Für Häuser, um durchschnittliche Markttage

Eines der ersten Dinge, die ein Käufer zu einem Angebot anfragt, sind seine Tage am Markt. Tage am Markt ist die Anzahl der Tage, für die ein Eintrag in einem Mehrfachauflistungsdienst aktiv ist, bevor er in den Status "Ausstehend" versetzt wird. Ausstehender Status ist, wenn ein Angebot vom Verkäufer akzeptiert wurde, die Transaktion jedoch noch nicht abgeschlossen ist. Viele Agenten beziehen sich auf " durchschnittliche Tage auf dem Markt ", die abgeleitet wird, indem alle Tage auf dem Markt jeder Auflistung addiert und durch die Anzahl der Auflistungen dividiert werden.

In einem Käufermarkt ist das DOM in der Regel höher, da die Inventur länger dauert, bis es verkauft wird. In einem Verkäufermarkt sind die DOM weniger.

Tage auf dem Markt. Um die durchschnittlichen Tage auf dem Markt zu bestimmen, nehmen die Agenten die letzten 30 Tage bis zu sechs Monaten verkaufter Inserate, addieren die Tage auf dem Markt (bevor jede Auflistung anhängig wird) und dividieren diese Summe durch die Anzahl der Auflistungen.

Zum Beispiel, wenn sechs Angebote im Dezember in den ausstehenden Status eingetreten sind - das heißt, der Verkäufer hat ein Angebot des Käufers angenommen, aber es ist noch nicht geschlossen - und drei dieser Angebote waren fünf Tage lang auf dem Markt. ein Eintrag war für 21 Tage auf dem Markt und zwei wurden für 30 Tage aufgelistet, bevor ein Angebot angenommen wurde, addieren Sie zuerst alle Tage auf dem Markt zusammen. Die durchschnittlichen Tage auf dem Markt für Dezember werden in diesem Beispiel durch Addition von 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30 abgeleitet, was 96 Tagen entspricht. Die Division von 96 durch sechs Auflistungen entspricht dann 16 durchschnittlichen Markttagen.

Tun Sie durchschnittliche Markttage?

Was ist wichtiger? Die 16 durchschnittlichen Markttage oder die Anzahl der Börsentage pro Eintrag? Wenn Sie ein Käufer sind, ist es natürlich das Haus, das Sie kaufen möchten. Wenn Sie ein Verkäufer sind, dessen Haus seit 17 Tagen auf dem Markt ist, werden Sie in die unteren 50% der Häuser gefallen sein, die im letzten Monat verkauft wurden.

Wie Käufer Tage am Markt betrachten

Es gibt keine Wenn und Aber oder mehr darüber. Wenn Käufer ausgedehnte Tage auf dem Markt sehen, sind sie der Meinung, dass der Verkäufer verzweifelt verkauft, weil das Haus noch auf dem Markt ist. Käufer glauben auch, dass etwas mit dem Haus falsch sein könnte, das andere Käufer veranlasste, es zu verschenken. Beide Annahmen können jedoch falsch sein.

Häuser können aus folgenden Gründen auf dem Markt verweilen:

• Der übliche Grund ist eine zu hohe Preisgestaltung.
  Der Makler hat die Auflistung möglicherweise "gekauft", indem er den Verkäufer irregeführt hat, weil er glaubt, dass die Immobilie mehr wert ist als der Markt. Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Agent absichtlich ein überteuertes Angebot nimmt.
• Kleine Verkäufer-Motivation.
  Manchmal wollen Verkäufer "den Markt testen", indem sie zu hohe Preise festlegen, nur um zu sehen, ob sie einen Dummkopf finden, um diesen Preis zu bezahlen.Es ist bekannt als der schlimmste Fehler eines Verkäufers.
• Hartnäckigkeit.
  Verkäufer könnten auf dem Preis festsitzen und bereit sein, den Markt abzuwarten, bis der Markt den Preis einholt.
• Immobilienmarkt unten.
  Auf Käufermärkten kann es länger dauern, ein Haus zu verkaufen als auf den Märkten der Verkäufer. Ein Haus, das in fünf Tagen in einem Verkäufermarkt verkaufen würde, könnte in 90 Tagen auf einem Immobilienmarkt verkaufen.
• Nicht verfügbar zu zeigen.
  Wenn die Immobilie Mieter ist, kann es schwierig sein, einen Termin vom Mieter zu erhalten. In den meisten Fällen werden Häuser mit einem Schließfach öfter angezeigt als solche ohne.
• Zum Anzeigen ungeeignet.
  Manchmal stellen Verkäufer Häuser auf den Markt, bevor sie bereit sind, Käufer es sehen zu lassen. In den ersten 30 bis 60 Tagen eines Listings können sie Wiederverkaufsreparaturen oder Malerarbeiten durchführen.
• Verkürzte Vorführzeiten.
  Einige Verkäufer glauben, dass ein Käufer sich an strenge Vorführungszeiten wie 9:00 Uhr am Montag oder nur 17:00 Uhr am Freitag halten wird. Käufer touren Häuser nach ihren eigenen Zeitplänen. Wenn Ihr Haus zu dem Zeitpunkt nicht verfügbar ist, an dem der Käufer es sehen möchte, wird es wahrscheinlich nie eine
• reduzierte Provision sehen.
• Obwohl Einkäufer verpflichtet sind, alle Auflistungen zu zeigen, weigern sich viele Agenten, Häuser zu zeigen, die nicht die gleiche Provision wie konkurrierende Häuser zahlen. Oft werden diese Häuser von Discount-Brokern gelistet.
• Kleine Internet- oder MLS-Exposition.
  Wenn das Haus ein Foto in MLS hat, werden die Käufer wahrscheinlich die Liste weitergeben und stattdessen Häuser auswählen, um zu sehen, dass sie mehrere Fotos haben.

