Was ist ein Equator Short Sale?

Frage: Was ist ein Äquator-Leerverkauf?

Ein Leser fragt: "Im Gespräch mit einem Kundendienstmitarbeiter der Wells Fargo Bank wurde mir mitgeteilt, dass mein Leerverkauf von Equator abgewickelt wird und mein Agent sich auf seiner Website bei Equator anmelden sollte. Außer ich habe mit meinem Agenten gesprochen und er hat nie von Äquator gehört. Ist das etwas, das ich als Eigentümer, der mein Haus als Leerverkauf verkaufen muss, selbst tun kann? Was ist ein Äquator-Leerverkauf? "

Antwort: Äquator-Leerverkäufe wurden nicht an einem Tag getätigt, unabhängig davon, was Sie hören könnten. Denn, glauben Sie es oder nicht, bevor es Leerverkäufe gab, gab es REOs. REO ist ein Akronym für "Immobilienbesitz", eine Immobilie, die den Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen hat und nun im Besitz der Bank ist. Ein REO ist ein Immobilienbesitz der Bank.

Equator hat als Plattform begonnen, um die Papierarbeit und Aufgaben für eine REO zu erledigen.

Während es sich bei einem Leerverkauf um eine Immobilie handeln könnte, die sich in Zwangsvollstreckung befindet und auf den Status eines REO ausgerichtet ist, ist ein Leerverkauf auch ein Haus, das möglicherweise nicht in Zwangsvollstreckung geraten ist. Es ist nicht selbstverständlich, dass ein Leerverkauf zu einem REO wird, da nicht jeder Leerverkauf einen Verkäufer in Verzug bringt. Darüber hinaus möchte nicht jeder Verkäufer aufhören, Hypothekenzahlungen zu tätigen, nur um einen Leerverkauf zu tätigen. Aber ein Leerverkauf ist immer eine Eigenschaft, die unter Wasser ist. Mit anderen Worten, ein Leerverkauf ist weniger wert als der Betrag, der der Bank geschuldet wird.

Aber wenn das Haus ein REO ist, kann es in Equator genauso gehandhabt werden wie ein Äquator-Leerverkauf, wenn die Bank es erlaubt.

Wie hat ein Äquator-Leerverkauf begonnen?

Ein Unternehmen, das eine Cloud-basierte Plattform zur Verarbeitung von REOs für Banken entwickelte, war REOTrans, die den Domainnamen 2003 erwarb. Diese Online-Plattform zog viele große Banken an und brachte ein Produkt mit, um die Vermögensverwalter mit den Maklern zusammenzubringen. wer verkaufte und schloss die REOs.

Agenten schlossen sich REOTrans an, um BPOs zu machen, in der Hoffnung, eine Beziehung mit einem Vermögensverwalter aufzubauen, der ihnen später REO-Auflistungen zuweisen würde. REOTrans wurde im REO-Geschäft sehr erfolgreich. Es war eine natürliche Entwicklung für REOTrans, das gleiche für Leerverkäufe zu tun. Es hat Äquator geschaffen. com im Jahr 2009 Leerverkäufe zu verarbeiten. Informationen zu einem Equator-Leerverkauf können von jedem Computer mit Internetverbindung abgerufen werden, sofern der Benutzer eine USER-ID und ein Passwort eingibt.

Wer gehört zum Äquator?

Zwei Grundgruppen gehören zu Äquator. Immobilienmakler und Banken. Die Banken gewähren Zugang zu ihren Leerverkaufsvermittlern und Immobilienmakler melden sich als einzelne Nutzer an. Im Allgemeinen nimmt die Öffentlichkeit noch nicht an einem Leerverkauf von Equator teil. Im Folgenden finden Sie eine unvollständige Liste der Leerverkaufsbanken, die Equator verwenden können, sie kommen und gehen je nach Markt:

• America's Servicing Company (ASC)
• Bank of America
• Carrington
• GMAC / Verbündeter
• Heimwärts
• JP Morgan Chase
• Nationstar
• Wells Fargo

Wie funktioniert ein Äquator-Leerverkauf?

In gewisser Weise haben die Banken einen Weg durch Equator gefunden, um einen Großteil der Büroarbeiten an den Leerverkäufer zu übertragen. Persönlich würde ich einem Immobilienmakler mit so viel Macht nicht vertrauen, aber ich denke, der Denkprozess ist, dass der Agent in der Lage sein sollte, Namen, Telefonnummern, E-Mail-Adressen und andere Büroinformationen, einschließlich der Verkaufs- und Verkaufspreise, einfach einzugeben. ..

Agenten sind für ihre Verkaufsfähigkeit und ihre Fertigkeiten bekannt und nicht unbedingt für ihre Schreibfähigkeiten oder ihre Liebe zum Detail.

Glaub mir nicht? Geh in irgendein Immobilienbüro und schreie "Eichhörnchen". Seht, wie viele Köpfe schnappen. Ha, ha, kleiner Scherz … du hast nur mit dir rumgespielt.

Das Equator-Plattformsystem für den Verkauf von Leerverkäufen erstellt "Aufgaben" und gibt eine Frist für die Ausführung jeder Aufgabe an. Eine solche Aufgabe könnte darin bestehen, den Namen des Käufers, die Heimatadresse, einen Teil der Sozialversicherungsnummer und Telefonnummer des Käufers einzugeben. Da die meisten Agenten solche privaten und vertraulichen Informationen nicht sammeln, besteht ein Teil dieser Informationen.

Jede Bank hat ihre eigenen Formulare für einen Äquator-Leerverkauf und ihre eigenen Verfahren. Einige Banken werden den Leerverkauf durch den Immobilienmakler veranlassen lassen und andere Banken verlangen, dass ein Bankangestellter den Leerverkauf einleitet.

Jedes HUD ist anders. Leerverkäufer und Bankvermittler kommunizieren über Equator-E-Mails.

Nachdem der gesamte Papierkram auf Equator hochgeladen wurde und die Banken ihre internen Aufgaben, einschließlich eines BPO, erledigt haben, kann ein Gegenangebot auftreten. Wenn ein Gegenangebot in Äquator auftritt, ist es nicht das, was Sie denken würden, wenn Sie das Begriffs-Gegenangebot hören. Es handelt sich um ein Angebot, das den Richtlinien des Investors entspricht und in der Regel bestimmte Verkaufskosten eliminiert oder reduziert. Es könnte aber auch den Verkaufspreis beinhalten. Der Leerverkäufer nimmt das Gegenangebot entweder an oder tritt ihm entgegen.

Nachdem die endgültigen Bedingungen zwischen den Parteien vereinbart wurden, wird häufig ein finale HUD hochgeladen. Einige Banken haben ein hohes Ziel von maximal 2 HUDs festgelegt - während andere Banken bekannt sind, um 25 HUDs anzufordern. Ich werde es Ihnen überlassen, zu erraten, welche Bank die schuldige Partei ist. Es fängt mit einem B an. Wenn der Leerverkäufer mit der Dokumentation und den Bedingungen des Angebots zufrieden ist, wird typischerweise ein Genehmigungsbrief von der Bank erstellt.

Wenn die Transaktion abgeschlossen ist, lädt der Leerverkäufer die endgültigen Abschlussdokumente in Equator hoch und die Datei wird geschlossen. Hoffentlich nie wieder das Licht der Welt erblicken.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.