Anteilige Mieten für den Immobilieninvestor

Am Abschlusstisch einer Immobilienmiettransaktion müssen alle Mieten, die vor dem Abschluss an den Verkäufer gezahlt wurden, anteilsmäßig zurückerstattet werden. Der Verkäufer schuldet dem Käufer jegliche Mietbeträge von der Schließung bis zum Ende der Mietzeit, in der Regel den Monat. Normalerweise werden die Mietprovisionen "bis" zum Abschlussdatum ausgeführt.

Zu ​​den Prorationen gehören keine Sicherheitsleistungen. Diese können vom Verkäufer an den Käufer bezahlt werden, um sie vor dem Verkauf zu halten.

Der Käufer ist dann für die Einlagen und deren eventuelle Veräußerung auf der Grundlage der Bedingungen des neuen Mietvertrages verantwortlich.

Beispiel für die Berechnung der Prägung

Es gibt drei Berechnungen, um die Höhe der Pacht zu berechnen:

1. Bestimmen Sie die Anzahl der Tage, die der Verkäufer dem Käufer schuldet.
2. Ankunft am Mietpreis pro Tag.
3. Multiplizieren Sie den Miet- / Tagesbetrag mit der Anzahl der Tage.

Lassen Sie uns jetzt eine Beispielrechnung durchführen. Angenommen, ein Duplex mit beiden gemieteten Einheiten wird verkauft. Die Miete beträgt $ 500 / Monat für Einheit A und $ 700 / Monat für Einheit B. Die Miete wurde für beide Einheiten am ersten Tag des Monats September bezahlt, und wir schließen am 12. September.

1. 30 Tage im September abzüglich der 12 Tage bis zur Schließung sind gleich 18 Tage für die Teilung.
2. Die Mieten belaufen sich auf $ 1200 / Monat, also teilen Sie sich 30 Tage für den Tagesmietbetrag von $ 40.
3. $ 40 / Tag Mietbetrag mal 18 Tage entspricht $ 720.

Bei einer Abschlussabrechnung wird dieser Betrag dem Käufer als "Gutschrift" und dem Verkäufer als "Lastschrift" angezeigt.

Kauf von Mietobjekten - Weitere Überlegungen zu Mietpreisen

Offensichtlich werden Mietobjekte, von Einfamilienhäusern bis hin zu Apartments, aufgrund ihres Cashflows und Gesamt-ROI mit Wertschätzung und Steuervorteilen erworben. Wir haben uns nur die Mietpreise beim Schließen angesehen, aber es gibt zwei wirklich wichtige Überlegungen, wenn es um die Mieten geht.

Käufer sollten feststellen, ob die gemeldeten Mieten korrekt sind.

Richtig bedeutet, dass die Mieten in Kalkulationstabellen und Einkommensunterlagen faktisch sind. Um die Informationen zu bestätigen, sollte ein potenzieller Käufer eines Mietobjekts Kontoauszüge erhalten, um zu bestätigen, dass es sich um die tatsächlich gezahlten Mieten handelt. Mit anderen Worten, wenn die Miete einer Wohnung 750 $ / Monat beträgt, bestätigen Sie, dass dies der Betrag ist, der hinterlegt wird.

Angenommen, der Vermieter lässt den Mieter Dienstleistungen für einen Teil oder die gesamte Miete erbringen. Vielleicht hat der Mieter Reinigungs- und Wartungsdienste geleistet. Oder vielleicht hat der Mieter aufgrund einer persönlichen Beziehung mit dem Vermieter eine verminderte Mietminderung erhalten. Was auch immer der Grund sein mag, die Zahlen werden nur ausgeglichen, wenn alle Mieten, die in Pachtverträgen enthalten sind, tatsächlich hinterlegt sind.

Der Interessent kann sich auch erkundigen, ob der Verkäufer aktuelle Marktkurse berechnet.Mit anderen Worten: Bestätigen Sie, ob die Mieter unter oder über dem liegen, was Vermieter in der Region für ähnliche Immobilien verlangen. Es kann in diesem Bereich einen echten Wert für den Käufer geben. Manche Vermieter sind entweder faul oder wollen einfach nicht interviewen und neue Mieter einstellen. Sie werden vermeiden, die Mietpreise für lange Zeiträume zu erhöhen, um die gleichen Mieter an Ort und Stelle zu halten.

Das Ergebnis ist, dass die gezahlten Mieten deutlich unter den aktuellen Marktzinsen liegen können. Unmittelbar nach Ablauf der Leasingdauer können die Mieten erhöht werden, um den ROI und den Cashflow zugunsten des neuen Eigentümers zu ändern.