Bewerten Mietobjekt - 4 Dinge zu beachten

Wenn Sie ein Mietobjekt kaufen möchten, gibt es vier Überlegungen, die Ihnen helfen können, die beste Wahl zu treffen. Diese vier Faktoren können Ihnen bei der Bewertung einer Investition helfen:

• Standort
• Finanzen
• Reparaturen
• Aktueller Markt

Bewerten Sie den Standort des Objekts

Standort ist eines der wichtigsten Dinge, die Sie berücksichtigen sollten bei der Bewertung einer potenziellen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Es kann Ihnen helfen, eine fundierte Vermutung über das Potenzial der Immobilie im Laufe der Jahre zu schätzen.

Zum Beispiel spricht Immobilien-Guru Robert Kiyosaki über die Vorteile des Kaufs eines Einkommens in der Nähe einer College-Gemeinde. Die Begründung ist, es gibt immer eine ausreichende Anzahl von Mietern, die Eltern der Schüler zahlen in der Regel die Miete und Sie können oft eine höhere Miete wegen der Attraktivität des Gebiets und der erhöhten Nachfrage nach Wohnungen verlangen.

Wie ist die Nachbarschaft?

• Ist es vorstädtisch oder städtisch?
• Ist es in der Nähe von Einzelhandelsgeschäften, Verkehrsknotenpunkten, Krankenhäusern und Schulen?
• Welcher Mieter möchte dort wohnen? (Familien, Senioren, Singles, Mittelklasse, etc.)
• Gibt es in der Gegend genügend Mieter?
• Ist es in der Nähe Ihres derzeitigen Wohnsitzes?
  - Wenn es weit weg ist, müssen Sie die Reisekosten in Form von finanziellen Kosten aus Pendel- und Opportunitätskosten aufgrund von Produktivitätsverlusten berücksichtigen.
• Ist die Nachbarschaft stabil, expandierend oder rückläufig?
  - Gibt es viele leerstehende Grundstücke oder gibt es viele Neubauten?

• Sehen Sie eine Chance für zukünftiges Wachstum?
  - Zum Beispiel wird eine neue Eisenbahnlinie gebaut, die mit einer größeren Stadt verbunden ist, oder eine neue Firma zieht in die Gegend um und schafft neue Arbeitsplätze. Diese können die Attraktivität des Standorts dramatisch erhöhen.

Bewerten Sie die Finanzen der Immobilie

Kennen Sie Ihr Budget

• Wie viel können Sie in diese Investition stecken?
• Wie viel können Sie sich leisten zu verlieren?
• Wenn Sie zusätzliche Mittel benötigen, woher kommen Sie?
• Wie hoch sind Ihre monatliche Hypothekenzahlung und Ihr Zinssatz?

Schauen Sie sich den Wert der Immobilie an

• Fragen Sie nach den tatsächlichen Einnahmen- und Ausgabenblättern für die Immobilie. Wenn keine verfügbar sind, stellen Sie sicher, dass Sie die Betriebskosten vernünftig vorhersagen können.
• Berechnen Sie das Netto-Betriebsergebnis (NOI) für die Eigenschaft.
  -Was ist die Standard-Leerstandsrate für Ihr Gebiet?
  -Was ist die geplante Miete für das Grundstück?
  -Was würde eine Versicherung kosten?
  -Wie viel sind Steuern?
  -Was kostet die Instandhaltung der Immobilie?
• Haben Sie die Kapitalisierungsrate Ihres Markts (Cap Rate) ermittelt? Wenn Sie die Cap Rate Ihres Marktes nicht kennen, sollten Sie sich an einen lokalen Immobilienmakler wenden.
  -Nachdem Sie die Cap-Rate festgelegt haben, können Sie nun die NOI durch die Cap-Rate teilen und den aktuellen Wert der Eigenschaft ermitteln.
• Haben Sie eine vergleichende Marktanalyse (CMA) durchgeführt?
  -Was sind vergleichbare Häuser in der Gegend? Ob Sie ein Mietobjekt kaufen oder ein Haus umdrehen möchten, Sie sollten sicherstellen, dass Sie für die Immobilie nicht zu viel bezahlen.

Bewerten, welche Reparaturen notwendig sind

Mit welchen Reparaturen sind Sie zufrieden?

• Wollen Sie eine Immobilie, die nur einen Anstrich und einen neuen Teppich braucht, sind Sie in Ordnung mit einer mäßigen Arbeit oder sind Sie mit einer Darm-Reha vertraut (neue Sanitär-, Elektro-, Fußböden, Wände usw.) Können Sie sich diese Reparaturen leisten?

Die Kosten für Reparaturen hängen stark davon ab, ob Sie dies selbst tun können oder ob Sie jemanden dafür einstellen müssen.

• Ihr Bauetat für Materialien und Handwerk wird auch stark variieren, abhängig davon, ob Sie eine Million Dollar Haus oder ein Fünfzigtausend-Dollar-Mietobjekt renovieren.
• Eine weitere allgemeine Faustregel ist, dass Reparaturen immer mehr kosten, als Sie geplant haben. Wenn Sie einen Auftragnehmer anstellen, ergibt ein zweiwöchiger Job oft vier Wochen. Selbst wenn Sie die Reparaturen selbst vornehmen, können die Kosten außer Kontrolle geraten.
• Zum Beispiel
  : Sie planen eine neue Trockenmauer in einem Raum für 800 $. Wenn Sie die Wände öffnen, finden Sie einen Termitenbefall und die Notwendigkeit, nicht nur auszurotten, sondern auch die Wände neu zu gestalten. Unerwartete Ausgaben wie diese summieren sich schnell. Sie werden nicht nur mit einem höheren Baukostenzuschuss belastet, sondern Sie zahlen zusätzliche Finanzierungskosten, sogenannte "Soft Costs", um die Hypothek, die Grundsteuern und die Versicherung für die leerstehende Immobilie zu bezahlen, während diese zusätzlichen Reparaturen abgeschlossen sind. Bewerten Sie die Investition im Vergleich zum aktuellen Markt

Der Versuch, eine McMansion während einer Rezession zu drehen, ist nicht das einfachste Unterfangen. In einer Rezession könnte der Kauf einer abgeschotteten Immobilie, um an Mieter zu vermieten, eine bessere Wette für den Erfolg sein. Sie müssen sich jetzt anschauen, was sich auf dem Immobilienmarkt abzeichnet, und Ihren Plan dementsprechend anpassen. Wenn Sie McMansion kaufen und das Geld haben, um es für sieben Jahre zu halten, bis Sie es für einen Profit verkaufen können, dann kann es ja eine gute Investition sein.

Eine andere Sache beim Kauf einer Immobilie ist der Wiederverkaufswert. Hoch begehrte Vermögenswerte sind solche, die unabhängig vom Markt leicht gekauft und verkauft werden können. Sie sind immer gefragt. Betrachten Sie sie als Notwendigkeiten, wie Brot und Wasser.

Die Leute brauchen kein Haus mit einem unterirdischen Pool und einem TV-Vorführraum. Leute brauchen ein Haus mit einem sauberen Badezimmer und einem starken Dach. Sie möchten, dass Ihre Immobilie die größte Anzahl von Menschen anspricht, damit Sie die größte Anzahl von potenziellen Mietern und Käufern haben.

Das ABC der Immobilienanlage