Was ist ein Short Sale Negotiator?

Frage: Was ist ein Short Sale Negotiator?

Ein Leser fragt: "Mein Mann sagt, wir müssen einen Leerverkaufer einstellen, aber er mag keine Immobilienmakler. Er sagt, dass sie alle bereit sind, Sie zu bekommen. Ein Freund von uns hat uns zu einem Agent, der viele Leerverkäufe zu machen scheint, aber mein Mann mag sie nicht, er hält sie für unehrlich, aber er hält alle Agenten für unehrlich, sie scheint fähig, klug und ehrlich zu mir zu sein. Freund, der sie benutzt hat, um seinen Leerverkauf zu verhandeln, ich möchte unseren Leerverkauf genehmigen lassen, aber ich befürchte, dass die Haltung meines Mannes uns zurückhält. Wie können wir einen Leerverkäufer einstellen, der den Test meines Mannes bestehen wird? "

Antwort: Die traurige Antwort ist, dass Ihr Ehemann wahrscheinlich keine Leerverkäufer annimmt, die Sie einstellen, vielleicht weil Ihr Ehemann ein Vorurteil entwickelt zu haben scheint. Ein Teil davon beruht höchstwahrscheinlich auf Unwissenheit, aber ein Teil ist wahrscheinlich in Wahrheit gebadet.

Einige Agenten sind, wie er es ausdrückt, um dich zu holen. Aber Sie finden diese Art von Agenten in der Regel nicht im Leerverkauf und sind weniger als Verhandlungsführer tätig. Überraschenderweise sind nicht alle Leerverkäufer gleich. Darüber hinaus sind nicht alle Leerverkäufer Vermittler.

Was ist ein Short Sale Negotiator?

Der Begriff Leerverkaufsvermittler ist manchmal eine Fehlbezeichnung. Das liegt daran, dass viele so genannte Leerverkäufer nicht verhandeln. Sie kämpfen nicht um den Verkäufer. Sie präsentieren Papierkram und akzeptieren Papierkram zurück. Sie sind keine Problemlöser. Ein Leerverkaufsvermittler ist ein Problemlöser, eine Person, die im Namen des Verkäufers arbeitet, um eine Leerverkaufsabwicklung mit der Bank zu erreichen.

Ein Leerverkaufsvermittler vertritt den Verkäufer, nicht die Bank. Ein Teil des Problems, das mit Verhandlungsführern für Leerverkäufe verbunden ist, ist oft, dass die Individuen, die den Verhandlungsführer anstellen, nicht sicher sind, ob der Verhandlungsführer sie vertritt oder die Bank repräsentiert. Zu keiner Zeit ist der Verhandlungsführer jemals ein Vertreter der Bank, es sei denn, der Verkäufer hat keinen Leerverkaufsvermittler.

Manchmal haben Verkäufer den Eindruck, dass sie keinen Leerverkaufer brauchen. Sie denken, dass sie den Leerverkauf direkt mit der Bank verhandeln können, weil die Bank ihnen helfen wird, darüber zu verhandeln. Diese Art von Denken ist, als würde man den Fuchs bitten, einem zu helfen, den Hühnerstall zu bewachen. Die Bank ist nicht an der Verkäuferseite. Im Gegenteil.

Das Ziel der Bank ist es, die Rendite auf die Kosten zu maximieren, solange sie nicht ihre eigene ist. Es könnte auf Kosten des Verkäufers oder des Käufers sein, aber das Unternehmen, das die Bank schützt, ist selbst. Ein Leerverkaufsvermittler sollte immer das beste Interesse des Verkäufers im Herzen haben.Ein ethischer Leerverkäufer würde den Verkäufer niemals den Fluss hinunter verkaufen, um schnelles Geld zu machen.

Es ist die Aufgabe des Verhandlungsführers, die Bank zu überreden, den Leerverkauf zuzulassen und die Kosten und Kopfschmerzen für den Verkäufer zu minimieren. Das beste Ergebnis ist eine völlige Haftungsfreistellung für den Verkäufer, ohne dass der Verkäufer selbst dafür ausgeben muss.

