Strategien und Risiken beim Kauf von Grundstücken

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, Geld in Immobilien zu investieren. Bei einem Investmentansatz handelt es sich eigentlich gar nicht um Eigentum, zumindest nicht zum Zeitpunkt des Kaufs. Bei dieser Art von Investition kaufen Sie das Land, auf dem eine zukünftige Immobilie stehen wird. Lernen Sie fünf Risiken kennen, mit denen Sie konfrontiert werden könnten, wenn Sie in Land investieren.

Was kann an Land entwickelt werden?

Die Möglichkeiten, für was Land genutzt werden kann, sind endlos.

Während die Anforderungen an die Zonierung beschränken, was auf einer bestimmten Parzelle gebaut werden kann, kann im Allgemeinen alles auf einem rohen Stück Land entwickelt werden. Zum Beispiel:

• Einfamilienhaus
• Mehrfamilienhaus
• Büroflächen
• Ladenflächen
• Gemischte Einzelhandels- und Wohnräume
• Hotel
• Resort
• Einkaufszentren > Krankenhaus
• Mall
• Farm
• Parkplatz

Was ist dein Ziel beim Landkauf?

Bevor Sie tatsächlich ein Stück Land kaufen, müssen Sie entscheiden, was Ihr Ziel für die Investition ist. Es gibt mehrere verschiedene Strategien, die berücksichtigt werden müssen, und es ist kein einheitlicher Ansatz. Zwei verschiedene Investoren könnten zwei sehr unterschiedliche Ansätze für das gleiche Stück Land haben. Darüber hinaus kann derselbe Investor zwei unterschiedliche Ansätze für zwei unterschiedliche Grundstücke haben.

Hier sind sieben Strategien zu beachten beim Kauf von Land:

1. Kaufen und Verkaufen:

Bei diesem Ansatz spiegeln Sie im Grunde das Land. Sie glauben, dass Sie das Land unter dem Marktwert gekauft haben und hoffen, dass Sie einen anderen Käufer finden können, der bereit ist, zu oder mehr als Marktwert zu zahlen.

Sie hoffen auf einen schnellen Verkauf mit wenig bis gar keiner zusätzlichen Arbeit auf dem Land Ihrerseits.

2. Kaufen und halten:

Bei diesem Ansatz kaufen Sie das Land und halten es für eine bestimmte Zeit fest. Sie glauben, dass das Land an Wert gewinnen wird. Sie müssen immer noch Steuern auf das Land zahlen, sowie zusätzliche Kosten, um das Land während dieser Zeit zu erhalten.

Dies ist ein gängiger Ansatz in Bereichen, die neu gegliedert werden. Der Investor erwirbt das Land in der Hoffnung, dass er es in der Zukunft an einen Entwickler verkaufen kann, da das Gebiet immer beliebter wird.

3. Kaufen, Entwickeln und Halten:

Bei diesem Ansatz kaufen Sie ein rohes Stück Land mit der Absicht, das Land selbst zu entwickeln. Zum Beispiel könnten Sie einen Komplex von Stadthäusern bauen, die Sie an Mieter vermieten. Sie könnten auch entscheiden, ein Einkaufszentrum zu bauen, das Sie an Einzelhandelsmieter vermieten könnten. Eine andere Möglichkeit könnte sein, ein Bett und Frühstück zu entwickeln, das Sie führen und verwalten werden.

4. Kaufen, kultivieren und halten:

Bei diesem Ansatz sind Sie mehr daran interessiert, das eigentliche Land zu nutzen, als Grundstück auf dem Land zu bauen. Zum Beispiel können Sie auf dem Land Getreide anbauen, es für Vieh verwenden, eine Weihnachtsbaumfarm aufstellen oder einen Weinberg aufstellen.Sie werden das Land aktiv bewirtschaften und hoffen, einen Gewinn davon zu erzielen, was das Land produzieren kann.

5. Kaufen, Berechtigungsprozess durchlaufen und verkaufen:

In diesem Szenario erwerben Sie das Land und durchlaufen dann den Prozess, in dem die Eigenschaft für einen bestimmten Zweck aufgeteilt wird. Zum Beispiel könnte es ein Grundstück geben, das zur kommerziellen Nutzung in Zonen aufgeteilt wurde, aber jetzt, da sich das Gebiet entwickelt hat, wäre es ein ausgezeichneter Standort für ein neues Hochhaus.

Wenn Sie in der Lage sind, das Land für die Wohnnutzung umzuteilen, wäre das Land wertvoller für potenzielle Bauherren und wünschenswerter, da es ein zusätzlicher Schritt ist, den sie nicht selbst erledigen müssen.

