Warum ein Leerverkauf beim Verkauf eines Hauses?

Frage: Warum ein Leerverkauf?

Ein Leser fragt: "Mein Mann sagt, dass alle unsere Nachbarn einen Leerverkauf machen, also sollten wir das auch. Ich bin mir nicht sicher, ob er weiß, was ein Leerverkauf ist. Ich bin mir nicht sicher, ob ich weiß, was ein Leerverkauf ist oder warum irgendjemand es tun würde. Aber wenn jeder Leerverkäufe tätigt, scheint es so, als ob das der richtige Weg ist, oder? Warum können Sie mir einfach sagen, warum ich Leerverkäufe tätige? "Ich weiß nicht, warum wir einen Leerverkauf tätigen sollten."

Antwort: Leerverkauf ist das Schlagwort für den Verkauf von Short. Ich verstehe, dass das Wort so weit verbreitet ist, dass es zum Synonym für den Verkauf wird, aber ein Leerverkauf ist eine bestimmte Art des Verkaufs. Nicht jedes Haus und jeder Verkäufer qualifiziert sich für einen Leerverkauf. Also, obwohl ich es hasse, das zu sagen, bedeutet das, dass jeder, der um Sie herum einen Leerverkauf tätigt, nicht bedeutet, dass Sie auch einen Leerverkauf tätigen können. Und wenn Sie keinen Leerverkauf tätigen können, könnte das für Sie ein Segen sein, denn es könnte bedeuten, dass Sie Eigenkapital haben.

# 1 Qualifier für Leerverkauf ist No Equity

Für Anfänger haben Leute, die Leerverkäufe haben, kein Eigenkapital. Es bedeutet, dass sie mehr schulden als ihr Zuhause wert ist. Es ist ein Fehler, davon auszugehen, weil Ihr Haus im Wert gefallen ist, dass Sie einen Leerverkauf tätigen können. Sie können keinen Leerverkauf tätigen, wenn Sie Eigenkapital haben.

Eigenkapital bedeutet nicht nur, dass Ihr Hypothekenbestand unter dem Verkaufspreis liegt, was zu Eigenkapital führt. Das liegt daran, dass Sie Verkaufskosten haben.

Wenn Sie nach Abzug der Verkaufskosten - der Provision, der Titelgebühren, der Aufzeichnungsgebühren, aller sonstigen zu verkaufenden Gebühren - kein Eigenkapital haben, dann haben Sie nicht genug Eigenkapital verkaufen. Zum Beispiel:

• Zu ​​viel Eigenkapital, um einen Short Sale zu tätigen:

  Marktwert: $ 200, 000

  Auszahlung der bestehenden Hypothek: $ 150, 000

  Verkaufskosten (ca.): $ 18, 000

  Netto-Eigenkapital: $ 32, 000

• Keine Equity und muss versuchen, Short Sale

  Marktwert: $ 200, 000

  Payoff bestehende Hypothek: $ 190, 000

  Kosten des Verkaufs (ca.): $ 18, 000 < Eigenkapitalknappheit: - $ 8, 000

  Im zweiten Beispiel oben ist leicht zu erkennen, dass Sie nicht unbedingt mehr schulden müssen, als sich Ihr Haus als Kandidat für einen Leerverkauf lohnt. Sie müssen einfach nicht genug Eigenkapital zum Verkauf haben.

Zwei Darlehen im Leerverkauf

Einige Verkäufer haben zwei Leihkredite. Der Marktwert könnte hoch genug sein, um den ersten Kredit zu begleichen, nicht aber den zweiten. In diesem Fall würde der Verkäufer einen Leerverkauf für den zweiten Kredit tätigen und nicht den ersten. Der erste Kreditgeber würde nicht an dem Leerverkauf teilnehmen, aber der zweite Kreditgeber würde.

Oder beide Kredite könnten unter Wasser sein. Es ist üblich, beide Darlehen unter Wasser zu sehen, aber dieses Szenario ist nicht immer der Fall.

Wer kann einen Leerverkauf tätigen?

Es gibt zwei Grundqualifikationen für einen Leerverkauf. Während diese beiden Qualifier nicht alle denkbaren Leerverkäufe abdecken, sind sie für etwa 90% der Leerverkäufe ziemlich Standard. Sie sind:

No Equity

• Seller Hardship
• Bis auf wenige Ausnahmen, wenn Sie diese beiden Qualifier für Sie haben, erhalten Sie wahrscheinlich eine Leerverkaufsgenehmigung. Es gibt ein paar Banken, die unter normalen Umständen keinen Leerverkauf tätigen werden, aber Sie können sich einfach von der PNC Bank fernhalten und die halbe Schlacht eliminieren.

Die meisten Banken verfolgen aggressiv Leerverkäufe und wollen sie genehmigen.

Warum einen Leerverkauf tätigen?

Es gibt keinen Grund auf unserer grünen Erde, von zu Hause wegzugehen, wenn Sie einen Leerverkauf tätigen und eine Haftungsfreistellung erhalten können. Ein Leerverkauf ist besser für Sie:

Gesundheit

• Kredit-Bericht
• Zukunft
• Unter bestimmten Umständen gibt es kein Mangel-Urteil und höchstwahrscheinlich keine Steuern, die auf die vergebenen Schulden zurückzuführen sind. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Buchhalter und lassen Sie sich beraten, bevor Sie einen Leerverkauf starten, um herauszufinden, ob Sie Steuern schulden und ob Sie von der Schuld befreit werden.

Es gibt keine magische Leerverkaufspille, die Schulden verschwinden lässt, wenn Sie keinen Mangel haben oder keinen Mangel mit Ihrer Bank ausgehandelt haben. Die I. R. S. hat einige Ausschlüsse für Privatwohnungen, aber Sie müssen sicherstellen, dass Sie befreit sind. Einige I. R. S.

Regeln gelten sowohl für Zwangsvollstreckungen als auch für Leerverkäufe.

Wenn Sie Ihr Zuhause verlassen, was ein Weggehen von Ihrem Zuhause bedeutet, könnten Sie immer noch haftbar sein, nicht nur für die Schulden, sondern auch für alle Schäden, die Ihrem Zuhause in Ihrer Abwesenheit entstehen. Wenn Sie Ihre Hände hochwerfen und weggehen, könnten die folgenden Parteien sehr an Ihrem Verbleib interessiert sein:

Die Regierung

• Die Bank
• Ihre Versicherungsgesellschaft
• Durch steuerliche und rechtliche Beratung und Abschluss eines Leerverkaufs ohne einen Mangel erhalten Sie eine neue Pacht auf das Leben und eine saubere Schiefer. Finden Sie einen Leerverkäufer mit viel Erfahrung, um Sie zu führen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.