Hypothek Refinanzierung Steuerabzüge

Frage: Wie sind die Steuerabzüge für die Hypotheken-Refinanzierung beschränkt?

Ein Leser fragt: "Ich besitze einen persönlichen Wohnsitz. Es ist mehr wert als der Restbetrag der Hypothek. Mein Darlehensgeber ist bereit, mir zu erlauben, mehr als den Restbetrag der bestehenden Hypothek zu refinanzieren. Ich weiß, dass die Steuervorschriften es mir erlauben, Zinszahlungen bei der Hypothekenrefinanzierung abzuziehen, solange sie in der Höhe des bestehenden Saldos liegen. "Wie aber sind Steuerabzüge für die Hypothekenrefinanzierung eingeschränkt?"

Antwort: Von Julian Block, Anwalt

Wenn die Zinssätze sinken, kommen Millionen von Haushalten, genau wie Sie, zu Kreditgebern, um ihre Hypotheken zu refinanzieren. Bevor Sie in die Hypothekenrefinanzierung einsteigen, ist es klug, sich mit kniffligen Steuervorschriften darüber vertraut zu machen, was für Zinszahlungen abzugsfähig ist oder nicht. Hier einige Hinweise, wie die Regeln für die Hypothekenrefinanzierung funktionieren:

Hypothekenrefinanzierungsregeln für Steuerabzüge

Ob ein Kreditnehmer Anspruch auf den Zinsnachlass auf den Überschuss hat, hängt davon ab, wie er den Erlös aus der Hypothekenrefinanzierung und die Höhe des Erlöses verwendet. Wenn Kreditnehmer den über die bestehende Hypothek hinausgehenden Betrag verwenden, um Hauptwohnsitze zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern, dh Ganzjahreswohnungen oder Zweitwohnungen wie Urlaubsrückzüge, fallen ihre Zinszahlungen unter die Regeln für Eigenheimkredite. Diese Regeln erlauben es ihnen, die gesamten Zinsen abzuziehen, solange die Selbstbeteiligung plus alle anderen Wohnungsbaudarlehen nicht mehr als 1 000 000 US-Dollar betragen und für verheiratete Paare, die getrennte Renditen beantragen, auf 500 000 US-Dollar fallen.

Wenn die Kreditnehmer den Selbstbehalt für andere Zwecke verwenden, verbietet ein anderer Satz von Abzügen Zinszahlungen auf "Konsumentenkredite". Diese weitreichende Kategorie umfasst Kreditkartenrechnungen, Autokredite, Arztkosten und andere persönliche Schulden wie überfällige Bundes- und staatliche Einkommenssteuern. Es gibt jedoch eine begrenzte Ausnahme für Zinsen auf Studentendarlehen, eine dieser "über-der-Linie" -Unterziehungen, um zu einem bereinigten Bruttoeinkommen zu gelangen, der Betrag in der letzten Zeile der ersten Seite des 1040-Formulars.

Ausnahmen von Regeln für Hypotheken-Refinanzierungssteuerabzüge

Aber die meisten Kreditnehmer sind in der Lage, diese Einschränkungen bei Abzügen für Verbraucherinteressen zu umgehen, dank der Regeln für Eigenheimkredite. Diese Regeln erlauben es ihnen, die gesamten Zinsen abzuziehen, solange der Betrag, der über die bestehende Hypothek plus alle anderen Eigenheimkredite hinausgeht, $ 100, 000 nicht übersteigt, auf $ 50, 000 für verheiratete Paare abfallend, die getrennte Renditen einreichen. Es macht keinen Unterschied, wie Kreditnehmer den Erlös verwenden.

Wenn ihre refinanzierten Kredite zum Teil Wohnungsbaudarlehen und zum Teil Wohnungsbaudarlehen sind, gibt es ein Gesamtlimit von $ 1, 100, 000 & # xfffd; "$ 1, 000, 000 Hauserwerbschuld und $ 100, 000 Hauptbilligkeitschuld, fallend zu $ ​​550, 000 für verheiratete Paare, die getrennt einreichen.

Wenn die Kredite die Obergrenze von $ 1, 000, 000 für Eigenheimkredite und $ 100, 000 für Eigenheimkredite überschreiten, wird der Selbstbehalt im Allgemeinen als nicht abziehbares persönliches Interesse kategorisiert. Die generelle Nichtzulassung unterliegt Ausnahmen für Kreditgewinne, die für geschäftliche oder Investitionszwecke verwendet werden.

Hypotheken-Refinanzierungssteuerabzüge für Steuerpflichtige, die der AMT unterliegen

Eine weitere Einschränkung gilt für die stetig wachsende Zahl von Kreditnehmern, die durch die AMT (alternative Mindeststeuer) belastet werden.

Die AMT erlaubt Abzüge für Zinszahlungen für Wohnungsbaudarlehen von bis zu $ ​​1, 000, 000. Aber die AMT-Regeln verbieten jeglichen Zinsabzug für Wohnungsbaudarlehen für Erst- oder Zweitwohnungen, es sei denn, der Kredit wird zum Kauf verwendet. die Wohnungen bauen oder wesentlich verbessern & # xfffd; € "ein Grund, warum s für Hauptbilligkeit Darlehen häufig die lästige Frage der steuerlichen Abzugsfähigkeit finesse.

Julian Block ist Steueranwalt in Larchmont, NY.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}