Immobilieninvestoren können, wenn sie finanziell vorteilhaft sind, beim Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie eine bestehende Hypothek des Verkäufers übernehmen. Wenn dies erfolgt ist, ist für die angenommene Hypothekenzinsen eine Beteiligung erforderlich.
Da die Hypothekenzinsen nachträglich gezahlt werden, schuldet der Verkäufer dem Käufer Zinsen bis zum Abschlussdatum, da der Käufer diese Zinsen bei der nächsten Zahlung nach Abschluss zahlen muss.
Wie bei den meisten Prorationen müssen wir aus dem Kaufvertrag wissen, ob wir an oder durch das Schließen teilnehmen.
- 1. Berechnen Sie die Tage, an denen der Verkäufer dem Käufer schuldet.
- 2. Bestimmen Sie den Betrag pro Tag der Zinsen.
- 3. Multiplizieren Sie die Anzahl der Tage mit dem Betrag / Tag für die Gesamtsumme.
Lassen Sie uns eine Pro-ration machen. Ein Immobilieninvestor schließt am 16. Juli ein Mietobjekt. Die Hypothekensumme beträgt 257, 505, mit einem Zinssatz von 6. 75%, und wir verwenden ein Kalenderjahr 365 Tage. Wir werden den Tag des Abschlusses "durchmachen". Dies bedeutet, dass der Verkäufer für den Tag der Zinsbindung zahlt.
- 1. Der dem Verkäufer geschuldete Tage-Verkäufer ist 16 für den 1. Juli bis 16.
- 2. $ 257, 505 X. 0675 = $ 17381. 59 geteilt durch 365 Tage = 47 $. 62 / Tag
- 3. 47 $. 62 / Tag Zinsen X 16 Tage = 761 $. 92 vom Verkäufer zum Käufer
Dies wäre ein DEBIT an den Verkäufer und ein KREDIT an den Käufer.
Über Prorating in Immobilientransaktionen
Die Aufteilung von Hypothekenzinsen auf Annahmen ist eigentlich nicht so üblich, da Hypothekenannahmen nicht üblich sind.
Es gibt eine Reihe von Punkten in einer Abschlusserklärung, Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die eine Pro-Rating von Geldern erfordern, um sicherzustellen, dass der Käufer und Verkäufer ihren Fahrpreisanteil auf der Grundlage des Endtermins bezahlen.
Grundsteuer
Grundsteuern werden nachträglich, also für das Vorjahr, bezahlt. Grundsteuer ist wahrscheinlich am allgemeinsten, da Steuern normalerweise jährlich und nicht monatlich gezahlt werden.
Auch wenn es eine Hypothek gibt, dann gibt es wahrscheinlich eine Steuerhinterziehung, die monatlich erhoben wird, um sicher zu gehen, dass der jährliche Rechnungsbetrag bei Erhalt gedeckt werden kann. Basierend auf dem Datum des Abschlusses erhält der Käufer eine Gutschrift in Höhe der Steuer, die von diesem Tag an bis zum Beginn des Steuerjahres fällig ist. Dann zahlen sie bei Fälligkeit die volle Steuerrechnung. Der Verkäufer wird effektiv seinen Teil der Jahressteuern an den Käufer zahlen, um dann zur Steuerzeit verwendet zu werden.
Sachversicherung
Der Käufer ist ab dem Tag der Schließung für die Versicherung verantwortlich. Der Verkäufer kann eine bestimmte Versicherung im Voraus bezahlt haben, so dass er für jeden Betrag, den er bezahlt hat, eine Gutschrift für Tage nach dem Abschluss erhält.
Mieten
Dies ist häufiger bei Mehrfamilien- und Mehrfamilienhäusern, aber auch Einfamilienhäuser werden vermietet.Ein Closing müsste am allerletzten Tag des Monats erfolgen, um eine Mindestverzinsung zu vermeiden. Wenn zum Beispiel in der Mitte des Monats geschlossen, wird der Verkäufer bereits für den ganzen Monat gesammelt haben. Der Käufer erhält von Mitte bis Ende des Monats eine Gutschrift für die Mieten.
Gewerbefläche komplexer
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, gewerbliche Mietverträge zu strukturieren. Einige haben Mieter, die einen Teil oder sogar alle Steuern und andere Betriebskosten zahlen.
Für all dies könnte eine Pro-Rating-Bewertung erforderlich sein, und für einen Einzelhandels-Bürokomplex oder ein Einkaufszentrum würde dies Berechnungen für jeden Leasing-Bereich erfordern, wenn die Kosten mit dem Vermieter geteilt würden.
Ich habe bereits die Gewerbemieten erwähnt, daher könnte es für eine große Einzelhandelsvermietung viel von diesen Berechnungen geben. Deshalb gibt es Buchhalter.
Nahezu jede Immobilientransaktion, die vorausbezahlte oder nachgezahlte Beträge umfasst, erfordert eine Anrechnung dieser Positionen auf die Abschlusserklärung. Es ist nicht etwas, das der Immobilienprofi tut, aber sie müssen in der Lage sein, es ihrem Kunden oder Verkäufer zu erklären.
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