Die Einkommensmethode der Immobilienbewertung und -bewertung

Diese Methode wird für Einkommenseigenschaften verwendet

Wenn die Nutzung einer Immobilie Einnahmen aus Mieten oder Pachtverträgen generieren soll, wird am häufigsten die Ertragsmethode der Bewertung oder Bewertung verwendet. Das von der Immobilie erzielte Nettoeinkommen wird in Verbindung mit bestimmten Faktoren verwendet, um seinen Wert auf dem aktuellen Markt zu berechnen, wenn es verkauft wird.

Es sind nicht nur die Investoren in der Immobilie, die an den Nettoeinnahmen aus dem operativen Geschäft interessiert sind.

Sie werden fast immer eine Finanzierung anstreben und die Kreditgeber werden sorgfältig prüfen, ob die Einnahmen und Ausgaben so sicher wie möglich sind, damit ihre Investition geschützt ist. Kreditgeber wollen normale Belegungsmieten sehen, die die Kosten übersteigen, um Hypothekenzahlungen mit einem Gewinn zu tätigen, der für Eigentümer übrig bleibt.

Verwendung der Kapitalisierungsrate (Cap Rate) zur Schätzung des Werts

Bei Verwendung der Kapitalisierungsrate zur Bewertung einer Ertragseigenschaft wird das Netto-Betriebsergebnis der Immobilie verwendet, und es gibt eine umgekehrte Beziehung zwischen der Preisvorstellung und Cap Rate. Mit anderen Worten: Je höher die Cap-Rate, desto niedriger der Preis.

Verwendung des Bruttomietmultiplikators für die Schätzung des Werts

Der Bruttomietmultiplikator oder GRM verwendet die Bruttomieten einer Immobilie und nicht das mit der Höchstgrenze verwendete Nettobetriebsergebnis. Es gibt zwei Möglichkeiten, diese Berechnung durchzuführen, da es ein Bruttopotenzialeinkommen (GPI) und Bruttoeinkommen (GOI) gibt.

Wie aus den jeweiligen Berechnungen hervorgeht, ist die Schätzung des Werts bei Verwendung des Bruttobetriebsergebnisses wesentlich besser, da Verluste bei der Belegung und Nichtbezahlung berücksichtigt werden.

Dann müssen Bedingung und zukünftige Ausgaben berücksichtigt werden

Mehr subjektiv, aber sehr wichtig, ist die Berücksichtigung des Eigentumszustands.

Da keine der beiden Methoden der Ertragsbewertung den Zustand der Immobilie und die voraussichtlichen künftigen Reparaturkosten berücksichtigt, müssen diese bei der endgültigen Schätzung berücksichtigt werden.

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie hätte sie sehr effizient arbeiten können, oder es könnten betriebliche Probleme auftreten, die das Nettoeinkommen belasten. Wenn Investoren ein Apartmentprojekt als Beispiel bewerten, sind die Mieten möglicherweise nicht die Mieten, und die Kosten können höher oder niedriger sein, als sie sein sollten.

Nehmen wir an, ein Vermieter hat Mietern einige Zugeständnisse im Austausch für Dienstleistungen gewährt, oder nur weil sie Probleme hatten und der Vermieter sie nicht räumen will. Oder Reparaturen und Wartungskosten waren niedriger als die Norm für ähnliche Eigenschaften. Der Vermieter mag anstrengende Verwaltungsaufgaben gehabt haben oder sich einfach nicht um die Probleme gekümmert haben, die sich aus der schlechten Instandhaltung ergeben.

Investoren, die jede Facette der Operation untersuchen, könnten eine Chance sehen, weil die Mietzahlen nicht real sind.Sie sehen, dass ein Mieter in diese Einheiten zu den laufenden Mieten einen signifikanten Unterschied in der Nettorentabilität machen würde, also wollen sie es kaufen. Sie können sehen, dass die Kosten der Immobilie nicht so sind, wie sie sein sollten, und die Immobilie baufällig wird, so dass sie den Kauf weitergeben können.

Scharfe Investoren und definitiv Kreditgeber werden die Finanzdaten des Projekts vorsichtig auseinander ziehen, um sicher zu gehen, dass die wirklichen Zahlen das sind, womit sie arbeiten. Es ist überraschend, wie viele kleinere Gewerbeimmobilien schlecht verwaltet werden. Entweder sind die Mieten zu niedrig, die Ausgaben zu hoch oder eine Kombination aus beidem. Investoren, die bei den grundlegenden Bewertungsberechnungen aufhören, ohne die Mieten und Ausgaben zu berücksichtigen, geben oft die besten Deals weiter oder überbezahlen für Immobilien.

Kenne die Income-Methode, da sie viel verwendet wird

Wenn du vorhast, mit Investoren zu arbeiten, verbringe viel Zeit, wenn nötig, um die Einkommens-Bewertungsmethode zu erlernen. Sie möchten nicht, dass Ihre Anlegerkäufer oder -verkäufer Terminologie verwenden, die Sie nicht kennen, oder nach Berechnungen fragen, die Sie nicht ausführen können.

Die Arbeit mit Investoren kann sehr lohnend sein, da dieser Nischen-Immobilienmarkt sehr aktiv ist.

Sie werden auch großartige Wiederholungsgeschäfte sowie Empfehlungen von zufriedenen Kunden von Investoren aufbauen.

** Update: Ich aktualisiere diesen Artikel nach dem Zusammenbruch des Immobilienmarkts und während des Beginns einer Erholung. Beurteiler wurden nach den Marktproblemen äußerst konservativ und wurden dafür beschuldigt, die Erholung durch Unterbewertung der Immobilien zu verlangsamen und Zwangsvollstreckungen für Vergleichswerte zu verwenden. Allerdings scheinen sie jetzt wieder auf einem ausgeglichenen Niveau zu sein.