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Frage: Was ist ein Nachverkaufszusatz?
Ein Leser fragt: "Unser Agent hat gesagt, dass wir ein Nachtragsformular unterschreiben müssen oder der Verkäufer unser Leerverkaufsangebot nicht akzeptiert, aber er hat uns diese Formulare nicht gegeben. Freunde haben uns vor der Unterzeichnung gewarnt. ein Dokument wie dieses, weil es sagt, dass es gegen uns irgendwie funktioniert. Aber was können wir tun, wenn der Listingagent unser Angebot ablehnt? Und was ist eigentlich ein Leerverkaufsnachtrag? Brauchen wir wirklich so etwas, um ein Angebot zu machen? ein Leerverkauf? "
Antwort: Ob Sie einen Leerverkaufsnachtrag verwenden, um Ihr Angebot zu begleiten, hängt zum Teil davon ab, ob dieses Formular verfügbar und in Ihrem Bundesstaat üblich ist. Viele staatliche REALTOR®-Verbände befürworten den Leerverkaufsnachtrag, aber nicht alle.
In der Tat kann ein Teil des Wortlauts in einem Leerverkaufsnachtrag von Staat zu Staat variieren. Da ich am ehesten mit dem Add-On für den Short Sale von California Association of REALTOR'S® vertraut bin, möchte ich die Vor- und Nachteile dieses Dokuments erläutern.
Leerverkauf Addendum Abschnitt 1
Da ein Leerverkauf davon abhängt, dass der Kreditgeber des Verkäufers akzeptiert, weniger als den geschuldeten Betrag zu akzeptieren, stellt der Leerverkaufsnachtrag die Eventualverbindlichkeiten klar.
Außerdem wird der Zeitraum angegeben, in dem der Käufer bereit ist, auf die Genehmigung zum Verkauf von Leerverkäufen zu warten, indem er eine leere Zeile für ein Datum einfügt, mit 45 Tagen als Standard. Die Genehmigung für den Verkauf von Leerverkäufen dauert normalerweise zwischen 30 Tagen und 3 bis 4 Monaten oder länger.
Obwohl der Verkäufer angemessen mit den Kreditgebern kooperieren muss, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, den Leerverkauf zu beenden, wenn der Kreditgeber einen Beitrag vom Verkäufer verlangt.
Meine eigene Praxis besteht darin, mindestens 90 Tage vorzuschlagen, damit der Vertrag in Kraft bleibt, selbst wenn es drei Monate dauert, um die Genehmigung zu erhalten.
Short Sale Addendum Section 2
Dieser Teil gibt dem Käufer 2 Optionen bezüglich Inspektionen und Eventualitäten. Diese Periode kann entweder beginnen:
- Sofort nach der Annahme oder
- Nach der Leerverkaufsgenehmigung durch die Bank (en).
Leerverkaufsnachtrag Abschnitt 3
Dieser Abschnitt bezieht sich auf die Kautionszahlung des Käufers und ermöglicht es dem Käufer, aus 2 Optionen zu wählen:
- Geben Sie die Echtgeldkaution an den Zahlungsempfänger aus, wenn der Verkäufer im Vertrag angegeben oder
- Die Echtgeld-Hinterlegung bis zur Veräußerung zurückhalten.
Wenn ich Sacramento-Käufer vertrete, bitte ich darum, dass die Kaution von den Käufern gehalten wird, es sei denn, der Verkäufer erklärt ausdrücklich, dass das Angebot ohne eine Freigabe der Kaution nicht berücksichtigt wird.
Wenn ich den Verkäufer vertrete, möchte ich unbedingt, dass die Kaution des Käufers freigegeben wird. Ohne eine Freigabe der Einzahlung ist es für Käufer zu einfach, wegzugehen, wenn ein besseres Geschäft zustande kommt.
Leerverkaufsnachtrag Abschnitt 4
Abschnitt 4 besagt, dass keine Garantie dafür besteht, dass die Bank des Verkäufers den Leerverkauf genehmigt. Darüber hinaus kann die Bank des Verkäufers verlangen, alle Angebote zu sehen und kann ein anderes Angebot wählen. Dem Käufer und Verkäufer steht es jedoch frei, die Bedingungen einer Leerverkaufsbank abzulehnen.
Leerverkaufsnachtrag Abschnitt 5
In diesem Abschnitt wird erläutert, dass dem Käufer und Verkäufer bestimmte Kosten gemäß dem Vertrag entstehen können.
Einige dieser Kosten können in der Verantwortung der Parteien liegen, wenn der Leerverkäufer sich weigert, diese zu bezahlen, und wenn eine der Parteien kündigt, können andere Gebühren als Folge der Stornierung fällig werden.
Short Sale Addendum Section 6
Wenn ich einen Leerverkäufer vertrete, ziehe ich einen Nachtrag zum Kaufvertrag, der Abschnitt 6 aus dem Leerverkaufsnachtrag entfernt. Wenn ich den Verkäufer vertrete, erwarte ich im Allgemeinen, dass der Käufer den Leerverkaufsnachtrag unterzeichnet, ohne diesen Abschnitt zu entfernen.
Das liegt daran, dass der Verkäufer in diesem Abschnitt weiterhin das Haus zeigen und andere Angebote an die Bank senden kann. Das bedeutet, wenn der Verkäufer ein höheres Angebot erhält, kann der Verkäufer die Bank bitten, das höhere Angebot anstelle des vom Verkäufer unterzeichneten Angebots anzunehmen.
Leerverkaufsnachtrag Abschnitt 7
Abschnitt 7 besagt, dass den Verkäufern geraten wird, professionellen Rat einzuholen, wie sich Leerverkäufe auf Kredite auswirken, einschließlich rechtlicher oder steuerlicher Konsequenzen.
Wenn Sie als Käufer einen Leerverkaufszusatz verlangen, riskieren Sie, als Käufer, das Risiko einzugehen, dass Ihr Angebot nicht berücksichtigt wird, wenn Sie den Leerverkaufsnachtrag nicht unterzeichnen. Für weitere Informationen können Sie dies mit einem Immobilienanwalt besprechen.
Bitte beachten Sie, dass jedes Jahr neue Versionen veröffentlicht werden, was bedeutet, dass die Abschnitte von Jahr zu Jahr sehr geringfügig sein können.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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