Down-Gebühr anbieten, die es dem Kreditgeber ermöglicht, Ihnen einen anfänglichen Zinssatz anzubieten, der niedriger ist als die Summe aus Index und Marge.Neue Bauherren bieten manchmal diese Art von Kauf-Paket, um Menschen in ihre Häuser zu bekommen.
Die Abrechnungsrate wird schließlich verfallen und Ihre Zahlungen könnten erheblich steigen, wenn ein ARM-Satz zum gleichen Zeitpunkt, zu dem der Abschlag ausläuft, nach oben korrigiert wird.
Denken Sie daran, dass Verkäufer manchmal den Preis eines Hauses um den Betrag erhöhen, den sie zahlen, um Ihr Darlehen zu kaufen. Die zusätzlichen Kosten können rechtzeitig alle Ersparnisse vom ursprünglichen Rabatt übersteigen.
Zinsobergrenzen
Zinsobergrenzen begrenzen die Höhe der Zinsen, die Ihnen berechnet werden können. Es gibt zwei Arten von Zinsobergrenzen, die mit ARMs verbunden sind.
- Periodenbegrenzungen begrenzen den Betrag, den Ihr Zinssatz von einer Anpassungsperiode zur nächsten erhöhen kann. Nicht alle ARMs haben periodische Ratenbegrenzungen.
- Gesamtobergrenzen begrenzen, wie hoch der Zinssatz während der Laufzeit des Kredits sein kann. Allgemeine Obergrenzen sind seit 1987 gesetzlich vorgeschrieben.
Zahlungskappen
Eine Zahlungsobergrenze begrenzt die Höhe der monatlichen Zahlung bei jeder Anpassung. ARMs mit Zahlungszielen haben häufig keine periodischen Zinsobergrenzen.
Carryovers
Wenn eine Zinsobergrenze Ihre Zinsen bei einer Anpassung nach unten gedrückt hat, obwohl der Index gestiegen ist, kann der Betrag der Erhöhung auf die nächste Anpassungsperiode übertragen werden.
Vorsicht bei negativen Abschreibungen
Die Amortisation findet statt, wenn die Zahlungen groß genug sind, um die fälligen Zinsen zuzüglich eines Teils des Kapitals zu zahlen.
Eine negative Amortisation tritt auf, wenn Zahlungen die Zinskosten nicht decken. Der unbezahlte Betrag wird wieder dem Darlehen hinzugefügt, wo es noch mehr Zinsschulden generiert. Wenn dies so weitergeht, könnten Sie viele Zahlungen leisten, aber noch mehr schulden als zu Beginn des Darlehens.
Eine negative Amortisation tritt im Allgemeinen auf, wenn ein Kredit eine Zahlungsobergrenze hat, die dafür sorgt, dass monatliche Zahlungen die Zinskosten nicht decken.
Kreditgeber sind verpflichtet, Ihnen schriftliche Informationen zu geben, damit Sie eine Hypothek vergleichen und auswählen können. Zögern Sie nicht, so viele Fragen zu stellen, wie es Ihnen hilft, jeden Aspekt von ARMs und anderen Wohnungsbaudarlehen zu verstehen, die Ihnen angeboten werden.
Holen Sie sich die Fakten über Adjustable Rate Hypotheken
Was sind die Risiken einer variabel verzinslichen Hypothek? Reduzieren Sie Ihre Risiken, bevor Sie einen ARM akzeptieren.
Discounted Rates - Buydowns
Verkäufer zahlen manchmal eine Gebühr, die es dem Kreditgeber erlaubt, Ihnen eine anfängliche Rate anzubieten, die niedriger ist als die Summe aus dem Index und der Marge. Die Abrechnungsrate wird schließlich auslaufen.
- The Double Whammy
Ihre Zahlungen können erheblich steigen, wenn Ihre Rate gleichzeitig mit dem Rabatt angepasst wird. - Lohnt sich ein Preisnachlass?
Verkäufer können den Preis für ein Haus um den Betrag erhöhen, den sie zahlen, um Ihr Darlehen zu kaufen. Die zusätzlichen Kosten können rechtzeitig alle Ersparnisse vom ursprünglichen Rabatt übersteigen.
Zinsobergrenzen
Zinsobergrenzen begrenzen die Höhe der Zinsen, die Ihnen berechnet werden können. Es gibt zwei Arten von Zinsobergrenzen, die mit ARMs verbunden sind.
- Periodenbegrenzungen begrenzen den Betrag, um den Ihr Zinssatz von einer Anpassungsperiode zur nächsten steigen kann.Nicht alle ARMs haben periodische Ratenbegrenzungen.
- Gesamtobergrenzen begrenzen, wie hoch der Zinssatz während der Laufzeit des Kredits sein kann. Allgemeine Obergrenzen sind seit 1987 gesetzlich vorgeschrieben.
Zahlungskappen
Eine Zahlungsobergrenze begrenzt die Höhe der monatlichen Zahlung bei jeder Anpassung. ARMs mit Zahlungszielen haben häufig keine periodischen Zinsobergrenzen.
Carryovers
Wenn eine Zinsobergrenze Ihren Zins niedrig gehalten hat, obwohl der Index gestiegen ist, kann der Betrag der Erhöhung auf die nächste Anpassungsperiode übertragen werden.
Negative Amortisation
Die Amortisation erfolgt, wenn die Zahlungen groß genug sind, um die fälligen Zinsen plus einen Teil des Prinzips zu zahlen.
- Eine negative Amortisation tritt auf, wenn Zahlungen die Zinskosten nicht decken. Der unbezahlte Betrag wird wieder dem Darlehen hinzugefügt, wo es noch mehr Zinsschulden generiert. Wenn dies so weitergeht, könnten Sie viele Zahlungen leisten, aber noch mehr schulden als zu Beginn des Darlehens.
- Eine negative Amortisation tritt im Allgemeinen auf, wenn ein Kredit eine Zahlungsobergrenze hat, die dafür sorgt, dass monatliche Zahlungen die Zinskosten nicht decken.
- Negative Amortisation wirkt sich nicht so stark aus, wenn Immobilien gut bewertet werden. Daher können niedrigere Zahlungen für Sie attraktiver sein, als das Prinzip zu bezahlen.
Kreditgeber sind verpflichtet, Ihnen schriftliche Informationen zu geben, damit Sie eine Hypothek vergleichen und auswählen können. Zögern Sie nicht, so viele Fragen zu stellen, wie es Ihnen hilft, jeden Aspekt Ihres Darlehens zu verstehen.
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