Kaufen eines Bank-Owned vs. Regular Listed Home

Frage: Sollten wir ein Eigenheim oder ein Heim kaufen?

Ein Leser fragt: Sind wir Kandidaten, um ein Haus von der Bank zu kaufen? Meine Frau und ich sind Erstkäufer. In unserer Stadt sehen wir viele Häuser zum Verkauf, die in Bankbesitz sind. Wir sprachen mit einem Agenten an einem Tag der offenen Tür, der uns erzählte, dass es ebenso einfach ist, ein Haus im Besitz eines Bankiers zu kaufen wie ein normales Haus. Aber unsere Freunde sagen nein, ein Bankhaus zu kaufen kann ein Albtraum sein. Liegt der Agent bei uns? Was ist einfacher zu kaufen? Sollten wir ein bankeigenes Haus oder ein normales Haus kaufen?

Antwort: Einige Immobilienmakler, die Immobilienbesitz-Häuser, kurz REO, auflisten, glauben wahrscheinlich, dass der Kauf eines Bankhauses genauso einfach ist wie ein normales Haus. Das ist, weil für viele von ihnen, Bank-besessene Häuser die einzigen Häuser sind, die sie verkaufen. Bei weitem würde ich lieber ein normales Haus an jedem Tag der Woche verkaufen, und ich werde Ihnen sagen, warum.

Eigenheime und der Markt

Es macht einen Unterschied, ob es sich bei der Anzahl der Häuser auf dem Markt hauptsächlich um Zwangsvollstreckungen handelt. Wenn ein regulärer Verkäufer auf einem Markt handelt, der von bankenbesitzten Häusern dominiert wird, müssen reguläre Verkäufer mit Zwangsvollstreckungen auf dem Preis konkurrieren, was bedeutet, dass der Verkäufer ein Haus im Einklang mit den Preisen von bankenähnlichen Eigenheimen bewerten muss.

Einige Vermögensverwalter, die in Zwangsvollstreckungen von Bankimmobilien arbeiten, bestehen darauf, dass ihre Agenten ihr Inventar wie jedes andere Haus vermarkten; Einige bevorzugen es, dass die Agenten nicht offenlegen, dass die Häuser Zwangsvollstreckungen sind.

Das liegt daran, dass Zwangsversteigerungshäuser ein Stigma tragen. In aller Fairness gegenüber der Bank versucht die Bank jedoch einfach, auf dem offenen Markt zu konkurrieren.

Eigenheime und Offenlegungen im Besitz von Banken

Wenn Sie ein Haus kaufen, können die Eigentümer in der Regel Einzelheiten über ihre Geschichte mit Ihnen teilen. Sie können herausfinden, ob die Küchenspüle sich immer wieder abstützt, wann das Dach zuletzt ausgewechselt wurde und ob es Mängel gibt, die eine Hausinspektion möglicherweise nicht aufdeckt.

Wenn Sie ein Eigenheim kaufen, sind Sie auf sich allein gestellt. Sie kaufen einen unbekannten Faktor mit sehr wenig Rückgriff.

Ist-Zustand

Banken führen selten Reparaturen an Häusern in ihren Portfolios durch. Sie zahlen im Allgemeinen nicht für eine Schädlingskontrolle oder geben den Käufern eine Dachzertifizierung oder Kanalinspektion. Wenn Ihre Hausinspektion ein größeres Problem aufdeckt und Sie eine Reparaturanfrage einreichen, ignoriert die Bank dies höchstwahrscheinlich. Während ein regulärer Verkäufer eher eine Reparaturanforderung aushandelt und Probleme für Sie behebt.

Verhandeln über den Kauf eines Eigenheims von der Bank

Einige Banken sehen sich ein Angebot nicht einmal an, es sei denn, der Käufer reicht ein Hypothekenpräparat vom ausgewählten Darlehensgeber der Bank ein, was bedeutet, dass es noch länger dauern kann, ein Angebot abzugeben. den ersten Platz.Aufgrund des Umfangs der von Asset-Abteilungen bearbeiteten Listen kann es manchmal bis zu zwei Wochen oder länger dauern, bis eine Antwort eingeht.

Wenn die Bank ein Angebot annimmt, erstellt sie oft einen Bankzusatz, der das von Ihnen eingereichte Angebot praktisch ersetzt. Der Banknachtrag kann aus 10 Seiten oder mehr bestehen. Fast jeder wichtige Gegenstand, der den Käufer schützt, wird verändert. Wenn Sie ein Haus im Besitz einer Bank erwerben, ist es eine gute Idee, dass Ihr Anwalt den Vertrag überprüft, da der Wortschatz manchmal schwer zu verstehen ist.

Gebühren der Banken für Abschlussverzögerungen

In Nordkalifornien, wo ich arbeite, landen wir oft bei einer südkalifornischen Treuhandgesellschaft, die die Transaktion abwickelt. Die Entfernung verzögert die Papierarbeit. Darüber hinaus, wenn der Kreditgeber des Käufers ein paar Tage braucht, um die Datei aus dem Underwriting freizugeben, erhebt die Bank oft den Käufer eine Gebühr. Regelmäßige Verkäufer sind in der Regel nachgiebiger und lockerer bei Erweiterungen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.