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Frage: Wie kann ich Leerverkäufe finden?
Ein Leser fragt: "Wie kann ich aus MLS-Auflistungen Leerverkäufe online finden? Einige der Angebote sagen, dass es sich um einen Leerverkauf handelt, aber einige sind noch keine Leerverkäufe. Ich weiß, dass mein Agent herausfinden kann, Bei diesen handelt es sich um Leerverkäufe. Sind diese Informationen nicht öffentlich zugänglich? "
Antwort: Jedes MLS-System ist anders, daher sind Short-Positionen nicht immer ersichtlich. Es scheint eine Tendenz zur Identifizierung von Short-Verkaufsangeboten aufgrund von Provisionsstreitigkeiten zu geben.
Wenn Agenten um Geld kämpfen, werden oft sofort Systeme eingerichtet, um Streitigkeiten zu vermeiden. Agenten kämpfen oft mit anderen Agenten über Geld. Es ist eine gewöhnliche Schlacht.
Was ist ein Leerverkauf?
Leerverkäufe treten tendenziell auf, wenn die Immobilienwerte sinken oder überhöhte Bewertungen erzielt wurden, um zu kaufen, wodurch die Immobilie weniger wert ist als die Höhe ihrer Hypothek. Dies bedeutet, wenn ein Verkäufer einen Kaufvertrag abschließt, um für einen Betrag zu verkaufen, der geringer ist als der gegenwärtige Hypothekenbestand des Hauses, wenn der Verkäufer kein Geld zum Schließen einbringt, muss der Kreditgeber den Leerverkauf genehmigen. Das ist, weil der Verleiher einen Verlust nimmt, um eine Auszahlung für weniger als den geschuldeten Betrag zu erlauben.
Ein Leerverkauf kann auch dann eintreten, wenn einfach nicht genug Geld vorhanden ist, um alle Kosten des Verkaufs und der Hypothek zu bezahlen. Es ist möglich, ein Haus für mehr als die Hypothek zu verkaufen, und dennoch wird der Verkauf kurz sein, weil es nicht genug Geld aus dem Erlös gibt, um alle Kosten zu bezahlen, die der Verkäufer zu tragen hat.
Im Allgemeinen sind Leerverkäufe für einen Käufer keine Schnäppchen. Es bedeutet nicht immer, dass der Käufer die Immobilie unter dem Markt kauft, und es kann eine lange Zeit dauern, bis er geschlossen wird, wenn er überhaupt schließt, unter einer Vielzahl anderer Gründe. Nicht alle Kreditgeber werden jeden Leerverkauf genehmigen, und viele Leerverkaufspreise, die beworben werden, sind kein echter Preis.
Sie sind gut informiert, was es kostet, das Haus zu verkaufen.
Je mehr Erfahrung ein Agent besitzt, um Leerverkäufe zu tätigen, desto wahrscheinlicher ist der Preis für einen Kreditgeber angemessen und akzeptabel. Einige Agenten machen nur die Preise nach und sind dann enttäuscht, wenn ihr Leerverkauf abgelehnt wird.
Leerverkaufsprovisionsstreitigkeiten
Das Problem tritt auf, wenn ein Makler eine Immobilie in einem Haus aufnimmt, das noch nicht in Verzug ist, was bedeutet, dass der Verkäufer weiterhin Zahlungen an den Kreditgeber leistet. Wenn während der Kündigungsvereinbarung eine Kündigung eingereicht wird, kann dies die Bedingungen der Kotierung ändern. Es wird jetzt eine Leerverkaufsliste, vorbehaltlich der Auftragsverhandlung durch den Kreditgeber.
In der Sacramento-MLS besagen unsere Regeln, dass Kommentare von Agenten - die die Öffentlichkeit nicht sehen kann - Wortlaute enthalten müssen, die den Verkauf konkretisieren, der Kreditgebergenehmigung unterliegen und wie eine Abweichung, falls vorhanden, in der Kommission unterteilt werden.Dies liegt daran, dass die Auflistung einen Betrag angeben könnte und der Kreditgeber einen anderen Betrag genehmigen könnte.
Ein paar Kreditgeber nehmen die Provision ab und zahlen weniger, als ein Verkäufer bezahlen würde. Ein Listingagent enthielt keine Wortwahl bezüglich einer reduzierten Provision. Während der Treuhänderschaft bestand der Vertreter des Käufers darauf, dass seine Brokerage Anspruch auf die ursprünglich in MLS aufgeführte Gebühr hatte.
Der Listing-Agent gab einen großen Teil seiner Provision an den Agenten des Käufers ab.
Suche nach Short Sale Listings
Die meisten Leerverkäufe werden von Maklern aufgelistet. Sie finden diese Auflistungen auf lokalen Websites und in MLS-Feeds zu verschiedenen Websites. Einige Kreditgeber haben sich über Werbung beschwert, die das Haus als Leerverkauf identifiziert, weil die Kreditgeber das Gefühl haben, dass sie im Nachteil sind, wenn es um die Preise für Wohnimmobilien geht. Sie haben recht. Ein Käufer bietet in der Regel weniger, wenn er als Leerverkauf beworben wird.
Wenn Sie Zugang zu Suchbegriffen haben, schauen Sie zuerst nach, wo der Begriff Leerverkauf erscheint. Sie könnte unter "Statusmodifikator" stehen oder in den Marketingkommentaren enthalten sein. Wählen Sie dieses Feld als Suchbegriff aus.
Lesen Sie die Liste sorgfältig durch. Sie könnten sich einen Kontingent-Leerverkauf ansehen, was bedeuten würde, dass das Haus nicht zum Verkauf steht oder dass nur ein Back-up-Angebot in Betracht gezogen wird.
Wenn Sie das Wort "Kontingent" sehen, wäre das Ihr Hinweis. Beachten Sie auch, dass bestimmte beliebte Websites Listen enthalten können, die als Preforeclosure identifiziert wurden. Dies sind keine Leerverkäufe und sie sind nicht zu verkaufen.
Agenten verschwinden im Allgemeinen in Wörtern, die die Auflistung als Leerverkauf identifizieren. Suchen Sie nach den folgenden Begriffen:
- Vorbehaltlich der Genehmigung durch die Bank.
- Preforeclosure
- Default-Hinweis
- Geben Sie der Bank Zeit, um zu antworten.
- Vorab von der Bank genehmigt.
- Kurs für Auktion
Stellen Sie vor allem einen Makler ein, der sich mit der Abwicklung von Leerverkäufen auskennt und Sie über die Verfahren einschließlich der lokalen Zollbestimmungen in Ihrer Region informieren kann. Wenn Sie rechtliche Fragen haben, fragen Sie bitte einen Anwalt um Rat und Anleitung.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
Ein Verfahren zum Finden von Short-Sale-Kandidaten
Zum Identifizieren von Verkaufskandidaten erfordert ein Verfahren, das demjenigen überraschend ähnlich ist verwendet, um Aktien zu kaufen.
Finden Sie heraus, welche Fragen Sie an den Short-Sale-Käufer-Agent
Stellen sollten. Verkaufsprozess qualifiziert den Agenten des Käufers. Hier sind die wichtigsten Fragen zu stellen.
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