Der komplette Leerverkauf

Der Leerverkauf ist für viele noch immer ein Rätsel, selbst nach all diesen Jahren. Daher gibt es keinen Anlass zur Besorgnis, wenn Sie nicht genau wissen, wie der Leerverkauf funktioniert. Viele Käufer sind verwirrt; verwirrte Käufer suchen Richtung, und nicht jeder Leerverkauflisteagent weiß, wie man einen Leerverkauf tut. Sie würden hoffen, dass Leute, die im Immobiliengeschäft sind, ein oder zwei Dinge über den Leerverkauf gelernt haben, aber leider sind Leerverkäufe nicht jedermanns Sache.

Die Grundlagen eines Leerverkaufs

Banken gewähren Leerverkauf aus zwei Gründen: Der Verkäufer hat eine Notlage, und es gibt nicht genug Eigenkapital im Haus, um zu zahlen weg von der Hypothek nach der Zahlung der Verkaufskosten.

Einige Beispiele für eine Notlage sind:

• Arbeitslosigkeit / reduziertes Einkommen
• Scheidung
• Medizinischer Notfall
• Arbeitsplatzübertragung außerhalb der Stadt
• Insolvenz
• Tod

Der Verkäufer muss ein Finanzpaket für die Einreichung bei der Leerverkaufsbank vorbereiten. Jede Bank hat ihre eigenen Richtlinien, aber - mit Ausnahme von Wachovia, dem besten Leerverkauf der Welt - ist das grundlegende Verfahren von Bank zu Bank ähnlich. Das Leerverkaufspaket des Verkäufers besteht höchstwahrscheinlich aus:

• Autorisierungsschreiben, über das Ihr Agent mit der Bank sprechen kann.
• Vorläufige Abschlusserklärung
• Vollständiger Abschluss oder RMA
• Härtefallbrief des Verkäufers
• 2 Jahre Steuererklärung
• 2 Jahre W-2s
• 30 Tage Gehaltsabrechnungen
• Letzte 2 Monate der Kontoauszüge
• Vergleichende Marktanalyse oder Liste der letzten vergleichbaren Verkäufe

Schreiben des Leerverkaufsangebots und Übermittlung an die Bank

Bevor ein Käufer ein Leerverkaufsangebot verfasst, sollte ein Käufer seinen Agenten um eine Liste vergleichbarer Verkäufe bitten. Banken sind nicht in der Aufgabe, Hypothekenverpflichtungen zu niedrigsten Preisen freizugeben. Die Bank wird etwas in der Nähe des Marktwertes erhalten wollen.

Der Leerverkaufspreis hat möglicherweise nur geringe Auswirkungen auf den Marktwert und kann in der Tat unter dem vergleichbaren Umsatz liegen, um mehrere Angebote zu fördern.

Einige Leerverkäufe können vor einem Angebot getätigt werden, am häufigsten jedoch wird die Bank das Verfahren nach Erhalt eines akzeptierten Kaufangebots einleiten. Nachdem der Verkäufer das Angebot angenommen hat, sendet der Listing Agent die folgenden Artikel an die Bank:

• Listing-Vertrag
• Ausgeführtes Kaufangebot
• Vorab-Brief des Käufers, Kopie des Echtgeld-Schecks und Nachweis der Gelder
• Leerverkaufspaket

Wenn das Paket unvollständig ist, wird der Leerverkauf verzögert. In diesem Fall könnte die Bank das Paket sogar zerreißen. Einige Bankangestellte zeigen wenig Geduld für die Fehlerquote.

Der Leerverkaufsprozess bei der Bank

Käufer können sehr lange warten, bis sie eine Antwort von der Bank erhalten.Es ist zwingend erforderlich, dass der Listing Agent die Bank regelmäßig anruft und den Leerverkauf sorgfältig protokolliert. Käufer können es so leid werden, auf die Genehmigung zum Verkauf von Leerverkäufen zu warten, dass sie das Bedürfnis verspüren, zu kündigen, wenn sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums keine Antwort erhalten.

Diese Art von Einstellung ist selbstzerstörerisch und beschleunigt den Leerverkauf nicht. Wenn Käufer der Typ mit wenig Geduld sind, ist vielleicht ein Leerverkauf nicht die beste Option für sie.

Darüber hinaus ist es einem Makler des Käufers nicht erlaubt, ohne Genehmigung mit dem Kreditgeber zu sprechen, also bitten Sie nicht Ihren Makler, die Bank anzurufen. Es wird nicht funktionieren.

Es folgt ein typischer Leerverkauf bei der Bank:

• Die Bank bestätigt den Erhalt der Datei. Dies kann 10 Tage bis zu einem Monat dauern.
• Ein Verhandler ist zugewiesen. Dies kann 2 oder 3 bis 30 Tage dauern.
• Ein BPO ist bestellt. Die Bank wird sich wahrscheinlich weigern, die Ergebnisse des BPO zu teilen.
• Ein zweiter Verhandler kann zugewiesen werden. Dies kann weitere 30 Tage dauern.
• Die Datei wird basierend auf dem PSA zur Überprüfung gesendet. Dies kann 2 Wochen bis 30 Tage dauern.
• Die Bank kann dann verlangen, dass alle Parteien ein Affidavit in Arms-Length unterschreiben.
• Die Bank gibt ein Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf heraus.
• Der Käufer bricht ab.

Ich warf diese letzte Zeile ein, weil ich manchmal meine Sacramento-Verkäufe 3 oder 4 Mal verkaufen musste, bevor ein Käufer bei der Transaktion bleibt.

Käufer werden wütend und genervt, weil der Leerverkaufsprozess so langwierig sein kann, dass sie sich manchmal stornieren, ohne jemandem etwas zu sagen, geschweige denn ihren Agenten. Einige Leerverkäufe werden in 2 bis 8 Wochen genehmigt. Andere können durchschnittlich 90 bis 120 Tage dauern. Die Länge des Leerverkaufs hängt in der Regel vom Anleger und nicht von der Bank ab.

Ein Top-Leerverkäufer kann dabei helfen, den Leerverkauf zu beschleunigen, indem er sich die Kontrolle über die Datei bewahrt und die Bank zur Rechenschaft zieht. Einchecken mit der Bank mindestens einmal oder zweimal pro Woche ist zwingend erforderlich. Häufig ist es auch notwendig, das Verhalten von inkompetenten Verhandlungsführern zu erkennen und einen Ersatz anzufordern. Habe niemals Angst, eskalieren zu lassen.

Daumen drücken Der Verhandlungsführer möchte, dass die Datei so gut wie Sie vorbei ist. Häufig können auch komplette Pakete im Voraus eingereicht werden, um den Prozess zu beschleunigen.

Tipp: Meistens hat der Listing Agent eine Vorstellung davon, wann die Genehmigung erteilt wird, nachdem die Datei zur endgültigen Überprüfung gesendet wurde. An diesem Punkt können Käufer den Darlehensprozess starten wollen, so dass sie einen Vorsprung haben, falls die Bank nur 2 Wochen schließen lässt.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.