Die Vor- und Nachteile der Hypothek Refinanzierung

Wie Sie hören, sind die Hypothekarzinsen auf einem historischen Tiefststand und bewegen sich in der Nähe historischer Inflationsniveaus. Das ist praktisch kostenloses Geld auf lange Sicht.

Sie haben sich jedoch vor einigen Jahren für eine Festhypothek entschieden, also bezahlen Sie 6 Prozent, während der Nachbarskinder 3,25 Prozent zahlt. Sollten Sie refinanzieren?

Erstens, ein Hintergrund für diejenigen von Ihnen, die nicht mit dem Vokabular vertraut sind: "Refinanzierung" einer Hypothek bedeutet, dass Sie eine neue Hypothek erhalten.

Sie "wiederholen-finanzieren" - Sie finanzieren es wieder mit einem geänderten Zahlungsplan.

Die Vorteile der Refinanzierung

Viele Menschen mit festverzinslichen Hypotheken, die sich refinanzieren, sind durch die Möglichkeit motiviert, sich einen niedrigeren Zinssatz zu sichern.

Kleine Unterschiede beim Zinssatz machen einen großen Unterschied. Vergleichen Sie zwei 30-jährige Hypotheken von $ 240, 000. Einer trägt einen Zinssatz von 4,00 Prozent und der andere einen Zinssatz von 4,25 Prozent.

Das hört sich nicht nach einem großen Unterschied an, oder? Es ist nur ein Viertel Prozent, nicht wahr? Wie viel Unterschied könnte das machen?

Kleine Mengen werden zu riesigen Summen. Am Ende von 30 Jahren wird der Inhaber der 4. 25 Prozent-Rate etwa eine zusätzliche $ 10, 000 über die Laufzeit des Darlehens gezahlt haben, im Vergleich zu dem Inhaber einer 4. 00 Prozent Hypothek.

Der größte Vorteil für die Refinanzierung ist eindeutig die Möglichkeit, den Zinssatz zu senken und Tausende von Ihrer gesamten Kreditzahlung zu sparen.

Die Nachteile der Refinanzierung

Aber jede Rose hat ihren Dorn: Die Refinanzierung wird Ihre Hypothekenuhr wieder in Gang bringen und Ihren Amortisationsplan wieder auf den ersten Platz bringen.

"Huh? Was bedeutet das?"

So funktionieren Hypotheken: Wenn Sie eine Zahlung leisten, geht ein gewisser Prozentsatz dieser Zahlung Ihrem Interesse zu. Der verbleibende Betrag fließt in Richtung Ihres ursprünglichen Darlehenskapitals.

Je mehr Ihre Zahlung für Ihren Auftraggeber gilt, desto besser. Die Zahlung Ihres Hauptguthabens ermöglicht es Ihnen, das Darlehen schneller zurückzuzahlen. (Aus diesem Grund sollten Sie sicherstellen, dass zusätzliche Hypothekenzahlungen für Ihren Auftraggeber anfallen).

Wenn Sie eine neue Hypothek aufnehmen, gilt der Großteil Ihrer Zahlung für die Zinsen. Nur ein winziger Teil davon geht auf Ihren Auftraggeber zu. Am Ende Ihres ersten Jahres der Hypothekenzahlungen werden Sie sehen, dass Sie kaum eine Delle in Ihrem Kapital ausgeglichen haben.

Je weiter Sie in Ihrer Hypothek fortschreiten, desto mehr werden Ihre Zahlungen für Ihren Auftraggeber gelten. Mit Ihrem 25. Jahr einer 30-jährigen Hypothek werden fast alle Ihre Zahlungen auf Ihren Auftraggeber angewendet.

"Das ist wirklich faszinierend. (Gähnen.) Aber wie ist das bei der Refinanzierung?"

Wenn Sie eine Hypothek refinanzieren, setzen Sie die Uhr auf das Jahr eins zurück. Der Großteil Ihrer Zahlungen wird auf Zinsen und nicht auf den Kapitalbetrag angewendet.

Wenn Sie noch in den ersten Jahren Ihrer Hypothek sind, ist das keine große Sache. Aber wenn Sie weiter in Ihrer Hypothek sind, sollten Sie eine Tabelle ausführen, um zu sehen, ob der niedrigere Zinssatz den Rücklauf der Uhr rechtfertigt.

Sparen Sie Geld auf Zinsen am Anfang des Darlehens

Sagen wir, Joe hat eine Hypothek von 100 000 $ mit 6% Zinsen.

Seine monatliche Zahlung beträgt 599 $. Am Ende von Jahr 1 zahlte Joe $ 7, 188 für seine Hypothek. Nur 1.299 Dollar davon zahlten den Hauptsaldo aus. Der Rest wurde von Interesse verschlungen.

Nur ein Jahr nach seiner 30-jährigen Hypothek entdeckt Joe, dass er ein neues Darlehen von 5 Prozent bekommen kann. Joe refinanziert sich, schließt seine alte Hypothek und startet die Uhr neu. Er zahlt 1 000 Dollar an Abschlusskosten für sein neues Darlehen.

Bei 6 Prozent hätte Joe $ 109, 871 Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit des Kredits gezahlt (insgesamt $ 209, 871 für sein $ 100, 000 Haus). Durch die Refinanzierung "verliert" Joe die $ 5.889 Zinsen, die er für das erste Jahr seines Darlehens gezahlt hat. Autsch.

Aber es lohnt sich. Durch die Umstellung auf eine 5-prozentige Hypothek zahlt Joe jetzt nur $ 95, 483 Zinsen über die Laufzeit des Darlehens, anstatt $ 109.871. Mit anderen Worten, sein Umzug spart ihm $ 14.387.

Mehr Zinsen zahlen Refinanzierung später im Kredit

Nehmen wir aber an, Joe war im 15. Jahr seiner 30-jährigen Hypothek, als er die Möglichkeit einer Refinanzierung entdeckte. Er will keine neue 30-jährige Verpflichtung, also refinanziert er sich in eine 15-jährige Hypothek. Was geschieht?

Trotz der Senkung des Zinssatzes auf 5 Prozent und der Beschleunigung der Zahlungen durch eine 15-jährige Hypothek zahlt Joe tatsächlich MEHR Zinsen durch Refinanzierung als im ursprünglichen Szenario. Mit anderen Worten, die Refinanzierung ist für Joe ein schreckliches Geschäft, weil er zu weit in seiner Hypothek ist.

The Bottom Line

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Refinanzierung immer eine gute oder schlechte Idee ist. Schließen Sie Ihre Zinssätze, Darlehensbedingungen und Abschlusskosten in eine Tabelle oder einen Online-Refinanzierungsrechner ein, um zu berechnen, ob das potenzielle Geschäft, das Ihnen angeboten wird, in Ihrem speziellen Fall sinnvoll ist.

Als allgemeine Faustregel gilt: Wenn Sie innerhalb der ersten Jahre Hypothekenzahlungen vornehmen und den Zinssatz um 0. 75 Prozent oder mehr senken können, sollten Sie dies berücksichtigen. Je früher Sie in Ihrer Hypothek refinanzieren, desto besser.