Der erste Schritt in einem Leerverkauf?

Bevor Sie Ihren Agenten dazu bringen, diesen Short-Verkauf in MLS zu verschieben, ist es eine gute Idee, den ersten Schritt eines Leerverkaufs zu stoppen und darüber nachzudenken. Verkäufer werden übermäßig ängstlich. Und das ist kein Wunder. Viele von ihnen haben vergeblich versucht, eine Darlehensänderung vorzunehmen oder eine andere Art von Finanzierungsvereinbarung mit ihrer Bank auszuarbeiten, und sie sind bis auf die Knochen abgetragen. Sie wollen aus ihrem Elend befreit werden.

Wegen der Intensität und der Frustrationen, die Situationen mit einem Unterwasserheim mit sich bringen, kann es schwierig sein, Geduld zu haben. Sie könnten versucht sein, den ersten Schritt des Leerverkaufs zu überspringen und direkt auf die Annahme von Angeboten zuzugreifen. Aber Sie würden wahrscheinlich einen großen Fehler machen.

Machen Sie den ersten Schritt und identifizieren Sie Ihren Short Sale

Das Geheimnis für die Identifizierung Ihres Leerverkaufs liegt bei Ihrer Bank und der Art des Kredits, der an Ihr Haus gebunden ist. Als erstes müssen Sie Ihre Bank anrufen und fragen, welche Art von Darlehen Sie haben. Finden Sie heraus, ob Ihr Darlehen im Besitz dieser Bank ist oder ob es sich im Besitz einer anderen Bank befindet und Ihre nur die Servicing-Einheit ist.

Haben Sie mehr als einen Kredit? Stehen Sie vor einem Mangelurteil? Sie müssen möglicherweise Rechtsberatung erhalten.

Abhängig von Ihrer Darlehensart und Ihrer Situation wählen Sie dann Ihre Art des Leerverkaufs.

Erster Schritt zur Auswahl Ihrer Art von Leerverkauf

Jeder Leerverkauf ist anders. Wenn Sie sich für den falschen Leerverkauf entscheiden, könnten Sie persönlich haftbar gemacht werden und Sie könnten Umzugsfonds verlieren.

Hier finden Sie eine Reihe von Leerverkäufen, die Sie je nach Art Ihres Darlehens und Ihrer persönlichen Situation qualifizieren können. Sie sollten wirklich keinen Leerverkauf tätigen, bevor Sie diesen ersten Schritt abgeschlossen haben. Welche Art von Leerverkauf werden Sie tätigen?

• HAFA-Leerverkauf

  Ein HAFA-Leerverkauf stand einst nur Verkäufern eines persönlichen Wohnsitzes zur Verfügung, die eine schwere finanzielle Notlage und begrenzte Barmittel aufweisen. Es wurde entworfen, um den Leerverkauf zu rationalisieren, Verkäufer von der Haftung freizustellen und Umzugsunterstützung zu bieten. HAFA-Leerverkäufe zahlen dem Verkäufer auch einen Umzugsbonus, sofern das Haus bewohnt ist. HAFA-Leerverkäufe werden jedoch nicht mehr bearbeitet.

• Fannie Mae HAFA Leerverkauf

  Es gibt keine Fannie Mae HAFA Leerverkäufe mehr. Fannie Mae hat ein eigenes Programm für einen Leerverkauf, bei dem die regulären HAFA-Richtlinien nicht gelten. Überprüfen Sie die Fannie Mae Website für Leerverkäufe. Fannie Mae erlaubt oft einen Anreiz zu einem Hausbesitzer, der das Eigentum besetzt.

• Freddie Mac HAFA-Leerverkauf

  Freddie Mac erwartet typischerweise eine Zahlungsunfähigkeit bei Ihrer Hypothekenzahlung. Viele von der Regierung gesponserte Stellen bestehen darauf, dass Sie aufhören, Ihre Hypothekenzahlung zu leisten. Es gibt auch keine Freddie Mac HAFA Leerverkäufe mehr.Freddie Mac lässt einem Hausbesitzer, der das Eigentum einnimmt, oft einen Anreiz zu.

