Umgekehrte Hypotheken-Grundlagen: Was Sie wissen müssen

Eine umgekehrte Hypothek ist eine Art von Darlehen, das Bargeld über Ihr Eigenheim bereitstellt. Dies ist nicht der flexibelste (oder der am wenigsten teure) Weg zum Ausleihen, daher lohnt es sich, Alternativen zu evaluieren, bevor Sie eines verwenden. In der richtigen Situation bieten diese Darlehen eine leistungsstarke Möglichkeit, den Wert Ihres Hauses zu erschließen.

Die Grundlagen

Wie bei einer Standard-Hypothek handelt es sich bei einer umgekehrten Hypothek um einen Kredit, der Ihr Haus als Sicherheit verwendet. Diese Kredite unterscheiden sich jedoch in mehrfacher Hinsicht, was zum "umgekehrten" Teil des Namens führt.

Sie erhalten Geld, statt jeden Monat Geld an Ihren Kreditgeber zu zahlen
Der Betrag Ihres Darlehens wächst mit der Zeit um , im Gegensatz zum Schrumpfen mit jede monatliche Zahlung

Das Konzept ähnelt einer zweiten Hypothek oder einem Home-Equity-Darlehen. Umgekehrte Hypotheken sind jedoch nur für Hausbesitzer ab 62 Jahren verfügbar, und Sie müssen diese Darlehen in der Regel erst zurückzahlen, wenn Sie Ihr Haus verlassen haben.

Reverse-Hypotheken können Geld für alles liefern, was Sie wollen. Solange Sie die Anforderungen erfüllen (siehe unten), können Sie die Mittel verwenden, um Ihr Einkommen aus anderen Quellen oder die von Ihnen angesammelten Einsparungen zu ergänzen. Aber nicht einfach auf die Aussicht auf leichtes Geld springen - diese Darlehen sind kompliziert (vor allem zu entspannen), und sie reduzieren Vermögenswerte für Ihre Erben.

Es gibt mehrere Quellen für umgekehrte Hypotheken, aber wir werden hauptsächlich die Home Equity Conversion Mortgage (HECM) abdecken, die über die Federal Housing Administration erhältlich ist.

Ein HECM ist in der Regel aufgrund staatlicher Unterstützung für Kreditnehmer günstiger, und die Regeln für diese Kredite machen sie relativ verbraucherfreundlich.

Wie viel können Sie bekommen?

Der Betrag, den Sie erhalten, hängt von mehreren Faktoren ab und basiert auf einer Berechnung, die bestimmte Annahmen darüber trifft, wie lange der Kredit dauern wird.

Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben, desto mehr können Sie herausnehmen. Für die meisten Kreditnehmer funktioniert es am besten, wenn Sie Ihren Kredit über viele Jahre ausgezahlt haben und Ihre Hypothek ist fast vollständig ausgezahlt.

Zinssatz: Niedrigere Zinssätze bedeuten, dass Sie mehr aus einer umgekehrten Hypothek erhalten können.

Alter: Das Alter des jüngsten Kreditnehmers auf dem Darlehen wird auch beeinflussen, wie viel Sie bekommen, und ältere Kreditnehmer können mehr nehmen. Wenn Sie versucht sind, jemanden jünger auszuschließen, um eine höhere Auszahlung zu erhalten, seien Sie vorsichtig - ein jüngerer Ehepartner müsste beim Tod eines älteren Kreditnehmers ausziehen, wenn die jüngere Person nicht in das Darlehen aufgenommen wird.

Ihre Wahl von wie das Geld zu bekommen ist ebenfalls wichtig. Sie können aus mehreren Auszahlungsoptionen wählen.

Pauschalbetrag: Die einfachste Option besteht darin, das gesamte Geld auf einmal zu übernehmen. Mit dieser Option hat Ihr Darlehen einen festen Zinssatz, und Ihr Darlehenssaldo wächst einfach mit der Zeit, wenn Zinsen anfallen.