6. Kaufen, Entwickeln und Verkaufen:

In diesem Fall kaufen Sie das Land mit der Absicht, das Land selbst zu entwickeln und dann an einen Endverbraucher zu verkaufen. Zum Beispiel kaufen Sie das Land, bauen ein neues Haus und verkaufen es dann an einen Käufer, der darin wohnen will. Als weiteres Beispiel richten Sie einen Weinberg ein und verkaufen ihn an einen Käufer, der den Weinberg verwalten und betreiben wird.

7. Kaufen, Entwickeln und Mieten:

Schließlich können Sie das Land entwickeln und dann das Land an jemand anderen vermieten. Zum Beispiel können Sie Land kaufen und beschließen, einen Parkplatz darauf zu setzen, weil es dort nicht genügend Parkplätze in der Gegend gibt. Der Besitzer eines Mehrfamilienhauses in der Nähe fragt, ob er das Grundstück von Ihnen mieten kann, weil er nicht genügend Parkplätze für seine Mieter hat.

Risiken beim Kauf von Grundstücken

Ein unbebautes Stück Land scheint unendlich viele Möglichkeiten zu bieten. Sie werden jedoch bald feststellen, dass es viele Einschränkungen und Herausforderungen gibt, denen Sie begegnen werden, wenn Sie versuchen, dieses Land zu entwickeln oder zu verkaufen. Die Regierung kann die Art von Eigentum, die gebaut werden kann, oder die Art und Weise, wie das Land genutzt werden kann, beschränken. Sie können auf Umweltprobleme wie Überschwemmungen oder Verunreinigungen stoßen.

Hier sind fünf Risiken beim Kauf von Land:

1.

Zoning Classification Ein großes Problem, dem Sie beim Kauf von Land begegnen können, sind Zonierungsprobleme bei der Art und Weise, wie das Land genutzt werden kann. Jede Stadt hat einen Flächennutzungsplan. Dies teilt die Stadt grundlegend in verschiedene Bereiche, einschließlich gewerblicher, privater, landwirtschaftlicher, industrieller, historischer oder sogar gemischter Nutzung.

Landnutzung:

• Die erste Frage, mit der Sie sich beschäftigen müssen, ist die Art und Weise, wie das Land genutzt werden kann. Wenn das Land für Wohnzwecke in Zonen aufgeteilt ist und Sie planen, ein Wohneigentum auf dem Land zu bauen, dann haben Sie kein Problem.

Wenn Sie jedoch die Art ändern möchten, in der das Land in Zonen aufgeteilt ist, können Sie eine Schlacht auf Ihren Händen haben. Zum Beispiel ist das Land für Wohnzwecke zoniert und Sie möchten eine gewerbliche Immobilie auf dem Gelände bauen. Einige dieser Zonierungsklassifizierungen sind Jahrzehnte alt, so dass die Stadt offen für eine Neuklassifizierung des Landes sein kann, wenn die neue Funktion mit dem aktuellen Layout der Stadt Sinn macht. Zu anderen Zeiten ist es nicht so einfach.

Sie müssen eine Petition an die Stadt richten, um das Land neu klassifizieren zu lassen. Viele Städte werden wollen, dass Sie zeigen, dass es eine wesentliche Veränderung in der Nachbarschaft gegeben hat, die die Änderung der Zonierung rechtfertigt.Sie müssen einen Vorschlag einreichen, was Sie auf der Website erstellen werden. Sie müssen zeigen, dass Ihre Entwicklung mit dem bestehenden Bebauungsplan der Stadt vereinbar ist und dass es keine negativen Auswirkungen haben wird, wie z. B. die Überschwemmung benachbarter Gebiete oder die Erhöhung des Verkehrsaufkommens.

Es wird wahrscheinlich eine öffentliche Anhörung geben. Selbst wenn Sie den Stadtrat an Bord haben, können Sie einen separaten Kampf mit Nachbarn führen, die darum bitten, dass Sie nicht bauen können.

2. Zoning Restrictions

Der zweite Faktor, der beim Kauf von Land berücksichtigt werden muss, ist die Größe der Entwicklung, die Sie bauen dürfen.

Setback-Anforderungen:

• Normalerweise gibt es einen Code, der erfordert, dass Ihre Immobilie in einem bestimmten Abstand von den benachbarten Eigenschaftenlinien erstellt wird. Dazu gehört die Front, die wahrscheinlich die Straße, die beiden Seiten und die Rückseite ist. Dauerhafte Strukturen, wie ein Haus, eine Garage oder ein Deck, müssen in einem gewissen Abstand von den Grundstückslinien gebaut werden.