• Fannie Mae Short Sale

  Ich habe noch keinen Fannie Mae Leerverkauf abgeschlossen, bei dem der Verkäufer aktuell ist. Jedes einzelne, was ich getan habe, wird Fannie Mae den Leerverkauf nicht in Betracht ziehen, bis der Verkäufer zustimmt, keine Hypothekenzahlungen mehr zu leisten. Wenn Sie die Genehmigung von Fannie Mae erhalten, wird der Leerverkauf um eine zusätzliche Schicht erweitert und Sie können die Gültigkeitsdauer um zwei Wochen auf 30 Tage verlängern.

• Freddie Mac Short Sale

  Jede Bank behandelt einen Freddie Mac etwas anders. Im Allgemeinen wünschen Banken, die einen Freddie Mac-Kredit bedienen, ein 4506- und ein 1126-Formular. Der 4506 ermöglicht es der Bank, Kopien Ihrer Steuererklärungen zu bestellen, und der 1126 ist ein Abschluss. Freddie Mac möchte vielleicht sehen, dass Ihr Darlehen ebenfalls rückständig ist. Hey, es ist die Regierung. Die Regierung möchte, dass Sie Ihre Zahlungen einstellen. Ist das nicht toll? Nicht wirklich.

• Traditional Hardship Short Sale

  Bei einem herkömmlichen Leerverkauf wird Ihr Härtefallbrief genau geprüft. Sie haben auch eine bessere Wahrscheinlichkeit weg zu gehen, wenn Ihre Darlehen ursprünglich Kaufgelddarlehen waren. Diese beiden Kombinationen sorgen für einen erfolgreichen und ziemlich stressfreien Leerverkauf, wenn es so ein Tier gibt.

• Strategischer Short Sale

  Eine Institution, die sich durch ihr kooperatives Leerverkaufsprogramm auszeichnet, ist die Bank of America. Bei einem Leerverkauf der Cooperative Bank of America bewilligt die Bank den Kaufpreis und den Verkäufer vorab und verhandelt im Voraus einen Verkäuferbeitrag, bevor Ihr Eigenheim auf den Markt kommt. Die Bank of America hat das Kooperationsprogramm praktisch eingestellt und kann es von Fall zu Fall prüfen.

  Es ist ein Mythos, dass ein Verkäufer eine finanzielle Notlage haben muss, um einen Leerverkauf zu tätigen. Allerdings, wenn Sie keine Schwierigkeiten haben, und Sie haben ein hartes Geld Darlehen, werden Sie wahrscheinlich viel mehr bezahlen als für einfach keine Härte überhaupt. Es ist wie zwei Schläge gegen dich. Kalifornien-Verkäufern ist es untersagt, einen Beitrag zu leisten.

• Hypotheken-Versicherungs-Leerverkauf

  Wenn Ihr Kredit eine Hypothekenversicherung hat, wird der MI eine weitere Schicht in den Prozess aufnehmen. Die Hypothekenversicherung muss den Leerverkauf genehmigen oder ablehnen. Bedenken Sie, dass die Hypothekenversicherungsgesellschaft in beide Richtungen zahlen wird - Zwangsversteigerung oder Leerverkauf - und es könnte mehr bezahlt werden, um eine Zwangsvollstreckung zu machen. Ich würde sagen, die Chancen liegen bei etwa 50/50. Mit etwas Glück wird Ihre MI aus dem Geschäft gegangen sein. Das grundlegende Risiko bei MI besteht darin, dass sie einen Beitrag, entweder einen Prom-Schein oder Bargeld, genehmigen möchte.

• Zwei Darlehen im Leerverkauf

  Das Beste, was man über zwei Leihkredite sagen kann, ist zumindest, dass es wahrscheinlich keine Hypothekenversicherung gibt, aber manchmal nimmt der erste Kreditgeber seine eigene MI-Police auf. Abhängig von der Art des zweiten Darlehens kann der Kreditgeber jedoch bereit sein zu kooperieren. Sein PSA könnte einen größeren finanziellen Anreiz für die Zwangsvollstreckung bieten als ein Leerverkauf, aber meiner Erfahrung nach sind diese Situationen selten. Im Allgemeinen schnappt der zweite leise seine $ 3, 000 bis $ 6, 000 oder so und kriecht davon.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.