Was ist eine Verifizierung des Eigentumszustands?

Ein Leser fragt: "Wir haben gerade unseren letzten Durchgang eines Hauses beendet, das wir nächste Woche schließen sollen. Während unserer Inspektion haben wir einige der Türen entdeckt, die Auf den Schlafzimmern sind jetzt in der Garage gespeichert.Wir haben ein Recht, den Verkäufer zurückgeben zu lassen? Unser Agent gab uns eine Überprüfung der Eigenschaft zu unterzeichnen.Wir haben darauf geschrieben, dass wir die Türen installiert haben wollen. Wir sind besorgt, dass die Verkäufer könnten planen, mit den Türen abzulaufen.Wird ein Verkäufer Reparaturen vornehmen, wie in der Überprüfung der Eigentumsverhältnisse festgestellt? "

Antwort: Anfangs ist dies keine E-Mail, auf die dieser Leitfaden geantwortet hat, da Ihr Ratgeber für den Hauskauf ein REALTOR® ist. Als REALTOR® darf sie sich nicht in eine andere REALTOR®-Transaktion einmischen. Daher ist die einzige richtige Antwort darauf, Ihren Agenten zu fragen, was Sie bezüglich der Überprüfung der Eigentumsverhältnisse tun sollten.

Jetzt, da diese Transaktion keine aktive Situation mehr ist, wende ich mich der Frage zu, um anderen Käufern eine Erklärung zu bieten. Verstehen Sie zunächst, dass eine Überprüfung der Eigentumsverhältnisse kein Verhandlungsinstrument ist. Eine Überprüfung der Eigentumsverhältnisse dient dazu, einen Immobilienmakler nach dem letzten Durchgang von der Haftung freizustellen und nachzuweisen, dass der Käufer die Möglichkeit hatte, sich die Immobilie noch einmal anzusehen.

Eine im Bundesstaat Kalifornien verwendete Standardform C. A. R. besagt, dass die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse keine Kontingenz des Kaufvertrags darstellt.

Dies bedeutet, dass vor dem Schließen keine Bedingungen zu erfüllen sind. Der VOP ändert nicht die vertraglichen Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber den Käufern. Wenn zum Beispiel ein Verkäufer sich bereit erklärt hat, einen Wassererhitzer zu reparieren, ist der Verkäufer immer noch verpflichtet, den Wassererhitzer zu reparieren, selbst wenn der Wassererhitzer noch nicht repariert ist.

Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und endgültiger Durchgang

Die meisten Kaufverträge enthalten eine Art von Wortlaut, der besagt, dass der Verkäufer versprochen hat, das Haus bei Vertragsabschluss im gleichen Zustand wie das Datum des Kaufvertrags zu liefern.

In Kaufverträgen ist es oft auch möglich, dass innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen vor dem Abschluss ein endgültiger Durchgang durchgeführt wird. Ein Käufer hat grundsätzlich die Möglichkeit, auf die letzte Durchgangsprüfung zu verzichten oder den Durchgang durchzuführen. Es wird niemals empfohlen, dass ein Käufer auf diese Überprüfung verzichtet. Warum? Denn wenn etwas Schreckliches passiert ist und Sie der Treuhänderin erlaubt haben, sich zu schließen, bevor Sie sie lösen, könnte Ihr Hauptrekurs gegen den Verkäufer darin bestehen, vor Gericht zu gehen.

Wenn eine Verifizierung der Immobilienbedingung aufgehoben wird

Vor einigen Jahren verkaufte ich eine Eigentumswohnung an einen Käufer aus Saudi-Arabien. Sie wollte den letzten Durchgang nicht machen, und sie unterschrieb einen Verzicht auf die letzte Inspektion.Ich hatte gefragt, ob ihre Tochter den Durchgang für sie tun könnte, aber sie lehnte ab. Ein paar Tage nach der Schließung traf ich die Tochter in der Wohnung, um ihr die Schlüssel zu geben. Als wir die Tür öffneten, entdeckten wir zwei große Probleme.

Das erste Problem war, dass jemand die Klimaanlage sehr leise gestellt hatte und der Ventilator auf Hochtouren lief. Der Ort war eine eisige, arktische Temperatur. Es war so kalt, dass die Klimaanlage erstarrte. Ein Eisblock hatte geschmolzen, und der Teppichboden war durchnässt.

Zweitens gab es einen starken Katzengeruch. Wir hatten vorher keine Katze in der Wohnung bemerkt.

Aber der Geruch, als wir die Tür öffneten, war unvermeidlich. Katzenurin hat einen ausgeprägten Geruch, und es ist sehr schwer, ihn loszuwerden. Hätte dieser Käufer seinen letzten Durchgang durchgeführt und die Punkte auf einer Überprüfung des Eigentumszustands notiert, hätten wir eine Reparaturanforderung ausgeben oder vor dem Abschluss eine Konzession verlangen können. Aber zu diesem Zeitpunkt war es zu spät, um das Closing zu halten, weil es geschlossen hatte.

Eine Überprüfung der Eigentumsbedingung ist nicht die Form, die verwendet wird, um die Schließung der Hinterlegung zu verhindern. Um ein Schließen zu verhindern, müsste ein Käufer eine bestimmte Anfrage unterschreiben. Ein Käufer wird nie so viel Hebelwirkung nach dem Schließen haben, wie ein Käufer vor dem Schließen besitzen wird.

Ich sollte auch darauf hinweisen, dass der Käufer, der schrieb, um sich nach den Türen in der Garage zu erkundigen, wahrscheinlich ein Erstkäufer und ein sehr nervöser Erstkäufer war.

Bei den meisten Immobilientransaktionen ist es für einen Verkäufer ungewöhnlich, Leuchten ohne Erlaubnis oder Genehmigung zu entfernen. Meine Vermutung ist, dass die Türen in der Garage immer in der Garage waren und die Käufer sie bei der ersten Hausinspektion nicht bemerkt haben.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}