Anteilige Versicherung für den Immobilieninvestor

Da Versicherungsprämien normalerweise im Voraus bezahlt werden, muss der Versicherungszuschlag anteilig gezahlt werden, wenn ein Käufer bei einer Immobilieninvestmenttransaktion eine Police übernimmt. Der Käufer schuldet dem Verkäufer den vorausbezahlten, aber noch nicht in Anspruch genommenen Betrag für die Versicherungsperiode.

Wie bei allen Immobilientransferverhältnissen müssen wir wissen, ob wir das Enddatum "durch" oder "bis" anrechnen oder ob wir ein 360-Tage-Bankerjahr verwenden. "oder ein 365 Tage Kalenderjahr.

Die Schritte sind:

• 1. Bestimmen Sie die Anzahl der Tage vom Abschluss bis zum Ablaufdatum der Richtlinie.
• 2. Berechnen Sie den Betrag pro Tag der Kosten der Versicherung.
• 3. Multiplizieren Sie die Anzahl der Tage multipliziert mit der Menge pro Tag.

Lassen Sie uns eine Sammelversicherung durchführen. Ein Immobilieninvestor übernimmt die Versicherungspolice für ein Mietobjekt. Die jährliche Prämie für die Police beträgt 1350 $. Die Policenprämie wurde am 12. Februar vollständig bezahlt, und der Abschluss ist am 15. Oktober des gleichen Jahres. Wir verwenden einen Kalender 365 Tage im Jahr und Prorating "durch" Abschluss. Dies bedeutet, dass der Verkäufer den Tag der Schließung bezahlt.

• 1. # der Tage vom 16. Oktober bis 11. Februar nächsten Jahres ist:
  16. Oktober + 30. November + 31. Dezember + 31. Januar + 11. Februar = 119 Tage
• 2. 1350 $ geteilt durch 365 Tage = tägliche Kosten von 3 $. 70
• 3. 3 $. 70 Kosten / Tag X 119 Tage = anteiliger Betrag von 440 $. 30.

Dieser Betrag wird an den Verkäufer VERSICHERT und dem Käufer DEBIERT.

Pro-ration und die Schlusserklärung

Warum gibt es Posten in einer Abschlusserklärung für Immobilientransaktionen, die pro-ratiert werden müssen?

• Geld auf Treuhandkonto - Manchmal ist es notwendig zu entscheiden, ob ein Teil des Geldes, das als Treuhänder für Ausgaben gehalten wird, an den Verkäufer zurückgegeben wird oder für den Käufer treuhänderisch bleibt.
• Versicherung - Versicherungsprämien werden voraus bezahlt, so dass der Verkäufer ein volles Versicherungsjahr bezahlt hat. Bei Abschluss wird ein Teil des Prämiengeldes für den Rest des Jahres an den Verkäufer zurückgegeben, dem die Immobilie nicht gehört.
• Vermögenssteuern - Wie Versicherung, aber es funktioniert andersherum. Nehmen wir an, Sie schließen im Juni, und die Steuerrechnungen für dieses Jahr kommen im November für die Zahlung bis zum 1. Januar heraus. Der Käufer wird zum Steuerzeitpunkt Eigentümer, aber nicht für das gesamte Steuerjahr. So schuldet der Verkäufer den fälligen Betrag zwischen dem Abschluss und dem Fälligkeitsdatum. Normalerweise wird dieser Betrag bei Abschluss auf der Seite des Käufers gutgeschrieben und der Käufer zahlt die Steuern bei Fälligkeit.
• Mieten - Bei Mietobjekten, Mehrfamilienhäusern und Wohnungen werden in den meisten Fällen die Mieten für den Monat zu Beginn des Monats bezahlt. Wenn also der Deal am 15. des Monats geschlossen wird, wurde der Verkäufer für den gesamten Monat bezahlt, aber nur die Hälfte davon ist fällig.Dem Käufer wird die Miethöhe für die letzten 15 oder 16 Tage des Monats gutgeschrieben.
• Gewerbliche Leasingzahlungen - Es gibt verschiedene Arten von Leasingverträgen mit unterschiedlichen Zahlungsstrukturen. Es ist kompliziert, aber eine Schließung erfordert eine Aufteilung dessen, was dem Verkäufer für seine Zeit des Eigentums zuzuschreiben ist, und der Rest gehört dem neuen Eigentümer.
• Farm and Ranch Leases - Oft können Farmen und Ranches von einem Nachbarn oder von der Regierung zum Weiden gepachtet werden. Wenn dies der Fall ist, muss eine Vorauszahlung, die für die Zeit nach dem Abschluss gilt, an den Verkäufer gehen, da sie nicht länger Eigentümer sind. Der Käufer ist dafür verantwortlich.

Es ist wichtig zu wissen, dass dies akzeptierte Praktiken sind, aber einige davon können als Teil des Kaufvertrags ausgehandelt werden. Sie sind nicht eisern. Insbesondere bei Gewerbeimmobilien kann ein scharfer Immobilienprofi für seinen Kunden wertvoll sein, indem er auf Bereiche des Deals hinweist, die verhandelt werden könnten, wenn sie auf eine Preisstagnation treffen.