Was ist das Leerverkaufsverfahren?

Frage: Was ist das Standard-Leerverkaufsverfahren?

Ein Leser fragt: "Wir haben uns endlich entschieden, unser Haus zu verkaufen. Wir wollen nicht von zu Hause weggehen, also haben wir bei einem Agenten gelistet, der einen Leerverkauf für uns macht. und nahm uns ein paar Papiere von uns ab. Sie bat uns auch, eine Drittautorisierung für die Bank zu unterzeichnen. Aber was passiert jetzt? Sie sagt, wir müssen einen Käufer finden, aber ich dachte, wir baten die Bank, einen kurzen Verkaufen Sie zuerst einen Käufer oder bitten Sie die Bank, zuerst einen Leerverkauf zu tätigen? Ich weiß nicht, ob unser Makler sehr viele Leerverkäufe getätigt hat, und das macht mich unangenehm. Was ist das übliche Leerverkaufsverfahren? "

Antwort: Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Agent behauptet, ein Leerverkäufer zu sein, wenn der Agent nur eine Handvoll Leerverkäufe verwaltet hat. Es ist nicht so, dass Ihr Agent Sie belügt. es ist, dass der Agent glaubt, dass 2 oder 3 Leerverkäufe machen diese Agent ein Spezialist.

Und ganz ehrlich gesagt, ist es für einen Agenten nicht ungewöhnlich, dass er am Ende denkt, dass er mehr Zeit damit verbracht hat, an diesem Leerverkauf zu arbeiten, als er ausgegeben hat. In ihren Gedanken ist sie Spezialistin. In den Köpfen von Agenten, die 50 oder 100 Leerverkäufe pro Jahr schließen, ist sie keine Spezialistin.

Wen sollten Sie mieten, um einen Leerverkauf zu tätigen?

Das erste, was Sie tun sollten, ist einen Leerverkaufspezialisten für Ihren Leerverkauf zu beauftragen. Diese Person könnte ein Immobilienmakler oder ein Anwalt sein. Die meisten Makler arbeiten im Auftrag, bezahlt aus dem Verkaufserlös, und die meisten Anwälte werden im Voraus direkt vom Verkäufer bezahlt. Ob Sie einen Anwalt oder einen Agenten engagieren, um Ihr Verhandlungsführer zu sein, erhalten Sie immer rechtliche Beratung.

Einige Anwälte, wie einige Immobilienmakler, können behaupten, ein Leerverkaufsspezialist zu sein, aber die Wahrheit noch ein wenig dehnen. Es ist schwer zu wissen, wem man vertrauen kann. Eine gute Regel ist es, nach einer Empfehlung zu fragen. Sicherlich hat jemand, den Sie kennen, eine ausgezeichnete Referenz für Sie. Sie können nicht vorsichtig genug sein, wenn Sie einen Leerverkäufer oder einen Anwalt wählen.

Ist es ein Standardverfahren, die Bank vor dem Erhalt eines Angebots um einen Leerverkauf zu bitten?

Kurz gesagt, nein. Aber nur weil das Standardverfahren für einen Leerverkauf das erste Angebot einschließt, bedeutet das nicht, dass ein Verkäufer immer das Standardverfahren befolgen sollte. Es gibt manchmal Ausnahmen von der Regel.

Das Standardverfahren kann von Bank zu Bank variieren. Es ist Ihre Bank, die das Standardverfahren festlegt, und jede Leerverkaufsbank kann unterschiedlich sein. Im Allgemeinen, wenn Sie die Bank vor einem Angebot um einen Leerverkauf bitten, lassen Sie die Bank die Regeln und das Verfahren für Sie festlegen.Am wichtigsten ist, dass Sie die Bank den Verkaufspreis wählen lassen. Das könnte gegen dich arbeiten.

Standardverfahren für Leerverkäufe Preapproval

Einige Leerverkäufe - ungeachtet eines Freddie Mac HAFA-Leerverkaufs, für den das Standard-Leerverkaufsverfahren nur vorsieht - ziehen es vor, den Leerverkauf vorab zu genehmigen. Wenn sie keine Vorabgenehmigung erwarten, erwarten sie zumindest, dass sie in den Verkaufspreis und die Vermarktung Ihres Hauses involviert sind. In der Regel ist beides keine gute Idee.

Wenn Sie die Bank den Angebotspreis wählen lassen, könnte der Preis zu hoch sein. Wenn Ihr Preis zu hoch ist, können Käufer kein Angebot machen. Es ist auch möglich, dass die Bank das Haus zu teuer in der Hoffnung, dass Sie schließlich der Bank eine Tat anstelle von Abschottung geben wird.

Die Banken werden nicht immer direkt antworten und Ihnen sagen, dass sie den Leerverkauf nicht tätigen wollen. Manchmal zwingen sie Sie einfach dazu, es so zu preisen, dass es nicht verkauft wird.

Standardverfahren für die Genehmigung von Leerverkäufen nach einem Angebot

Die häufigste Art, Leerverkäufe zu tätigen, besteht darin, die Genehmigung eines Drittanbieters bei der Bank einzureichen, sobald Ihre Immobilie zum Verkauf angeboten wird. Dann, nachdem Sie ein Angebot erhalten haben, senden Sie ein Leerverkaufspaket zusammen mit der Begleitdokumentation und Ihrem Angebot an die Bank.

Mit dieser Prozedur haben Sie die Kontrolle und nicht die Bank. Fragen Sie sich, haben die Banken nicht genug Schaden angerichtet? Im Folgenden sind die Dokumente an die Bank zu senden:

• Kaufvertrag
• Kopie der Earnest Money Deposit
• Nachweis des Käufers des Käufers
• Käufervorlage Letter
• Signed Third-Party Authorization (falls die erste Kopie wurde verlegt)
• Geschätzter Abschlussbericht oder HUD-1
• Ausdruck aus MLS
• CMA
• Bank-Leerverkaufspaket und Finanzen

Jede Bank hat ihre eigenen Anforderungen, und sie ändern ständig die Dokumente Sie benötigen. Es ist üblich, Ihre 2 letzten Steuererklärungen und 2 Monate Kontoauszüge und Abrechnungsstubs anzufordern. Einige Banken, wie zum Beispiel ein genossenschaftlicher Leerverkauf der Bank of America, benötigen jedoch möglicherweise nicht einmal diese Dokumente. Ihr Leerverkäufer sollte wissen, ob diese Person ein Spezialist ist.