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Viele in Immobilien verwendete Kaufverträge enthalten Rückstellungen für Prorationen zwischen Verkäufern und Käufern. Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie ihn lesen, um herauszufinden, wie die Prorationen gehandhabt werden, weil Sie vielleicht eine Änderung im Wortlaut über Prorationen vorschlagen möchten.
In den meisten Fällen, aber nicht in allen Fällen, werden die Käufer für Prorationen belastet. Gebühren erscheinen als Belastung der Abschlusserklärung des Käufers und als Gutschrift auf der Abschlusserklärung des Verkäufers.
Die Gutschriften erhöhen den Nettogewinn des Verkäufers und erstatten dem Verkäufer die Gegenstände, die der Verkäufer für den Zeitraum bezahlt hat, den der Verkäufer nicht besitzt.
Hypothekarzinsen
Im Gegensatz zur Miete, die im Voraus bezahlt wird, werden Hypothekenzinsen nachträglich gezahlt. Wenn Sie zum Beispiel eine Hypothekenzahlung am 1. Januar bezahlen, zahlt es die Zinsen für den Dezember.
Bei einem neuen Hypothekendarlehen wollen die Kreditgeber bis zu 30 Tage vor der ersten Hypothekenzahlung Zinsen einziehen. Das heißt, wenn Sie zum Beispiel am 15. November schließen, wird Ihre erste Hypothekenzahlung am 1. Januar fällig. Die Hypothekenzahlung am 1. Januar zahlt die Zinsen für Dezember.
Als Darlehensnehmer werden Ihnen 15 Tage Zinsen auf Ihre Abschlusserklärung berechnet, vom 15. November bis zum 1. Dezember. Um Ihr Interesse an diesem Szenario zu ermitteln, finden Sie hier die Formel:
- Darlehensbetrag x Zinssatz = Jahreszins.
- Jahreszins geteilt durch 12 Monate = Monatszins.
- Monatliche Zinsen dividiert durch 30 Tage = Tägliche Zinsen.
- Tägliches Interesse x 15 Tage (um die Zinsen bis zum 1. Dezember zu zahlen) = Zinsbelastung.
Das gleiche Prinzip gilt für Verkäufer, die Zinsen in Verbindung mit einer Kreditauszahlung gemäß der Begünstigtenforderung des Darlehensgebers zahlen müssen.
Grundbesitzsteuer-Prorationen
Jeder Staat richtet sein Grundsteuer-Kalenderjahr anders aus.
In Kalifornien zum Beispiel ist das Kalenderjahr vom 1. Juli bis zum 30. Juni. Zuerst finden Sie heraus, wie Ihr County Steuern eintreibt. Einige Staaten erheben Grundsteuern im Voraus, einige sammeln nachträglich, und einige Sammlungen hängen von der Jahreszeit ab.
Steuern werden meistens in zwei Raten gezahlt. Als nächstes müssen Sie herausfinden, ob der Zeitraum, in dem Sie schließen, vorausbezahlte Steuern beinhaltet. Wenn die Steuern im Voraus bezahlt werden und Sie der Verkäufer sind, erhalten Sie eine Gutschrift. Wenn die Steuern im Voraus bezahlt werden und Sie der Käufer sind, werden Sie berechnet. Das Gegenteil ist der Fall, wenn Steuern noch nicht fällig und zahlbar sind - Verkäufer erhalten eine Abbuchung und Käufer eine Kreditvergabe.
In einigen Situationen, auch wenn die Steuern noch nicht fällig und zahlbar sind, wenn Ihr Schlusstermin in der Nähe des Datums liegt, an dem die Steuern fällig sind, zahlt Ihr näherer Kunde die Steuern aus dem Erlös des Verkäufers. und belasten den Käufer entsprechend.
Einige berechnende Käufer werden im Kaufvertrag keine Steueransprüche geltend machen, wenn ersichtlich ist, dass vom Käufer erwartet wird, dass er dem Verkäufer einen Teil der vorausgezahlten Steuern erstattet. Wenn Sie in dieser Situation Verkäufer sind und die Bedeutung von "keine Prorationen" nicht verstehen, zahlen Sie Steuern für einen Zeitraum, in dem Sie die Immobilie nicht belegen.
Hausbesitzervereinigung Beitragszahlungen
Da die meisten Hausbesitzerverbände im Voraus monatliche Beiträge einziehen (einige HOA-Rechnungen vierteljährlich oder jährlich), wenn ein Verkäufer die Beiträge noch nicht bezahlt hat, werden die Beiträge aus den Erlösen des Verkäufers gezahlt. Der Verkäufer erhält eine Gutschrift für den ungenutzten Teil der Beiträge.
Wenn der Beitrag zum Beispiel $ 300 pro Monat beträgt, beträgt die tägliche Zahlung $ 10. Wenn eine Transaktion am 10. des Monats geschlossen wird, werden dem Verkäufer 10 Tage HOA-Gebühren oder 100 USD in Rechnung gestellt. Der Käufer zahlt $ 200 für 20 Tage HOA-Beiträge.
Miete Prorationen
Die Miete wird in der Regel im Voraus bezahlt. Käufer, die eine Anlageimmobilie erwerben, erwarten eine Gutschrift für den Teil der Miete, der den Zeitraum abdeckt, in dem der Käufer die Immobilie besitzt.
Ein Verkauf, der am 15. November abgeschlossen wird und eine von Mietern besetzte Immobilie umfasst, die monatlich 1.000 US-Dollar kostet, würde dazu führen, dass der Käufer eine Gutschrift für 15 Tage vorausbezahlte Miete oder 500 US-Dollar erhält.
Der Verkäufer erhält eine Abbuchung von 500 $. Vom Verkäufer gehaltene Sicherheitsleistungen werden ebenfalls als Gutschrift an den Käufer und als Belastung des Verkäufers auf den Käufer übertragen.
Versicherungsanteile
Versicherungsprämien werden im Voraus bezahlt. Käufer schließen normalerweise eine neue Gefahr / Feuerversicherung ab, wenn sie ein Haus kaufen. Wenn der Käufer jedoch das bestehende Darlehen des Verkäufers annimmt oder auf einem Grundstücksvertrag kauft, kann ein Käufer den Verkäufer bitten, die bestehende Versicherungspolice zu übertragen.
Feuerversicherungen werden mit oder ohne Gegenleistung übertragen. Bei Gegenleistung wird der Verkäufer für diesen Zeitraum erstattet, wenn der Verkäufer die Immobilie nicht besitzt. Ohne Rücksicht bedeutet es, dass es keine Prorationen geben wird. Die meisten Käufer erhalten heute eine neue Politik.
Gebrauchsanweisungen
Es kommt nicht oft vor, dass Versorgungsunternehmen anteilig anteilig abgerechnet werden, aber Anteile gelten für bestimmte Gemeinden. In Sacramento County zum Beispiel, wenn ein Verkäufer nicht zahlen die Kreis-oder Stadtwerkstellen (Wasser, Kanalisation, Müll), dann die Dienstprogramme rollen auf die Steuerbescheide.
Versorger werden dann von der Steuerrechnung für Prorationen abgezogen und der Käufer wird auf zukünftige Steuerrechnungen angerechnet. Sie werden sehen, dass diese Situation bei Leerverkäufen und Zwangsvollstreckungen eintritt, weil der Verkäufer, wenn der Verkäufer die Hypothekenzahlungen nicht leistet, wahrscheinlich auch nicht die Stromrechnungen zahlt.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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