Hypothek mit variablem Zinssatz: Definition, Typen, Pros, Konsumenten

Definition: Eine Hypothek mit veränderlichem Zinssatz ist ein Kredit, dessen Zinssatz auf einem Index basiert. Der Index ist in der Regel der Libor-Satz, die Fed Funds Rate oder die einjährige Schatzanweisung. Ein ARM ist auch bekannt als variabel verzinsliche Hypothek oder variabel verzinsliches Darlehen.

Jeder Kreditgeber entscheidet, wie viele Punkte er zur Indexrate hinzufügen wird. Es ist typischerweise mehrere Prozentpunkte. Wenn die Libor-Rate zum Beispiel 0,5 Prozent beträgt, könnte die ARM-Rate irgendwo zwischen 2,5 Prozent und 3,5 Prozent liegen.

Die meisten Kreditgeber behalten den Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum auf dem angegebenen Kurs. Dann steigt die Rate in regelmäßigen Abständen an. Dies wird als Zurücksetzen bezeichnet. Es hängt von den Bedingungen des Darlehens ab. Es kann monatlich, vierteljährlich, jährlich, alle drei Jahre oder fünf Jahre auftreten, abhängig von der Art des Darlehens, das Sie bekommen. Sie müssen das Kleingedruckte sorgfältig lesen, um festzustellen, ob Sie den höheren Zinssatz zahlen können.

Nach dem Zurücksetzen erhöht sich die Rate wie bei Libor. Das bedeutet, dass Ihr Geldbetrag nach Ablauf der ersten fünf Jahre plötzlich explodieren könnte. Wenn der Libor während dieser Zeit auf 2,5 Prozent gestiegen wäre, würde Ihr neuer Zinssatz auf 4,5 Prozent oder 5 Prozent steigen. Weitere Informationen finden Sie unter Historische Libor-Rate.

Das bedeutet, dass Sie auf Änderungen der Fed Funds Rate und der kurzfristigen Treasury Bill-Renditen achten müssen. Das liegt daran, dass sich Libor normalerweise im Gleichschritt mit ihm ändert. Wenn die Nachfrage nach Treasurys fällt, erzwingt dies die Rendite.

Siehe Wie das US-Schatzamt funktioniert.

Pros

Der Vorteil von variabel verzinslichen Hypotheken ist, dass die Rate niedriger ist als bei Festzinshypotheken. Diese Preise sind an die 10-jährige Schatzanweisung gebunden. Das heißt, Sie können ein größeres Haus für weniger kaufen. Das ist besonders attraktiv für Erstkäufer und andere mit moderaten Einkommen.

Nachteile

Der große Nachteil ist, dass Ihre monatliche Zahlung sprunghaft ansteigen kann, wenn die Zinsen steigen. Viele Leute sind überrascht, wenn der Zinssatz zurückgesetzt wird, obwohl es im Vertrag steht. Wenn Ihr Einkommen nicht gestiegen ist, können Sie sich Ihr Haus nicht mehr leisten und könnten es verlieren.

Hypothekarkredite mit variablem Zinssatz wurden im Jahr 2004 populär. Zu diesem Zeitpunkt begann die Federal Reserve, die Fed Funds Rate anzuheben. Die Nachfrage nach konventionellen Krediten ging zurück, als die Zinsen stiegen. Die Banken haben Hypotheken mit variablem Zinssatz geschaffen, um die monatlichen Zahlungen zu senken.

Typen

Im Jahr 2004 wurden Banker mit neuen Arten von Krediten kreativ, um potenzielle Hausbesitzer zu locken. Hier sind einige Beispiele für die beliebtesten.

Zinsdarlehen. Sie haben die niedrigsten Raten. Ihre monatliche Zahlung geht in den ersten drei bis fünf Jahren nur auf Zinsen und nicht auf das Prinzip.Danach beginnen Sie mit höheren Zahlungen, um das Prinzip abzudecken. Möglicherweise müssen Sie auch eine große Anzahlung leisten.

Wenn Sie wissen, wie sie funktionieren, können diese Darlehen sehr vorteilhaft sein. Wenn Sie es sich leisten können, geht jede zusätzliche Zahlung direkt an das Prinzip. Wenn Sie diszipliniert über diese Zahlungen sind, können Sie tatsächlich mehr gegen das Prinzip bezahlen.

Auf diese Weise gewinnen Sie im Haushalt mehr Eigenkapital als bei einer herkömmlichen Hypothek. Diese Darlehen sind gefährlich, wenn Sie nicht auf die Anpassung oder die Ballonzahlung vorbereitet sind. Sie haben auch alle die gleichen Nachteile einer variabel verzinslichen Hypothek.

Options-ARMs. Sie erlauben es den Kreditnehmern zu entscheiden, wie viel sie jeden Monat bezahlen. Sie beginnen mit "Teaser" Raten von etwa ein bis zwei Prozent. Diese können auch nach der ersten Zahlung auf einen höheren Wert zurückgesetzt werden. Die meisten (80 Prozent) ARM-Darlehensnehmer leisten jeden Monat nur die Mindestzahlung. Der Rest wird ebenso wie negative Tilgungsdarlehen zum Saldo der Hypothek hinzugefügt.

Kreditnehmer glauben, dass Zahlungen für fünf Jahre festgelegt sind. Wenn der Betrag der unbezahlten Hypotheken auf 110 Prozent oder 125 Prozent des ursprünglichen Wertes steigt, wird der Kredit automatisch zurückgesetzt. Es kann zu einer Zahlung kommen, die dreimal so hoch ist wie der ursprüngliche Betrag.

Steile Strafen verhindern die Refinanzierung der Kreditnehmer. Infolgedessen fallen die meisten Kreditnehmer einfach tiefer in die Schulden. Sobald das Haus weniger wert ist als die Hypothek, oder der Kreditnehmer verliert einen Job, schließen sie aus.

Diese Kredite waren ein wichtiger Treiber der Subprime-Hypothekenkrise. Obwohl nur 2 Prozent aller Wohnungsbaudarlehen Option ARMS waren, waren sie 300 Milliarden Dollar wert. Die meisten sind ausgefallen. Mindestens 60 Prozent waren in Kalifornien, wo die Eigenheimpreise um 30-40 Prozent fielen. Dies disqualifizierte sie von der Nutzung von Darlehen Modifikationsprogramme wie MakingHomesAffordable. (Quelle: "Toxic Mortgages", Zentrum für verantwortungsvolle Kreditvergabe, 5. November 2007. "Nightmare Mortgages," Businessweek, 11. September 2006.)