Die Top 5 Probleme bei der Finanzierung eines Leerverkaufs

Was macht die Finanzierung eines Leerverkaufs einzigartig? Viel. Als ob Leerverkäufe nicht genug für die meisten Leute zu kaufen wären, hat die Art der Finanzierung, die ein Käufer verwendet, aus einer Vielzahl von Gründen einen großen Einfluss.

Wenn Sie versuchen, die falsche Art von Darlehen zu erhalten, selbst wenn Ihr Leerverkauf von der Bank des Verkäufers genehmigt wird, können Sie diese Transaktion aufgrund von Finanzierungsproblemen möglicherweise nicht schließen. Leider kann nicht jede verfügbare Finanzierung in den Vereinigten Staaten verwendet werden, um einen Leerverkauf zu kaufen.

Warten auf Genehmigung

Sofern es sich bei dem Leerverkauf nicht um einen Wachovia-Leerverkauf oder einen vorab genehmigten HAFA-Leerverkauf handelt, können Sie sich darauf verlassen, dass Sie eine Weile warten müssen, bis der Leerverkauf genehmigt ist. Die Genehmigung eines Leerverkaufs kann im Durchschnitt 4 bis 8 Wochen dauern, bis zu einem Jahr oder länger.

Während dieser Zeit schwanken die Zinssätze. Viele Kreditgeber werden einen Kredit nicht länger als 30 Tage sperren, ohne Ihnen das Privileg auferlegen zu müssen. Einige werden Ihnen keine Kreditsperre geben, bis Sie eine Leerverkaufsgenehmigung erhalten. Wenn Ihre Zinssätze nach oben steigen, könnten Sie feststellen, dass Sie nicht mehr qualifiziert sind, dieses Haus zu kaufen.

Tipp: Versuchen Sie unter Ihren Mitteln zu kaufen. Erweitern Sie Ihren vorab genehmigten Kreditbetrag nicht auf das Maximum. Lass dir etwas Flexibilität.

Nicht schließen, bevor die Genehmigung abgelaufen ist

Viele Leerverkaufsbanken möchten innerhalb von 30 Tagen nach der Genehmigung des Leerverkaufs schließen. Wenn Sie einen Kredit erhalten, für den ein längerer Genehmigungszeitraum erforderlich ist (z. B. ein Darlehen gemäß Abschnitt 184), können Sie möglicherweise nicht innerhalb der angegebenen Frist schließen und Ihre Genehmigung verfällt.

Manchmal sind Verzögerungen bei Ihrer Leerverkauffinanzierung unvermeidbar, selbst bei einem herkömmlichen Kredit. Möglicherweise sind die Gutachter gesichert und die Bewertung kann nicht rechtzeitig abgeschlossen werden oder das Underwriting dauert länger als gewöhnlich. Wenn der Kreditsachbearbeiter keine Aufschlüsselung der genehmigten Gebühren erhalten hat und einige der Gebühren, die der Verkäufer nicht zahlen darf, auf den Käufer übertragen wurden, könnte die Überprüfung der Good Faith Estimate den Prozess ebenfalls verzögern.

Einige Banken erteilen keine Verlängerungen für ihre Genehmigungsschreiben.

Tipp: Fragen Sie Ihren Kreditgeber im Voraus, ob das Unternehmen eine 30-tägige Schließung garantieren kann. Darüber hinaus, wenn Sie hören, dass die Genehmigung Brief kommt, starten Sie Ihren Kredit frühzeitig.

Potenzielle Reparaturen, die selten von Ban bezahlt werden

Viele Kreditgeber haben Darlehensbedingungen. FHA-Reparaturrichtlinien können viele Reparaturen erfordern, z. B. das Befestigen von Splitterfarbe von einem Haus vor 1978 oder das Installieren von Handläufen. Ein VA-Darlehen wird zweifellos einen Schädlingsbericht und ein klares Schädlingsabschlusszertifikat verlangen. Selbst wenn Ihr Darlehen konventionell ist, könnte der Gutachter ein fehlerhaftes Dach bemerken und einen Ersatz anfordern, bevor er sich bereit erklärt, diesen Leerverkauf zu finanzieren.Banken werden selten für Reparaturen bezahlen. Leerverkäufe werden "wie besehen" verkauft. Darüber hinaus wird die Bank den Verkäufer nicht für Reparaturen bezahlen lassen, denn wenn der Verkäufer zusätzliches Geld hat, wird die Bank im Allgemeinen diese Gelder haben.

Tipp: Bitten Sie Ihren Agenten, das Haus vorab zu inspizieren und mögliche Probleme im Voraus zu besprechen.

Schließungskosten können nicht gedeckt werden

Häufig werden Käufer einen Verkäufer bitten, seine Abschlusskosten zu bezahlen. Wenn der Käufer nicht genug Geld hat, um die Abschlusskosten zu bezahlen, und die Bank die Konzession nicht zulässt, ist der Käufer möglicherweise nicht in der Lage, diesen Leerverkauf zu kaufen.

Manchmal reduzieren Wells Fargo FHA-Leerverkaufsbanken den Betrag, der normalerweise von anderen Banken bezahlt wird, da Wells Fargo sagt, dass seine Richtlinien für FHA unter bestimmten Umständen einen vollen Kredit von 3% verbieten. Ich habe auch festgestellt, dass einige Leerverkaufsbanken automatisch einen Kredit des Käufers ablehnen, wenn der Käufer mehr als 3,5% zurücklegt.

Tipp: Fragen Sie den Notierungsagenten, ob die Bank eine Konzession in Bezug auf die Abschlusskosten zahlt, wenn Sie das Angebot schreiben oder mehr als den Listenpreis zum Ausgleich anbieten.

Umgang mit zwei Kreditgebern und Erhalt der Genehmigung

Wenn zwei Leihkredite für einen Leerverkauf vorhanden sind, benötigen Sie die Zustimmung beider Kreditgeber zum Abschluss. Sie gehen ein Risiko ein, wenn Sie mit einer Schätzung und / oder einer Hausinspektion fortfahren, bevor Sie die Genehmigung von beiden Kreditgebern erhalten. Ein Kreditgeber könnte zustimmen, während der andere den Leerverkauf oder den Verkäuferbeitrag auf dem HUD ablehnen könnte.

Tipp: Bitten Sie um einen vorläufigen Titelbericht oder Titelverpflichtung, um festzustellen, wie viele Darlehen durch die Immobilie gesichert sind. Es könnte einen bezahlten Kredit geben, der nie wieder eingenommen wurde.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}