Umsatz Vergleichsansatz bei Immobilienbewertung

Der Verkaufsvergleichsansatz vergleicht kürzlich verkaufte lokale ähnliche Eigenschaften mit der betreffenden Eigenschaft. Preisanpassungen werden für Unterschiede in der vergleichbaren und der betroffenen Immobilie vorgenommen.

Der Verkaufsvergleichsansatz ist die Grundlage für die CMA, Comparative Market Analysis des Immobilienfachleuten. Es ist ein Prozess, der verwendet wird, um den aktuellen Marktwert einer Immobilie auf der Grundlage der jüngsten Verkäufe von vergleichbaren Immobilien in dem Gebiet zu bestimmen.

Die Ergebnisse der Berechnung werden verwendet, um einem Hausverkäufer, der den Kunden auflistet, dabei zu helfen, den Preis zu bestimmen, zu dem seine Immobilie aufgelistet werden soll.

Immobilienfachleute nutzen auch einen CMA-Prozess, um Käufern zu helfen festzustellen, ob der Preis eines Hauses fair und im Einklang mit der aktuellen Marktaktivität ist. Der Agent wird, wenn er gründlich ist, zwei von ihnen machen, wobei einer die kürzlich verkauften Immobilien und der andere die aktuell gelisteten Immobilien nutzt und deren Listenpreise verwendet. Das ist, weil Märkte sich ständig ändern, und sie wollen die zurzeit verzeichneten vergleichbaren Eigenschaften sehen, die die Konkurrenz sind. Auf Basis des aktuellen Bestands und der Nachfrage könnte es einen Grund geben, den in den verkauften Immobilien CMA ermittelten Listenpreis zu senken oder zu erhöhen.

Der CMA-Prozess

Es gibt einen strukturierten Prozess bei der Durchführung einer CMA, und es gibt einige wichtige Grundvoraussetzungen:

• Vergleichbare Eigenschaften sollten so ähnlich wie die Eigenschaften des Objekts sein:
  • Anzahl der Schlafzimmer
  • Anzahl der Bäder
  • Quadratmeterzahl
  • Losgröße
• Die vergleichbaren Eigenschaften sollten möglichst nahe beieinander liegen, am besten in der gleichen Nachbarschaft oder Unterteilung.
• Ihr Verkaufsdatum sollte so kurz wie möglich sein. Wenn die verkauften Daten von Comps (Vergleichswerten) zu weit entfernt sind, sind sie bereits zu alt, um für den aktuellen Markt zutreffend zu sein. Wenn es nicht genug Eigenschaften in der Nähe für Comps gibt, dann ist ein etwas weiter entfernter Abstand erforderlich.

Betrachten wir also ein Übersichtsbeispiel einer einfachen CMA.

1. Wir haben unser Thema Eigentum, ein 3 BR, 2 BA Haus 1900 Quadratmeter groß mit einer Garage für zwei Autos.
2. Das Haus befindet sich auf einer Standard-Unterteilungsebene, die in der Größe allen anderen sehr ähnlich ist.
3. Drei vergleichbare Häuser wurden in derselben Unterabteilung gefunden.
4. Zwei der Häuser waren sehr nah, mit den gleichen Schlafzimmern, Bädern und Garagen.
5. Ein Haus hatte ein zusätzliches Schlafzimmer und ein Bad. Der Verkaufspreis dieses Hauses wurde durch den Neubau eines Schlafzimmers und eines Halbbades reduziert, um es unserem Objekt ähnlich zu machen.
6. Die Quadratmeterzahl der Häuser war eng, aber nicht genau. So wurden die Preise der drei Compons jeweils durch ihre jeweilige Quadratfußgröße geteilt, um einen verkauften Preis pro Quadratfuß zu erhalten.Diese wurden auf eine Zahl gemittelt.
7. Diese Zahl wurde mit den 1 900 Fuß der betreffenden Immobilie multipliziert, um ihren ungefähren Wert auf dem aktuellen Markt zu bestimmen.

Nun, für den Verkäufer und den Immobilienfachmann ist das normalerweise so weit wie sie gehen. Ich würde jedoch eine weitere Marktanalyse vorschlagen, um die aktuelle Konkurrenz zu sehen, wie ich es für einen Käufer tun würde. Ein anderer CMA wird auf ziemlich die gleiche Weise durchgeführt. Allerdings finden wir jetzt drei Comps, die zum Verkauf stehen und verwenden ihre Listenpreise.

Dieser Beispielmarkt war ziemlich beschäftigt und es gab in den letzten Wochen mehr Verkäufe als neue Einträge. Der aktuelle Bestand an Immobilien zum Verkauf ist niedriger und die Listenpreise unserer drei Comps deuten darauf hin, dass die Listenpreisschätzung der regulären CMA erhöht werden kann. Wir bleiben am unteren Ende der wettbewerbsfähigen Immobilienpreise für einen Verkaufsvorteil und gehen auf den Markt.

Also, was ist anders in diesen Prozessen und einer Bewertung? Der Beurteiler verwendet auch Comps, vielleicht die gleichen Comps. Allerdings arbeitet der Gutachter in der Regel für den Kreditgeber, so dass ihre Arbeit anders ist. Der Immobilienprofi will den höchstmöglichen Preis für seinen Verkäufer erzielen. Der Gutachter wünscht einen Wert, der die Investition des Kreditgebers abdeckt, aber nicht überhöht ist.