Was macht ein Short Sale Listing Agent?

Frage: Was macht ein Short Sale Listing Agent?

Ein Leser fragt: "Als Erstkäufer scheint es, dass jedes Haus, das wir kaufen wollen, ein Leerverkauf ist. Wir haben Freunde, die einen Leerverkauf gekauft haben, und sie sagten, wenn sie es tun müssten. Sie hätten das nie getan, sie sagten, das größte Problem sei, nicht zu wissen, was vor sich geht, und ihr Agent sagte ihnen, dass seine Hände gebunden seien, weil alles dem Listing-Agenten überlassen wurde. Was bedeutet das? Verkaufslistenagent tun? "

Antwort: Es kann sehr frustrierend sein, Käufer eines Leerverkaufs zu sein. Das ist, weil es sehr wenig gibt, das Sie als Käufer in einem Leerverkauf tun können, um es zu bewegen, glatter oder schneller zu machen. Es gibt viele Dinge, die du nicht tun kannst. Dinge, die nur der Leerverkaufsagent erledigen kann.

Was kann ein Käufer in einem Leerverkauf tun?

Bevor wir darüber sprechen, was ein Leerverkaufsagent macht, schauen wir uns an, was ein Käufer tun kann, um einen Leerverkauf zu machen. Es gibt Käufer Pflichten in einem Leerverkauf. Sie sind:

• Wenn Ihr Kaufvertrag elektronisch signiert ist, drucken Sie ihn aus und unterschreiben Sie ihn mit einem Tintenstift. Überschreiben Sie einfach Ihre Initialen und Signaturen. Geben Sie es Ihrem Agenten, um es an den Listing Agent zu liefern. Die Bank könnte es verlangen, weil nicht jede Bank digitale Signaturen akzeptiert. Sogar in dieser Zeit.
• Stellen Sie sicher, dass Ihr Vorantragsbrief innerhalb der letzten 30 Tage ein aktuelles Datum hat. Viele Vorabbriefe sind nur für einen begrenzten Zeitraum gut. Lassen Sie Ihren Vorantragsbrief nicht ablaufen.

• Wenn der Leerverkäufer Sie bittet, einen Nachtrag zu unterschreiben oder ein notariell beglaubigtes Dokument für die Bank zu erhalten, tun Sie dies bitte umgehend. Eine Verzögerung bei der Rückgabe eines solchen Dokuments könnte die Leerverkaufsverhandlungen verzögern oder beenden.
• Ändern oder ändern Sie Ihre finanzielle Situation nicht, während Sie auf die Genehmigung des Leerverkaufs warten. Wenn Sie einen größeren Kauf tätigen, könnten Sie ein Problem mit Ihrem Darlehen verursachen. Verringern Sie weder Ersparnisse noch setzen Sie ungewöhnliche Belastungen auf eine Kreditkarte.
• Sei geduldig. Verführen Sie sich nicht, indem Sie online nach Häusern suchen oder Häuser öffnen. Du hast deine Auswahl getroffen. Sie werden sich verrückt machen, wenn Sie sich nicht auf diesen Kauf konzentrieren. Wenn Sie nicht verpflichtet sind, dieses Haus zu kaufen, kaufen Sie es nicht.

Was ein Short Sale Listing Agent für die Abwicklung eines Leerverkaufs tut

Sie sollten herausfinden, ob der Leerverkäufer seine eigenen Verhandlungen führt oder ob der Agent einen Dritten zur Verhandlung einstellt. Es ist fast immer besser für den Leerverkäufer, die Verhandlungen persönlich zu führen. Ein Verhandlungspartner eines Drittanbieters stellt den Verkäufer selten gut dar und weiß möglicherweise nicht, wie er mit Konflikten, Problemen oder irrationalen Anforderungen umgehen soll, die alle drei bei Leerverkäufen vorherrschen.

Hier sind die typischen Pflichten und Verantwortlichkeiten eines Leerverkaufsagenten:

• Verpackt die Dokumente, die von der Bank des Verkäufers benötigt werden, und sendet diese Dokumente an die Bank.
• Fordert von den Verkäufern aktualisierte Kontoauszüge und Abrechnungsstummel an und sendet diese Dokumente an die Bank.
• Ordnet die geschätzte Abschlussanweisung an und sendet sie an die Bank.
• Koordiniert die Bemühungen der Bank um einen BPO.
• Bereitet eine CMA vor und sendet sie an die Bank.
• Negotiates bieten mit dem ersten Kreditgeber Preis- und Second-Lien-Auszahlungen an.
• Verhandelt Forderungen des zweiten Kreditgebers, falls vorhanden.
• Checken Sie wöchentlich den Kreditgeber ein, um sich über den Status zu informieren und zu erfahren, ob weitere Dokumente benötigt werden.
• Liefert Aktualisierungen für den Agenten des Käufers, sobald diese auftreten.
• Ordnet den vorläufigen Titelbericht an.
• Entspricht den Anforderungen der Leerverkaufsbank, die lächerlich erscheinen können, aber dennoch erforderlich sind.
• Weist den Verkäufer an, rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, wenn der Leerverkäufer erkennt, dass eine solche Beratung gerechtfertigt ist.
• Überprüft den Kaufgenehmigungsbrief, um sicherzustellen, dass er mit der geschätzten Abschlussanweisung übereinstimmt.
• Bezieht eine Haftungsfreistellung für den Verkäufer, wenn eine solche Freigabe möglich ist.
• Liefert den Leergutschein für die Leerverkäufe an alle am Leerverkauf beteiligten Parteien.
• Koordiniert den Zugriff auf das Haus für die Hausinspektion des Käufers.
• Überprüft Dokumente und / oder besucht den Abschluss.

Jede kleine Überraschung kann den Leerverkauf ins Chaos stürzen.

Es liegt in der Verantwortung des Leerverkaufsagenten, es wieder zusammenzusetzen, alle Teile mitzumischen und die Erwartungen der Parteien durch Kommunikation und Updates zu verwalten.

Dies ist keine einfache Aufgabe, auch wenn es recht einfach klingt. Es ist der Grund, warum viele Agenten lieber eine Flasche Lebertran trinken würden, während sie sich mit einem Hockeyschläger auf den Kopf schlagen, als einen Leerverkauf. Leerverkäufer, die auf Leerverkäufe spezialisiert sind, wissen, wie sie mit unvorhersehbaren Ereignissen umgehen und sind bereit, mit dem Unbekannten umzugehen. Jeder Tag ist anders.

Es erfordert Geduld, Geschicklichkeit und das große Ganze nie loszulassen: diesen Leerverkauf zu beenden.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.