Verkauf Mythen

Einige Leute werden Ihnen sagen, dass Bankunterhändler für Leerverkäufe Drachen sind, und das ist einfach nicht wahr. Sie sind Oger. Aber das ist kein Grund, einen Leerverkauf zu vermeiden. Selbst Oger müssen essen.

Leerverkäufe werden von Agenten und Verkäufern und Käufern aufgrund einer Fülle von Mythen und Missverständnissen übel verübt. Für jede Horrorgeschichte mit einem Albtraum-Leerverkauf finden Sie auch Erfolgsgeschichten.

Hier sind die Top 5 Missverständnisse über einen Leerverkauf:

Leerverkauf Mythos # 1: Leerverkauf 12 bis 18 Monate zum Schließen

Das schnellste habe ich bisher schließen können von meinen Sacramento-Kurzschlussauflistungen ist in 14 Tagen gewesen. Aber ich habe auch Käufer vertreten, die in der Lage waren, in die Position eines anderen Käufers zu treten, nachdem dieser Käufer vor der Leerverkaufsgenehmigung gegangen war und innerhalb von 28 Tagen geschlossen hatte.

Hier ist der Zeitrahmen für einen durchschnittlichen Leerverkauf, wenn das Darlehen von einer Genossenschaftsbank gehalten wird (und nicht ein früheres landesweites Darlehen ist):

• Sieben bis zehn Tage, bis der Kreditgeber es bestätigt hat Erhalt des vollständigen Leerverkaufspakets, bestehend aus persönlichen Verkäuferunterlagen und zugehörigen Immobilienartikeln, einschließlich des Leerverkaufsangebots des Käufers.
• Ein Verhandler ist zugewiesen. Zusätzliche 30 bis 45 Tage für ein BPO oder eine Schätzung.
• Weitere 2 bis 3 Wochen für Management / Investor Review und Leerverkauf.

Die Sache ist, jeder Leerverkauf ist einzigartig und jeder Investor anders.

Die Bank, die den Kredit bedient, könnte den Kredit nicht wirklich besitzen, und deshalb muss die Bank die Anlegerrichtlinien befolgen. Sie können wirklich keinen Finger auf eine Leerverkaufsbank zeigen und sie eine schlechte Leerverkaufsbank nennen, weil das lächerlich wäre, sehr, wie Sie diese bestimmte Bank zu dieser bestimmten Zeit hassen könnten.

Leerverkauf Mythos # 2: Leerverkauf Käufer zahlen zu viel

In einigen Metropolregionen können Listing-Makler einen Leerverkauf absichtlich unter den Marktwert stellen. Es ist ein Taktik-Short-Sale-Agenten verwenden, um mehrere Angebote anzuziehen.

Schließlich wird ein börsennotierter Preis bei einem Leerverkauf hergestellt, weil Sie nicht wissen, wie viel eine Bank akzeptieren wird, bis das Angebot eingereicht wird. Aber viele Banken werden einen Preis von mindestens 90% des Marktwertes in Betracht ziehen. Einige Banken lehnen Leerverkäufe ab, weil die Angebote unangemessen sind.

Leerverkaufs-Mythos Nr. 3: Short-Sale-Banken akzeptieren keine stark reduzierten Auszahlungen

Verkäufer staunen oft, dass in Märkten, in denen die Preise über einen Zeitraum von fünf Jahren gefallen sind, ein Haus 50 wert sein könnte % oder weniger seines ursprünglichen Wertes, als der Verkäufer es kaufte. Banken verstehen sinkende Märkte.

Außerdem werden die Banken ihre eigene Wertforschung betreiben und zu demselben Ergebnis kommen. Der Wert des Hauses basiert nicht auf der Höhe der Hypothek; es basiert auf den letzten vergleichbaren Verkäufen.Dies bedeutet, dass eine Bank den Marktwert akzeptiert, denn wenn das Haus eine Zwangsvollstreckung durchläuft und dann wieder auf dem Markt ist, würde es immer noch zum Marktwert verkaufen.

Leerverkaufs-Mythos # 4: Leerverkaufsverkäufer müssen in Verzug sein, bevor die Bank einen Leerverkauf genehmigt

Die Banken genehmigen einen Leerverkauf auf der Grundlage der Härte des Verkäufers und des Wertes des Eigenheims.

Einige Verkäufer können Schwierigkeiten haben, die monatliche Hypothekenzahlung zu leisten, sind aber bei ihren Zahlungen nicht zurückgefallen.

Es ist zwar richtig, dass Verkäufer, die in Verzug sind, sofort Aufmerksamkeit erhalten, aber ein Verkäufer kann auch jeden Monat eine Hypothekenzahlung pünktlich bezahlen und sich trotzdem für einen Leerverkauf qualifizieren. Ein zusätzlicher Vorteil für die aktuelle Hypothek ist, dass ein Verkäufer nach den Richtlinien von Fannie Mae berechtigt ist, sofort ein anderes Haus zu kaufen.

Leerverkauf Mythos # 5: Agenten erhalten eine niedrigere Kommission

In den ersten Tagen des Leerverkaufsbooms, in den Jahren 2005 bis 2008, haben die Banken die Leerverkaufsprovisionen abscheulich behandelt. Erdnüsse.

Die meisten Banken zahlen den Agenten eine traditionelle Provision. Darüber hinaus hat Fannie Mae am 24. Februar 2009 eine Entschädigungspolice eingeführt, um die zwischen dem Listing Agent und dem Verkäufer vereinbarte Provision zu zahlen, sofern die Gebühr 6% nicht übersteigt.

Diese Gebührenstruktur gilt auch für HAFA-Leerverkäufe.

_{Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}