Wie man einen Condo Loan (Allgemeine Richtlinien)

Intelligente Käufer gehen nicht automatisch davon aus, dass sie für jede Wohnung, die sie kaufen möchten, ein Condo-Darlehen erhalten können. Zum Beispiel glaubte Sherry, nicht ihr richtiger Name, dass sie die perfekte Hochhauswohnung in East Sacramento gefunden hatte. Der Preis war richtig. Die Lage war perfekt. Die Aussicht war großartig. Sherry erwartete nicht, dass ihr Kreditgeber sich weigerte, einen Kredit zu gewähren, weil Kreditgeber zuvor Kredite für andere Eigentumswohnungen im Gebäude vergeben hatten.

Aber ihr Kreditgeber verweigert das Darlehen, weil es in den letzten 3 Monaten keine vergleichbaren Verkäufe in letzter Zeit im Gebäude gegeben hat. Der Gutachter würde keine anderen vergleichbaren Verkäufe in der Nachbarschaft verwenden, außer denen im Gebäude, und keine existierte. In den letzten drei Monaten jedenfalls nicht.

Willkommen in der Welt der Condo-Darlehensregeln. Nicht nur variieren die Regeln für eine Eigentumswohnung Darlehen zwischen FHA-Darlehen und konventionelle Kredite, aber jeder Investor der Kreditgeber kann ihre eigenen Regeln haben, genannt Overlays. Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus Darlehen sind Condo-Darlehen anders, und nicht jedes Eigentumswohnung Projekt qualifiziert.

Auch nur weil FHA sagt, dass Sie ein Condo-Darlehen erhalten können, bedeutet nicht, dass der Kreditgeber, den Sie gewählt haben, bereit ist, einen solchen Kredit zu finanzieren. Darüber hinaus, nur um die andere Richtung zu komplizieren, nur weil ein Condo-Komplex ist abwesend von der genehmigten FHA Condo-Liste bedeutet nicht, dass der Kreditgeber nicht akzeptieren eine "Spot-Beurteilung" und genehmigen, weil der Kreditgeber könnte.

Ein guter Grund, weise den Kreditgeber für Ihre Wohnung Darlehen zu wählen.

FHA-Regeln für ein Condo-Darlehen

Viele Kreditnehmer, insbesondere Erstkäufer von Eigenheimen, tendieren zum Kauf einer Eigentumswohnung, weil die Preise im Allgemeinen viel niedriger sind als für ein Einfamilienhaus. Weil die Preise häufig niedriger sind, sind auch die Anzahlungsanforderungen.

Aber andere Regeln können die Chance eines Käufers, ein Darlehen zu bekommen, sprengen:

• FHA Approved Condo List

  Das HUD verlangt, dass die Wohnung in ihrer FHA-genehmigten Eigentumswohnungsliste aufgeführt wird. Wenn die Wohnung nicht auf der Liste steht, muss der Kreditnehmer eine konventionelle Finanzierung suchen.

• Prozentsatz der FHA-Kredite

  Mindestens 80% aller FHA-Kredite in der Anlage müssen Eigentümer sein, der Hauptwohnsitz des Kreditnehmers. Wenn zu viele FHA-versicherte Einheiten in Vermietungen umgewandelt werden, wird FHA das Darlehen nicht genehmigen.

• Prozentsatz der vom Eigentümer besetzten Einheiten

  Ein Minimum von 51% der Einheiten im Komplex muss vom Eigentümer besetzt sein. Es gibt eine Wahrnehmung, vielleicht wahr, dass die Eigentümer der Eigentümer sich besser um ihre Einheiten kümmern und in dem Komplex mehr als ein Mieter sind.

• Fertigstellung der Konstruktion

  Das Projekt muss mindestens ein Jahr abgeschlossen sein, ohne dass weitere Ergänzungen oder Phasen anstehen. Dies bedeutet, dass die ersten Verkäufe in der Anlage wahrscheinlich mit Bargeld oder nicht-FHA-Finanzierungsarten erworben werden.

• No Spot Review

  FHA eliminierte Spot-Bewertungen, was bedeutete, dass selbst wenn die Wohnung nicht auf FHAs genehmigten Condo-Liste war, FHA könnte immer noch das Darlehen bei der Überprüfung eines Fragebogens machen.

General Condo Loan Regeln

Ob der Kreditnehmer FHA oder konventionelle Finanzierung erhält, sind einige Condo Kredit Regeln die gleichen.

Hier sind einige:

• HOA-Delinquencies

  In Komplexen, in denen die Werte auf der ganzen Linie gefallen sind, sind Gebühren im Allgemeinen für diejenigen, die Leerverkäufe tätigen oder in Bankbesitz sind, delinquent. Es gelten Mindestprozentsätze, und im Allgemeinen müssen mindestens 85% der Hausbesitzerbeiträge rechtzeitig bezahlt werden.

• Ausstehende Gesetzgebung

  Kein Kreditgeber möchte die anhängige Gesetzgebung in einem Eigentumswohnungskomplex sehen. Viele Klagen sind kostspielig und zeitaufwendig zu lösen.

• Restriktive Bündnisse

  Banken verlangen häufig, dass der Titel einfach und ohne jegliche Einschränkungen wie beispielsweise das Alter in eine Gebühr umgewandelt wird.

• Angemessener Versicherungsschutz

  Der Komplex muss eine angemessene Versicherung wie eine Gefahren-, Haftpflicht- und Hochwasserversicherung abschließen. Jedes Mal, wenn die National Flood Insurance Programm gefährdet, leiden Eigentumswohnungen Komplexe.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.