Periodische Zahlungen: Sie können auch regelmäßige Zahlungen (z. B. monatlich) wählen. Diese Zahlungen können Ihr gesamtes Leben lang oder für einen bestimmten Zeitraum (zum Beispiel 10 Jahre) dauern. Wenn Ihr Darlehen fällig wird, weil alle Kreditnehmer aus dem Haus gezogen sind, enden die Zahlungen. Mit lebenslangen Zahlungen ist es möglich, mehr zu nehmen, als Sie und Ihr Kreditgeber erwarten, wenn Sie ein außergewöhnlich langes Leben führen.

Kreditlinie: Anstatt sofort Bargeld zu nehmen, können Sie sich für eine Kreditlinie entscheiden, mit der Sie Geld abheben können, wenn Sie sie benötigen. Der Vorteil dieses Ansatzes ist, dass Sie nur Zinsen auf das Geld bezahlen, das Sie tatsächlich geliehen haben, und Ihre Kreditlinie könnte potenziell im Laufe der Zeit wachsen.

Kombination: kann nicht entscheiden? Sie können eine Kombination der oben genannten Programme verwenden. Zum Beispiel könnten Sie einen kleinen Pauschalbetrag vorn nehmen und eine Kreditlinie für später behalten.

Um eine Schätzung zu erhalten, wie viel Sie herausnehmen können, versuchen Sie den Rechner der National Reverse Mortgage Lenders Association. Der tatsächliche Kurs und die von Ihrem Kreditgeber berechneten Gebühren weichen jedoch von den verwendeten Annahmen ab.

Reverse Mortgage Costs

Wie bei jedem anderen Wohnungsbaudarlehen zahlen Sie Zinsen und Gebühren, um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten. Gebühren sind historisch notorisch hoch, aber die Dinge werden besser.

Dennoch müssen Sie auf die Kosten achten und Angebote von mehreren Kreditgebern vergleichen.

Gebühren können (und werden oft) in Ihrem Darlehen finanziert oder eingebaut werden. Mit anderen Worten, Sie schreiben keinen Scheck - Sie fühlen sich also nicht diese Kosten, aber Sie zahlen sie trotzdem. Gebühren verringern die Menge an Eigenkapital, die in Ihrem Haus verbleibt, was weniger für Ihr Vermögen übrig lässt (oder für Sie, wenn Sie das Haus verkaufen und das Darlehen abbezahlen). Wenn Sie die Mittel zur Verfügung haben, kann es sinnvoll sein, aus eigener Tasche zu zahlen, anstatt Zinsen für die kommenden Jahre zu zahlen. Abschlusskosten:

Sie zahlen einige der gleichen Abschlusskosten, die für einen Eigenheimkauf oder eine Refinanzierung erforderlich sind. Zum Beispiel benötigen Sie eine Schätzung, Sie benötigen Dokumente, und Ihr Kreditgeber überprüft Ihre Gutschrift. Einige dieser Kosten liegen außerhalb Ihrer Kontrolle, aber andere können verwaltet und verglichen werden. Zum Beispiel variieren Origination Gebühren von Kreditgeber zu Kreditgeber, aber Ihre County Recording Office Gebühren gleich, egal wer Sie verwenden. Wartungsgebühren:

Sie können einen Aufkleberschock erhalten, wenn Sie monatliche Gebühren sehen, die sich aus einer umgekehrten Hypothek in Ihr monatliches Einkommen einfressen lassen. Es gibt Höchstgrenzen für HECM-Gebühren, aber es lohnt sich immer, einkaufen zu gehen. Versicherungsprämien:

Da HECMs von der FHA unterstützt werden (was das Risiko für Ihren Kreditgeber verringert), zahlen Sie eine Prämie an die FHA. Ihre anfängliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) liegt zwischen 0,5 Prozent und 2,5 Prozent, und Sie zahlen eine jährliche Gebühr von 1,25 Prozent Ihres Darlehenssaldos. Interesse:

Sie zahlen natürlich Zinsen auf jedes Geld, das Sie durch eine umgekehrte Hypothek aufgenommen haben. Rückzahlung

Sie leisten keine monatlichen Zahlungen für eine umgekehrte Hypothek. Stattdessen ist der Darlehenssaldo fällig, wenn der Kreditnehmer dauerhaft aus dem Haus auswandert (in der Regel im Todesfall oder wenn das Haus verkauft).Aber Sie

sind und nehmen Schulden auf, die zurückgezahlt werden müssen - Sie merken es einfach nicht. Ihre Gesamtschuld ist der Geldbetrag, den Sie in bar erhalten, plus die Zinsen für das Geld, das Sie geliehen haben. In den meisten Fällen wächst Ihre Schuld im Laufe der Zeit - weil Sie Geld leihen und keine Zahlungen leisten (Sie könnten sogar jeden Monat mehr ausleihen).

