Kauf eines Home- Wie flexibel ist dieser Short Sale-Preis?

Frage: Ein Leser sagt: "Mein Mann und ich wollen unser erstes Zuhause kaufen, aber es fällt uns schwer. Es scheint, dass fast jedes Haus, an dem wir interessiert sind. ist ein Leerverkauf.Ich habe schreckliche Dinge über Leerverkäufe gehört, wie sie dich dazu bringen, ein Angebot zu machen und dann kommen sie zurück und fragen nach viel mehr Geld. Es gibt ein Haus, das wir gerne Angebot an, aber wir haben Angst, wir wissen nicht, wie viel wir anbieten können. "Wie flexibel ist der Verkaufspreis? Jede Hilfe wäre sehr dankbar. Danke."

Antwort: Bei einem Leerverkauf bedeutet der Listenpreis meistens diddly-squat. Wie kann das sein, magst du dich fragen. Wie kann ein Makler und sein Verkäufer einen Preis für einen Leerverkauf festlegen, der nicht real ist? Es wird jeden Tag in Städten in ganz Amerika gemacht.

In all diesen Städten sind Käufer wie Sie, die dieselbe Frage stellen: Wie flexibel ist der Leerverkaufspreis? Oder sie fragen: Wie niedrig wird der Verkäufer gehen? Denn das wollen Käufer wie Sie selbst wissen. Wofür können sie diesen Leerverkauf kaufen? Welchen Preis haben sie zu bieten? Wenn sie Listenpreise anbieten, muss die Bank diesen Preis akzeptieren, oder? Die Antwort ist nein. Die Bank nicht.

Was für ein Topf. Wie kann das sein? Wie kann ein Verkäufer und sein Agent einen ganzen Pool von Käufern so irreführen, denken Sie vielleicht. Es ist, wie kurze Verkäufe gepreist werden. Einige Preise sind korrekt und einige Leerverkaufspreise sind nicht korrekt.

Der vorab genehmigte Leerverkaufspreis

Stellen Sie zuerst fest, dass ein Leerverkauf ein Privileg ist.

Es ist kein Recht. Banken müssen Leerverkäufe nicht genehmigen. Es gibt kein Gesetz, das besagt, dass eine Bank dem Verkäufer eines Unterwasserhauses einen Leerverkauf gewähren muss. Banken tätigen Leerverkäufe auf der Basis von 5 Prinzipien:

• Der Verkäufer ist unter Wasser
• Der Verkäufer hat eine Härte oder ist in unmittelbarer Gefahr der Abschottung
• Der Käufer ist qualifiziert, um das Haus zu kaufen
• Es ist rentabler, Leerverkauf als Abschottung
• Der Preis ist angemessen oder zum Marktwert

Es ist der letzte Aufzählungspunkt, um den sich die Banken kümmern, wenn sie sich dazu entscheiden, einen Leerverkauf vorzubereiten. Sie wollen die Preisgestaltung kontrollieren. Die Kontrolle über die Preisgestaltung bedeutet, dass sie keine Zeit damit verschwenden, an einem Leerverkauf zu arbeiten, dessen Preis zu niedrig ist. Aber es bedeutet auch, dass sie vielleicht überhaupt kein Angebot bekommen, weil sie den falschen Preis gewählt haben.

Aus diesem Grund mag ich keine vorab genehmigten Leerverkäufe. Für Banken wäre es sinnvoller, den Markt den Verkaufspreis bestimmen zu lassen, aber nicht jeder spielt fair, und nicht jeder Leerverkauf wird marktgerecht bewertet.

Darüber hinaus muss der Käufer erkennen, dass nur weil die Bank einen Verkaufspreis vorab bewilligt hat, dies nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein Käufer diesen Preis anbieten muss.Ein Käufer kann weniger anbieten, aber die Bank akzeptiert es möglicherweise nicht. Wenn der Käufer jedoch den vorab genehmigten Preis anbietet, wird der Leerverkauf genehmigt, sofern der Käufer qualifiziert ist.

Wie wählt die Bank einen Leerverkaufspreis?

Ich habe mit Banken mehr über den Preis als mit jedem anderen Aspekt eines Leerverkaufs gesprochen. Zum Beispiel habe ich einen Leerverkauf für, sagen wir, 599.000 $ notiert und ein Angebot für $ 599.000 erhalten.

Die Bank entschied, dass sie $ 635.000 wollte. Die Käufer erklärten sich bereit, den Preis auf $ 635.000 zu erhöhen. Der Kreditgeber des Käufers bewertete es bei $ 599.000. Die Bank erklärte sich dann bereit, bei $ 599.000 zu verkaufen.

Die meisten Banken verlassen sich auf ein BPO. Sie stellen einen Agenten ein, der schnelle Minibewertungen zu einem günstigen Preis durchführt. Dieser Agent sucht nach Heimen in einem Umkreis von der betreffenden Eigenschaft. Die Häuser sind ähnliche Quadratmeterzahl, Alter und Zustand.

Dieses System funktioniert gut, solange es innerhalb der letzten 3 Monate vergleichbare Verkäufe gibt und solange die Nachbarschaft gleich ist. Häufig muss sich ein BPO-Agent jedoch auf den Wert einstellen, indem er den Verkaufspreis für nicht vergleichbare Häuser abzieht oder zu diesem addiert. Nicht jeder Agent weiß, wie das geht. Oder der Agent könnte Nachbarschaftsgrenzlinien überqueren und nicht realisieren, dass ein anderer Nachbarschaftsbefehl einen anderen Preis hat.

BPOs sind wie eine Bewertung eine Kombination von Kunst und Wissenschaft und keine Wissenschaft. Bevor Sie einen Leerverkauf tätigen oder ein Angebot für einen Leerverkauf abgeben, sollten Sie Ihren Makler darum bitten, vergleichbare Verkäufe zu tätigen, so wie es ein BPO-Agent tun würde. Dann haben Sie eine gute Vorstellung davon, ob die Bank Ihr Angebot annimmt. Wenn der Verkäufer der Meinung ist, dass die Bank Ihr Angebot annimmt, akzeptiert der Verkäufer Ihr Angebot. Das ist das Geheimnis.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}