Gründen für die Auswahl eines Leerverkaufs über eine Abschottung

Unabhängig davon, ob Sie sich in Zwangsvollstreckung befinden oder nicht, wenn Sie Ihr Haus nicht ausreichend verkaufen, um Ihre bestehenden Hypotheken zu tilgen, sollten Sie Gründe für den Verkauf eines Leerverkaufs in Betracht ziehen. Für viele Jahre gab es nur wenige Gründe, einen Leerverkauf zu verkaufen, abgesehen davon, dass der Immobilienmakler eine Provision erhielt, aber die Zeiten haben sich geändert.

Warum Agenten Leerverkäufe empfehlen

Sie werden den Mythos immer wieder hören: "Leerverkäufe schützen Kredite." Das ist nur teilweise wahr.

Wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten, wird Ihr Guthaben getilgt. Experten sagen, dass Agenten, die dieses Mantra ohne Klärung wiederholen, dies aus Unwissenheit oder Eigeninteresse tun, wählen Sie aus.

Es gibt eine Ausnahme. Wenn Sie keine 60-Tage-plus-späte Zahlungen auf Ihrer Kreditauskunft haben, kann Fannie Mae Ihnen noch einen Kredit anbieten, um ein anderes Haus zu kaufen. Die meisten Personen, die einen Leerverkauf tätigen, befinden sich jedoch nach 60 Tagen im Zahlungsverzug, daher gilt diese Ausnahme nicht für sie.

Ein Leerverkauf könnte Ihre Bonität ruinieren. Es kann nicht sofort passieren, aber früher oder später, wenn die Bank nicht ausdrücklich vereinbart hat, den Mangel nicht zu melden, kann die Bank es als Score Factor Code 22 melden. Dieser Faktor bezieht sich auf Zahlungsverzug, abfällige Aufzeichnungen und Sammlungen. HAFA-Leerverkäufe für 2013 und später bieten eine weitere Option für Verkäufer, die aktuell sind.

Immobilienmakler sollten Kunden, die mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert sind, keine rechtliche Beratung geben und den Verkäufern nicht versichern, dass ihre Kreditwürdigkeit keine nachteiligen Auswirkungen erleidet.

Diejenigen, die auf dieser Praxis beharren, sehen sich möglicherweise einem Prozess-Server auf der Straße gegenüber und beten, dass ihre Fehler- und Unterlassungsversicherung sie abdeckt.

Hier sind die Hauptgründe, warum Agenten Verkäufer zu einem Leerverkauf animieren:

• Agenten werden aus dem Verkaufserlös bezahlt, um einen Leerverkauf zu tätigen.
• Agenten werden nicht bezahlt, wenn der Verkäufer das Haus an die Bank verliert, indem er die ganze Zwangsvollstreckung durchläuft.
• Selbst wenn das Haus nie auf einem Leerverkauf verkauft, erhält der Agent freie Werbung (und Neugeschäft) durch Beschilderung, offene Häuser, Marketing und Einträge online zu veröffentlichen.

Vorteile für die Zwangsversteigerung

Obwohl die Zwangsvollstreckung für Verkäufer oft schmerzhaft und peinlich ist, gibt es Vorteile:

• Keine Hypothekenzahlungen zu leisten.
• Abschottungsverfahren dauern Monate bis zum Abschluss.
• Das Haus gehört noch dir, bis die Zwangsvollstreckung abgeschlossen ist.
• Es sind keine Fremden in deinem Haus.
• Banken geben nach dem öffentlichen Verkauf manchmal Bargeld für Schlüssel aus.

Nachteile der Abschottung

Nur wenige Leute, abgesehen von den Verkäufern, die sich für den Kauf und die Kaution entscheiden, wollen wirklich eine Zwangsvollstreckung erleben. Erinnerungen werden in einem Heim gemacht, und es zu verlieren, kann zukünftige Träume zerstören.Hier sind weitere Nachteile von Zwangsvollstreckungen:

• Das Recht auf Wohneigentum ist gestreift.
• Hausbesitzer kehren als Mieter auf den Mietmarkt zurück.
• Die Bank kann eine Bekanntmachung über den öffentlichen Verkauf an Ihrer Haustür aufgeben.
• Ihre Gutschrift dauert einen Sturzflug, und eine Zwangsvollstreckung wird auf Ihrer Kreditauskunft für 10 Jahre verbleiben.
• Gemäß den Richtlinien von Fannie Mae, ohne mildernde Umstände, sind Sie nicht berechtigt, für 7 Jahre ein anderes Haus zu kaufen.

Vorteile für Leerverkäufe

Natürlich werden Sie Ihren Immobilienmakler glücklich machen, denn Agenten nehmen gerne Inserate entgegen. Aber was ist mit dir? Was bekommst du aus einem Leerverkauf?

• Behalten Sie etwas Würde in dem Wissen, dass Sie Ihr Haus verkauft haben.
• Sie werden nicht das soziale Stigma des Wortes "F" erleiden: Zwangsvollstreckung.
• Keine Hypothekenzahlungen zu leisten, es sei denn, Sie entscheiden sich dafür.
• Sie können die neuen Besitzer treffen.
• Sie können nach den Richtlinien von Fannie Mae in 2 Jahren statt 5 bis 7 Jahren ein anderes Haus kaufen.
• Wenn Ihre Kreditauskunft keine 60 Tage + verspätete Zahlung enthält, können Sie gemäß den Richtlinien von Fannie Mae sofort ein anderes Haus kaufen.

Nachteile eines Short Sale

Sie können einige der gleichen Nachteile wie eine Abschottung haben, aber sie scheinen weniger intensiv zu sein.

• Es ist frustrierend, darauf zu warten, dass die Bank auf ein Angebot reagiert.
• Die Bank wird persönliche Unterlagen wie Steuererklärungen, Bankkonten, Aktiva und Passiva prüfen und zusätzlich einen Härtefall von Ihnen verlangen.
• Die Unterbringung von Käufern bedeutet, dass Sie Ihr Haus wochen- oder monatelang in einem makellosen Zustand halten, bis ein Angebot eingeht und sich der Verkehr durch Ihr Haus abspielt.
• Es gibt keine Zusicherung, dass die Bank ein Leerverkaufsangebot annehmen wird.
• Die abfällige Gutschrift wird für sieben Jahre auf Ihrer Kreditauskunft verbleiben.

Für viele Verkäufer ist jedoch die Chance, in zwei Jahren ein anderes Haus zu kaufen, die eigentliche Motivation für einen Leerverkauf. Einige Verkäufer qualifizieren sich sofort für einen erneuten Einkauf unter bestimmten Bedingungen. Ein gutes Kreditverhalten kann nach zwei Jahren den schlechten Kredit verdrängen, auch wenn der Abwertungswille bestehen bleibt.

_{Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}