Wenn Ihr Darlehen fällig wird, muss es zurückgezahlt werden. Der Kredit ist in der Regel fällig, wenn alle Kreditnehmer "dauerhaft" ausgezogen sind. Allerdings können auch umgekehrte Hypotheken fällig werden, wenn Sie die Bedingungen Ihrer Vereinbarung nicht erfüllen - zum Beispiel, wenn Sie Ihre Grundsteuern nicht zahlen.

Die meisten umgekehrten Hypotheken werden durch den Verkauf des Hauses zurückgezahlt. Zum Beispiel, nach Ihrem Tod, geht das Haus auf den Markt, und Sie erhalten Bargeld, das verwendet werden kann, um das Darlehen zurückzuzahlen. Wenn Sie weniger schulden, als Sie das Haus verkaufen, behalten Sie die Differenz. Wenn Sie mehr schulden, als Sie das Haus verkaufen, müssen Sie

die Differenz nicht mit einem HECM bezahlen (mit anderen Worten: Sie "gewinnen"). In einigen Fällen entscheiden sich Ihre Erben dafür, das Haus zu behalten. In diesen Fällen ist der volle Darlehensbetrag fällig - auch wenn der Darlehenssaldo höher ist als der Wert des Eigenheims. Ihre Erben müssen mit einer großen Geldsumme aufwarten, um das Haus in der Familie zu halten.

Anforderungen

Um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten, müssen Sie einige grundlegende Kriterien erfüllen.

Grundregeln:

Das Zuhause ist Ihr Hauptwohnsitz (Sie können zum Beispiel kein Mietobjekt benutzen)

Sie sind mindestens 62 Jahre alt
Sie sind nicht schuld an Schulden die Bundesregierung
Ausreichendes Eigenkapital:

Da Sie Geld aus Ihres Hauses beziehen, benötigen Sie eine beträchtliche Menge an Eigenkapital in Ihrem Haus, aus dem Sie ziehen können. Es gibt kein Darlehen zur Wertberechnung wie bei einer "Forward" -Hypothek. Laufende Ausgaben:

Sie müssen in der Lage sein, weiterhin laufende Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrer Wohnung zu bezahlen (Sie müssen nachweisen, dass Sie in der Lage sind, Ausgaben zu tragen). Dadurch wird sichergestellt, dass die Immobilie ihren Wert behält und Sie das Eigentum an der Immobilie behalten. Zum Beispiel haben Sie kontinuierliche Wartungskosten, und Sie müssen möglicherweise Grundsteuern und Versicherungsprämien zahlen. Einkommen:

Sie benötigen kein Einkommen, um sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren, da Sie keine Zahlungen für das Darlehen leisten müssen. Beratung:

Bevor Ihr HECM finanziert wird, müssen Sie an einer "Verbraucherinformationssitzung" mit einem HUD-anerkannten HECM-Berater teilnehmen. Dies soll unparteiische Informationen über das Produkt liefern. Erste Hypothek:

Wenn Sie noch Geld für Ihr Haus schulden, können Sie immer noch eine umgekehrte Hypothek bekommen (einige Leute tun es, um die bestehenden monatlichen Zahlungen zu beseitigen). Allerdings muss die umgekehrte Hypothek das erste Pfandrecht auf dem Grundstück sein. Für die meisten Kreditnehmer bedeutet dies, dass Sie Ihre verbleibenden Hypothekenschulden mit einem Teil Ihrer Reverse-Hypothek abzahlen. Dies ist am einfachsten, wenn Sie ungefähr 50% Eigenkapital in Ihrem Haus (oder mehr) haben.