Wie man die Mathematik für eine gute Eigentumswohnung herausfindet Investition

Suchen Sie eine Eigentumswohnung als Investition? Wenn ja, woher wissen Sie, ob eine Wohnung eine gute Investition ist? Es gibt mehrere Berechnungen, die Sie durchlaufen können, und Fragen zu beantworten, um die Antwort zu bestimmen.

Wenn Sie eine Wohnung als Investition in Betracht ziehen, müssen Sie genau einschätzen:

• die jährliche Miete, die Sie erhalten können, und
• die jährlichen Ausgaben, die Ihnen entstehen, einschließlich solcher Dinge wie:
  • Grundsteuern > versicherung
  • wartung und reparaturen
  Außerdem müssen Sie die gelegentlichen Ausgaben berücksichtigen, die Ihnen entstehen können, wie:

Anwaltskosten, wenn eine Räumung erforderlich ist

• Werbekosten für Mieter
• Reparaturkosten wenn ein Mieter die Immobilie beschädigt
• Let's do the Math! Ein Beispiel für eine Condo-Investition:

Betrachten wir ein Beispiel. Wenn Sie eine Eigentumswohnung finden, die für $ 55, 000 verkauft. Sie können Bargeld zahlen. Es wird für $ 750 pro Monat ($ 9, 000 pro Jahr) mieten. Sie denken, dass dies bei 16. 4 Prozent Rendite ($ 9, 000 dividiert durch $ 55, 000) darstellt. Bevor Sie zu aufgeregt werden, müssen Sie diese Ausgaben einrechnen:

Grundsteuern sind $ 1, 000 pro Jahr

• Versicherung ist $ 300 pro Jahr
• Sie schätzen ungefähr $ 300 pro Jahr in der Wartung und in den Reparaturen
• Sie Die Wohnung wird ungefähr einen Monat pro Jahr frei sein (Sie berücksichtigen dies als Kosten von $ 750 pro Jahr)
• Sie schätzen jedes Mal, wenn es frei ist, müssen Sie $ 250 für Werbekosten ausgeben, und Sie schätzen dies als ein einmal im Jahr Ausgaben
• Sie berücksichtigen auch, dass vielleicht eines von allen fünf Jahren Sie eine schlechte Erfahrung haben und Rechtskosten und zusätzliche Reparaturkosten von ungefähr $ 5, 000 (was ungefähr $ 1, 000 pro Jahr sein würde) verursachen ..

Diese Kosten belaufen sich auf $ 3, 600 pro Jahr (oder etwa $ 300 pro Monat).

Ihre Nettomiete beträgt jetzt $ 5, 400 ($ 9, 000 minus $ 3, 600), was einer Netto-Mietrendite von 9,8 Prozent entspricht, was immer noch eine attraktive Rendite darstellt. Neben dem Cashflow können Sie sich an der Wertsteigerung der Immobilie beteiligen. Wenn Sie erwarten, dass Immobilien um etwa 3 Prozent pro Jahr steigen, würde Ihre Wohnung im ersten Jahr von $ 55.000 auf $ 56.650, einen Gewinn von $ 1. 650, schätzen.

Wenn Sie kein Bargeld bezahlen können und müssen finanzieren die Eigenschaft, müssen Sie auch die Zinskosten berücksichtigen. Planen Sie für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, 25 bis 50 Prozent zu investieren, um sich für das Darlehen zu qualifizieren. Nehmen Sie im obigen Szenario an, dass Sie 30 Prozent (16.500 US-Dollar) unterlegen und die verbleibenden 70 Prozent (38.000 US-Dollar) über einen Zeitraum von 30 Jahren zu einem Zinssatz von 7 Prozent finanziert haben. Ihre Zahlung würde $ 256 pro Monat sein.

Wenn Sie Ihre Zahlung von 256 $ pro Monat und die geschätzten Ausgaben, die oben berechnet wurden, von etwa 300 $ pro Monat hinzufügen, erhalten Sie 556 € pro Monat an geschätzten Ausgaben. Mit einer erwarteten Miete von 750 US-Dollar pro Monat würde diese Immobilie dennoch einen positiven Cashflow liefern und wäre auf Basis dieser Zahlen wahrscheinlich eine gute Investition.

Andere Faktoren: Condo Assessment und Assoziation Gebühren

Sie müssen auch herausfinden, ob die Wohnung, die Sie erwägen hat Assoziationsgebühren und wie oft Sie müssen Bewertungen zu bezahlen. Beurteilungen sind Ausgaben, die angefallen sind, um die gemeinsamen Bereiche der Eigentumswohnung zu decken. Beurteilungen könnten Landschaftsgestaltung, Parkplatz- und Parkhausreparaturen und -wartung, Verbesserungen am Äußeren des Gebäudes und Ausgaben in Verbindung mit irgendwelchen Gemeinschaftsbereichen wie einer Hauptlobby oder einem Eingangsweg umfassen. Diese Ausgaben sollten in Ihre Kostenschätzung einbezogen werden, bevor Sie die geschätzte Rendite Ihrer Eigentumswohnung-Investition berechnen.

Bevor Sie eine Immobilieninvestition tätigen, müssen Sie auch bewerten, wie realistisch Ihre Annahmen sind. Hier sind einige zusätzliche Fragen zu prüfen, ob eine Eigentumswohnung Kauf eine gute Investition ist:

Ist Ihre Wohnung in einem Bereich, in dem Mietobjekte gefragt sind, wie in der Nähe eines College?

• Ist es in einem Gebiet, das weniger beliebt oder beliebter wird?
• Könnte ein wichtiger Arbeitgeber in der Gegend schließen und die Mietnachfrage sinken?
• Könnte eine neue Eigentumswohnungsentwicklung in der Nähe gebaut werden, so dass Sie teure Verbesserungen benötigen, um mithalten zu können?
• Es bedarf der Kenntnis eines Gebiets und der Erfahrung, um diese Arten von Risiken einzuschätzen. Für ein tolles Buch zu diesem Thema lesen Sie John Reeds Wie man in Immobilien investieren beginnt.