Agentenpraxis des Zurücksetzens zum Zurücksetzen von Tagen auf dem Markt

Eine gängige Praxis unter vielen Immobilienmaklern ist es, einen Eintrag von MLS nach einer bestimmten Anzahl von Tagen zurückzuziehen und ihn als neuen Eintrag wiederzugeben. Die Agenten geben an, dass sie null Tage auf dem Markt haben, weil sie wissen, dass die Käufer sich neuen Angeboten zuwenden.

Viele Käufer mögen diese Praxis nicht, weil sie sie für irreführend halten und kein genaues Bild von der Anzahl der Tage auf dem Markt. Nachdem ein Haus für 60 bis 90 Tage auf dem Markt ist, ist es nicht ungewöhnlich, dass es innerhalb von fünf Tagen nach der Rückkehr als neuer Eintrag auf den Markt kommt.

Manchmal verfallen Einträge. Viele Agenten nehmen 90 Tage lang eine Auflistung auf, und wenn die Auflistung abläuft, fängt ein neuer Agent die Auflistung ab und erntet die Früchte der harten Arbeit des ersten Agenten. Wenn Sie mit Ihrem derzeitigen Agenten zufrieden sind, sollten Sie eventuell mit Ihrem vorhandenen Agenten erneut in Kontakt treten.

Herausfinden der kumulativen Tage auf dem Markt

Einige MLS-Systeme verweigern es, dass Agenten einen Eintrag zurückziehen und ihn als neuen Eintrag eingeben, ohne zuerst den Eintrag zu löschen oder abzulehnen. In jedem Fall ist es für einen Agenten relativ einfach, die Anzahl der Tage auf dem Markt zu bestimmen. es ist nicht so einfach für einen Käufer.

• Überprüfen Sie den Listenverlauf.
  Eine Möglichkeit besteht darin, die Adresse der Eigenschaft in MLS einzugeben, um doppelte, abgelaufene oder zurückgezogene Einträge zu finden. In der Sacramento MLS wird dies als "Ziehen" der "Geschichte" der Immobilie bezeichnet.
• Suchen Sie nach dem kumulativen DOM.
  Einige MLS haben die Art und Weise, in der Einträge angezeigt werden, geändert und werden kumulative Tage auf dem Markt in der Liste selbst enthalten.
• Fragen Sie Ihren Agenten.
  Wenn Sie mit einem Nachbarschaftsspezialisten zusammenarbeiten, wird Ihr Agent eine ziemlich gute Vorstellung davon haben, ob und wie lange und von wem das Haus zuvor aufgelistet wurde.
• Fragen Sie den Auflistungsagenten.
  Da Immobilienmakler eine Immobilie nicht falsch darstellen können, könnten Sie dem Makler eine direkte Frage stellen. Fragen Sie nicht, wie lange das Haus auf dem Markt war, weil es eine Preisreduzierung gegeben haben könnte, daher wird sich der Agent berechtigt fühlen, Ihnen die Tage auf dem Markt zum neuen Preis mitzuteilen. Fragen Sie, ob es abgelaufen / zurückgezogen / storniert wurde und dann wieder eingestellt wurde. Sei genau.
• Online suchen.
  Geben Sie die Objektadresse auf verschiedene Weise in eine Suchmaschine wie Google oder Yahoo ein. Alle vorherigen Online-Einträge sollten angezeigt werden.
• Bittet Nachbarn.
  Nachbarn wissen alles, was in ihrer Gegend vor sich geht, und oft erzählen sie Ihnen gerne, wie lange ein Haus schon auf dem Markt ist.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.