Abhängig von der Größe des Loses, das Sie betrachten, kann dies die Größe der Struktur, die gebaut werden kann, stark beeinflussen, wodurch sich die Investition möglicherweise nicht lohnt.

Losabdeckung:

• Dieser Code ist vorhanden, um Überschwemmungsprobleme zu vermeiden. Es muss einen gewissen Prozentsatz des Grundstücks geben, das nicht abgedeckt ist, wo Regen die Fähigkeit hat, in den Boden einzudringen, damit er benachbarte Grundstücke nicht überflutet.

Flächenverhältnis:

• Die Quadratmeterzahl jedes Stockwerks des Grundstücks (bestimmte Städte schließen Keller ein, andere nicht) wird addiert und dann durch die Größe des Grundstücks geteilt. Die Gesamtbodenfläche kann nur ein bestimmter Prozentsatz der Losgröße sein, die jede Stadt bestimmen wird.

Höhe:

• Sie müssen die Höhe der Struktur kennen, die Sie bauen können. Wenn Sie ein Dreifamilienhaus planen, aber die Stadt nicht mehr als zwei Stockwerke an diesem Standort zulässt, ist die Investition für Sie finanziell nicht sinnvoll.

Zubehöranlagen:

• Es gibt Coderegeln für die Größe und Anordnung von Bauwerken wie Garagen und Schuppen. Es kann eine Anforderung geben, wie viele Parkplätze Sie für die Immobilie haben müssen. Einige Städte können sogar verlangen, dass diese Räume abgedeckt werden.

3. Umweltthemen

Ein drittes Risiko, Rohboden zu kaufen, ist, dass Sie nicht wissen, was sich unter dem Boden befindet. Sie könnten auf hohe Radon- oder Asbestwerte stoßen. Der Boden könnte instabil und ungeeignet sein. Wenn Sie auf Boden bauen, der nicht stabil ist, kann es dazu führen, dass die Gründung Ihrer Immobilie Risse bekommt.

Das Land könnte sich in einer Überschwemmungszone befinden. Dies ist nicht das Ende der Welt, wenn Sie die Eigenschaft erhöhen oder die Einstufung des Bodens ändern können, um Überschwemmungen zu verhindern. Hochwasserversicherungen sind sehr teuer und können für potenzielle Käufer ein Deal-Breaker sein.

Es gibt jedoch Ausnahmen. Ein Großteil von Hoboken, New Jersey, liegt in einer Überschwemmungszone, aber wegen seiner Nähe zu New York City gilt das Land in diesem Gebiet als sehr wertvoll.

4. Zugriff auf Dienstprogramme

Wie einfach ist es, Dienstprogramme am Standort zu erhalten?Dazu gehören Kanalisation, fließendes Wasser, Strom, Gas, Telefon, Kabel und Internet. Haben benachbarte Immobilien diese Dienstleistungen, oder ist Ihr Grundstück mitten im Nirgendwo.

Wenn sich Ihr Grundstück mitten im Nirgendwo befindet und keinen Zugang zu einer Abwasserleitung hat, können Sie einen Perkolationstest auf dem Boden durchführen lassen, um festzustellen, ob eine Faulanlage auf dem Grundstück installiert werden kann. Dieser Test bestimmt, wie schnell Wasser durch den Boden fließt. Wenn das Land den Perkolationstest besteht, müssen Sie auch einen Brunnen für Trinkwasser graben, der leicht fünfstellige Kosten verursachen wird.

Die Bereitstellung dieser Dienstprogramme auf Ihrem Eigentum kann erhebliche Kosten verursachen. Wenn Sie nicht in der Lage sind, Zugang zu den notwendigen Dienstprogrammen zu erhalten, ist dies eine Katastrophe für jede potenzielle Entwicklung, die Sie in Betracht ziehen.

5. Kein Einkommen, aber Ausgaben

Wenn Sie rohes Land kaufen, gibt es nichts auf dem Land, also erzeugt es kein Einkommen. Es ist sehr schwierig, ein Darlehen auf unbebautes Land zu bekommen, also müssen Sie wahrscheinlich Bargeld für das Land zahlen und viel Geld in der Investition gebunden lassen.

Es wird kein Einkommen generiert, aber Sie sind weiterhin für die Kosten auf dem Land verantwortlich. Die Hauptkosten werden Steuern sein. Sie müssen möglicherweise auch zahlen, um das Land zu erhalten, wie zum Beispiel das Gras regelmäßig zu schneiden.