Ist Joint Tenancy Ihre Best-Title-Option?

Gemeinsame Vermietung ist eine so beliebte Option für so viele Erstkäufer, dass es oft die Standardoption ist, die von den Käufern gewählt wird, ohne eine Erklärung oder einen Gedanken zu den anderen verfügbaren Optionen. In der Tat enthalten einige Kaufverträge eine Bestimmung für die Wahl der Art, wie ein Käufer Titel halten wird, obwohl es in Staaten wie Kalifornien nicht üblich ist.

Die Auswahl von Joint Tenancy als Methode zur Eigentumsvorbehalt bei Immobilientaten wird in der Regel bei Treuhandkonto oder bei Abschluss ohne viel Erklärung ausgewählt.

Das ist, weil Treuhänder, zusammen mit Immobilienmaklern und anderen Fachleuten ohne Jura-Abschluss, kein Recht ausüben können. Nur ein Immobilienanwalt kann in vielen Staaten einen Kunden über das Immobilienrecht beraten, wie es wohl sein sollte. Sie wollen keinen schlechten Rat bekommen. Und wenn Sie das tun, möchten Sie eine Person haben, die rechtlich für den schlechten Rat verantwortlich ist. Ja, das ist das Ticket, verklage einfach alle Anwälte, (Scherz).

Gemeinsames Mietverhältnis kann von zwei oder mehr Personen gehalten werden. Jede Person besitzt einen gleichen Anteil. Das Gemeinsame Mietverhältnis mit dem Hinterbliebenenrecht beinhaltet jedoch auch Sonderübertragungen, die nach dem Tod eines Mitmieters die Übertragung des Eigentums an die übrigen gemeinsamen Mieter ermöglichen. In diesem Fall wird in der Regel eine eidesstattliche Erklärung über den Tod zusammen mit einer Kopie der Sterbeurkunde des gemeinsamen Mieters in den öffentlichen Aufzeichnungen geführt. Die Kombination dieser beiden Punkte reicht aus, um den verbleibenden gemeinsamen Mietern zu ermöglichen, das Haus zu verkaufen.

Es müssen vier Einheiten vorhanden sein, damit eine gemeinsame Mieteinheit erstellt werden kann. Die Einheiten umfassen, was in Rechtskreisen als TTIP bezeichnet wird:

• Zeit : Jede Person muss gleichzeitig Eigentum an der Immobilie erhalten.
• Titel : Die Urkunde muss den Namen jeder Person im selben Dokument widerspiegeln.
• Interesse : Jede Person besitzt einen gleichen Anteil am Eigentum.
• Besitz : Jede Person besitzt das gleiche Recht, das Eigentum zu besetzen.

Wenn eine dieser vier Anforderungen nicht existiert, ist es möglich, dass das gemeinsame Mietverhältnis, von dem Sie geglaubt haben, dass es entstanden ist, angefochten / bestritten werden könnte und möglicherweise nicht zu einer endgültigen Bestimmung der gemeinsamen Mietdauer führt.

Eine mögliche Folge eines gemeinsamen Mietverhältnisses mit Über- lebensrecht ist, wenn ein gemeinsamer Mieter stirbt, dass der gemeinsame Mieter das Eigentum nicht einem Erben, anderen überlebenden Verwandten oder irgendjemand anderem hinterlassen kann. Wenn zum Beispiel eine Schwester und ein Bruder den Titel eines Joint-Tenants mit Über- lebensrecht innehaben und die Schwester heiratet, kann der Ehemann der Schwester bei ihrem Tod keinen Anspruch auf das Eigentum erlangen, selbst wenn ihr Bruder nicht zu Hause wohnt.

Sie könnten sagen, hey, warte eine Minute. Wenn die Schwester und ihr Ehemann in der Wohnung leben und der Staat ein Gemeinschaftsbesitzstaat ist, ist der Ehemann der Schwester nicht zu irgendeinem Interesse berechtigt, vielleicht durch vermischte Mittel?Das ist für Rechtsanwälte, um zu besprechen, aber die Wahrscheinlichkeit ist, dass das gemeinsame Mietverhältnis dem Haus erlauben wird, 100% an den Bruder zu übergeben, und hoffentlich ist der Bruder freundlich genug, seinen Schwager für eine Weile bleiben zu lassen.

Wenn Sie nicht möchten, dass dies geschieht, dann wären vielleicht Tenants in Common eine weitere Möglichkeit gewesen, einen Titel zu halten, der sich als bessere Option in diesem Arrangement herausgestellt haben könnte. Mit Tenants in Common gibt es nur eine Einheit, die geteilt wird, und diese Einheit ist das Besitztum. Mieter in gewöhnlichen Personen können gleiche oder ungleiche Anteile haben und Interessen können zu verschiedenen Zeiten erworben werden.

Einer der Hauptunterschiede zwischen dem gemeinsamen Mietverhältnis mit dem Recht auf Überleben und den gemeinsamen Mietern ist, wie der Titel nach dem Tod und die Rechte der Erben übertragen werden. Wenn der Bruder, seine Schwester und der Ehemann der Schwester alle den Titel als Mieter in Common hatten, konnte der Bruder seinen Schwager nicht bitten, den Besitz zu verlassen, wenn die Schwester stirbt. Der Schwager kann auch nicht verlangen, dass der Bruder auszieht.

Jeder hat das gleiche Besitzrecht. Auch würde das Interesse der Schwester auf ihren Erben übergehen, der ihr Ehemann sein könnte, wenn sie es so spezifiziert hätte.

Im Rahmen des gemeinschaftlichen Eigentums unterliegt der Titel im Allgemeinen dem Erbfall oder dem Erben nach dem Tod einer oder mehrerer Parteien, abhängig von Ihren staatlichen Gesetzen. Gemeinschaftseigentum kann jedoch auch das Recht auf Überleben beinhalten, in diesem Fall wird der Titel nicht an Erben übertragen. Lassen Sie uns nicht einmal über Steuern sprechen.

Sie können sehen, warum diese Frage der Möglichkeiten, Titel zu halten, für einen Käufer zu Hause beim Kauf sehr kompliziert werden kann. Einige Käufer wollen nicht damit umgehen, weil sie zu aufgeregt sind, um das Haus zu schließen. Aber Sie sollten mit einem Immobilienrechtsanwalt sprechen und sorgfältig jede der Weisen betrachten, Titel zu halten, die Pros und die Wider von jedem zu besprechen, bevor Sie automatisch gemeinsame Mieter auswählen. Weil Joint Tenancy möglicherweise nicht die richtige Lösung für Sie ist.

Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.