Steuern Pausen für Eigenheimverkauf

Von Julian Block, Anwalt

Privatverkäufer genießen beim Weiterverkauf einen enormen Steuervorteil. Internal Revenue Code Abschnitt 121 genehmigt einen "Ausschluss" - Flucht aus Einkommensteuern - für Gewinne aus Immobilienverkäufen. Der Ausschluss beträgt bis zu 500.000 US-Dollar für verheiratete Paare, die eine gemeinsame Rückgabe beantragen, und 250.000 US-Dollar für Single-Filer und Paare, die separate Retouren einreichen.

Wie werden Hausbesitzer über Gewinne oberhalb des IRS-Ausschlusses besteuert?

Was passiert jedoch, wenn der Gewinn größer ist als die Ausschlussgrenze von 500.000 oder 250.000?

Antwort: Der Überschuss wird als langfristiger Kapitalgewinn mit einem Höchstsatz von 15 Prozent zuzüglich der anfallenden staatlichen Steuern besteuert.

Die Grundvoraussetzung: Sie müssen für die Dauer von mindestens zwei der fünf am Verkaufsdatum endenden fünf Jahre in Ihrem Eigentum wohnen und wohnen, und mindestens zwei Jahre müssen vergangen sein, seit Sie den Ausschluss zuletzt genutzt haben.

Was ist mit Steuervergünstigungen für persönliches Eigentum?

Wenn Sie verkaufen, beachten Sie besondere Regeln für Möbel. Die Ausschlussrüge gilt nicht für Möbel oder andere persönliche Gegenstände, die Sie möglicherweise gewinnbringend verkaufen. Zählen Sie jeden Gewinn aus diesen Posten als berichtspflichtiges Einkommen im Verkaufsjahr. Schlimmer noch, Sie können keinen Verlust von ihrem Verkauf abziehen, da Sie sie ursprünglich nicht gekauft haben, um einen Gewinn zu erzielen oder ein Einkommen zu erzielen. Auch können Sie den Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses nicht durch einen Verlust aus einem Verkauf von Möbeln reduzieren; Der Möbelverkauf ist eine separate Transaktion.

Wenn Sie sich entscheiden, den Inhalt Ihrer Wohnung zu verkaufen, kann die Steuer unerwartet hoch sein. Der Internal Revenue Service misst den Gewinn oder Verlust separat für jeden verkauften Vermögenswert und nicht für das Gesamtergebnis des Verkaufs. Selbst wenn ein pauschaler Verkauf einen Nettoverlust für Sie zur Folge hat, können die feds einen steuerpflichtigen Gewinn erzielen, indem sie einfach Verluste, die von einigen der betroffenen Vermögenswerte getragen wurden, nicht zulassen.

Ergebnis: Der zu versteuernde Gewinn kann den Netto-Dollargewinn aus dem Verkauf bei weitem übersteigen.

Um zu verdeutlichen, dass Rita Harrisons Haushaltsinhalte einige Gegenstände enthalten, die jetzt weniger wert sind als ihre ursprünglichen Kosten, während andere wesentlich geschätzt haben - zum Beispiel Orientteppiche. Rita erhält 50 000 Dollar für Haushaltsinhalte, deren ursprüngliche Kosten mindestens so hoch sind. Nichtsdestotrotz ist sie für jede verkaufte Sache für mehr als die Kosten für eine Kapitalertragssteuer haftbar, wobei keine Verluste für Gegenstände, die zu geringeren Kosten verkauft wurden, ausgeglichen werden. Also, wenn Rita Gewinne von $ 25.000 erntet und Verluste von $ 25.000 erleidet, muss sie Steuern auf alle Gewinne zahlen und alle Verluste ignorieren.

Die IRS-Vorschriften legen fest, wie Rita bestimmen soll, wann Möbel und Geräte als Teil ihres Hauses zählen. Rita kann die Basis ihrer Wohnung erweitern, was sie für Möbel, Geräte und ähnliche Dinge ausgibt, die als Einrichtungsgegenstände gelten (permanente Teile des Grundstücks) und daher Teil des Hauses sind.Sie kann die Kosten von Gegenständen, die als persönliches Eigentum gelten und daher nicht Teil des Heims sind, nicht zu ihrer Basis hinzufügen.

Das Gesetz des Staates, in dem sich ihr Zuhause befindet, bestimmt beispielsweise, ob ein Kühlschrank als eine Einrichtung (dh der Gegenstand muss mit dem Haus verkauft werden) oder als persönliches Eigentum (dh es muss nicht zu verkaufen).

Als allgemeine Regel betrachtet das Gesetz einen Gegenstand, der leicht zu persönlichem Eigentum und nicht zu einer Einrichtung beweglich ist.

Julian Block, ein Anwalt in Larchmont, NY, wurde von den Medien als "führender Steuerfachmann" bezeichnet.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real. Immobilien in Sacramento, Kalifornien.}