Arten von Leerverkäufern

Der beste Leerverkäufer ist derjenige, der den Verkäufer direkt vertritt. Diese Person kann eine Vorauszahlung erhalten oder nicht. In Kalifornien zum Beispiel kann eine Person keinen Leerverkauf aushandeln, es sei denn, diese Person ist ein Anwalt oder eine Lizenz zum Verkauf von Immobilien.

Aber das hindert Gauner nicht daran, sich als Leerverkäufer zu präsentieren.

• Immobilienmakler, die Leerverkäufer sind. Sie werden einige Agenten finden, die Leerverkäufe aushandeln, sich aber nicht als Leerverkäufer bezeichnen. Sie verwenden den Begriff nicht, weil sie befürchten, dass sie wegen der Ausübung des Gesetzes verklagt werden. Es gibt einen schmalen Grat zwischen praktizierendem Recht und Verhandlung eines Leerverkaufs, daher gehen wir Leerverkaufsagenten vorsichtig vor.

  Ein angesehener Leerverkäufer, der ein lizenzierter Immobilienmakler ist, wird den Kunden immer beraten, um rechtliche und steuerliche Beratung zu erhalten. Der Verhandlungsführer wird den Kunden über den Leerverkauf informieren und niemals Entscheidungen treffen, ohne den Kunden zu konsultieren. Zum Beispiel führe ich routinemäßig meine eigenen Verhandlungen, weil ich niemandem traue, es genau so zu tun, wie ich es tun würde. Aber diese Art des Denkens begrenzt die Anzahl der Klienten, denen ich helfen kann.

• Leerverkäufer, die Anwälte sind. Das Problem mit einigen Rechtsanwälten, die Leerverkaufsverhandlungen führen, besteht darin, ein Geschäft zu tätigen, manchmal müssen Rechtsanwälte die tägliche Bearbeitung an Rechtsangestellte oder Paralegals übergeben. Diese Leute sind Papierschieber. Was ist in Ordnung, es sei denn, diese Person hat keinen Immobilien-Hintergrund oder ist unangenehm zu versuchen, Immobilien-Dokumente zu erklären, muss aber mit Banken verhandeln.

  Bevor Sie einen Anwalt einstellen, um Ihren Leerverkauf zu verhandeln, fragen Sie den Anwalt, ob er den Leerverkauf persönlich aushandeln wird oder ob die Verhandlung in erster Linie an einen Mitarbeiter übergeben wird. Im Allgemeinen wird ein Anwalt eine Vorauszahlung für Leerverkäufe verlangen.

• Leerverkäufer, die Dritte sind. Was ist ein Verhandlungspartner? Es ist eine Person, die den Verkäufer nicht vertritt. Dieser Drittanbieter-Verhandler könnte ein anderer Agent in der Firma des Agenten sein oder es könnte eine Person sein, die nicht lizenziert ist. Das erste, was herauszufinden ist, ob der dritte Verhandlungspartner eine Immobilienlizenz hat.

  Persönlich glaube ich, je mehr eine Person von der Transaktion entfernt ist, desto unwahrscheinlicher wird diese Person. Der Grund dafür ist, dass Verhandlungsführer von Dritten in der Regel den Verkäufer nicht kennen, nie mit dem Verkäufer gesprochen haben und nicht so fähig sind wie ein Verhandlungsführer, der den Verkäufer kennt. Einige Verhandlungspartner von Drittanbietern versuchen, den Käufer für Verhandlungen zu beauftragen.Käufer sollten keine Verhandlungsgebühr von Drittanbietern zahlen müssen.

TIPP: Ab und zu begegne ich in meiner Praxis einem Klienten, der Vorurteile erfolgreich verheimlicht. Wenn ich herausfinde, dass ein Klient mir aus einem ungerechtfertigten Grund nicht vertraut - und es gibt keinen vertretbaren Grund dafür - lasse ich die Darstellung fallen. Ohne Vertrauen gibt es keine treuhänderische Beziehung. Ohne eine treuhänderische Beziehung hätte ich keine Grundlage für die Vertretung. Agenten sollten nicht für Kunden arbeiten, die ihnen nicht vertrauen, und Kunden sollten ebenfalls keine Agenten einstellen, denen sie nicht vertrauen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}