Definition der 3 Typen eines Leerverkaufs

Fragen Sie einige Immobilienmakler nach einer bestimmten Art von Leerverkauf, und seien Sie nicht überrascht, wenn sie mit ihren Zeigefingern ein Kreuz machen und zischend zurückgehen. Nicht jede Immobilie will einen Leerverkauf tätigen. Einige Agenten haben keine Erfahrung und andere wollen aufgrund all der Horrorgeschichten, die sie über bestimmte Arten von Leerverkäufen gehört haben, keine Erfahrungen sammeln.

Ein paar schlechte Leerverkäufer können den Leerverkaufskarton für alle anderen durcheinander bringen.

Nicht alle Leerverkäufe sind schrecklich. Einige Leerverkäufe sind viel einfacher als andere. Aber die Komplexität tendiert dazu, sich auf die Art des Leerverkaufs zu beschränken.

Die Art des Leerverkaufs, der Sie gegenüberstehen - ob Sie kaufen oder verkaufen -, hängt fast vollständig von der Art der Hypothek ab, die an der betreffenden Immobilie gesichert ist. Die Auswirkungen dieser Art von Darlehen hängen von staatlichen Gesetzen ab. Ein Leerverkauf in Kalifornien zum Beispiel unterscheidet sich von einem Leerverkauf in Florida, weil die Gesetze unterschiedlich sind.

Die 3 Arten von Leerverkaufskrediten

Wie ein Kreditgeber auf eine Leerverkaufsanfrage reagiert, hängt von der Art des Kredits ab. Es gibt 3 Grundtypen von Krediten, die einen Leerverkauf betreffen, insbesondere in Staaten wie Kalifornien und Arizona.

• Kauf Gelddarlehen

  Ein Anschaffungsgelddarlehen ist ein Darlehen, das zum Kauf des Hauses genommen wird. Es ist kein Hartgelddarlehen. Es kann ein oder zwei Darlehen sein. Kauf Gelddarlehen für Eigennutzer bieten in der Regel die besten Zinssätze. In einigen Staaten tragen Kaufgelddarlehen keinen Rückgriff.

• Rate-und-Laufzeit-Refinanzierung

  Diese Art von Hypothek ist allgemein als Hartgelddarlehen bekannt. Es ist ein Darlehen, das ein Eigenheimbesitzer ausmacht, nachdem das Haus gekauft und der Verkauf geschlossen wurde. Ein anderer Weg, um es zu sagen, ist es kein Kauf Gelddarlehen. Der Erlös dieser Art von Darlehen wird verwendet, um das bestehende Darlehen in der Regel zu einem besseren Zinssatz und / oder Laufzeit zu tilgen. Es kann ein oder zwei Darlehen sein.

• Cashout Refinance oder Home Equity

  Diese Art von Hypothek ist ebenfalls ein Hartgelddarlehen. Dies ist im Grunde die schlimmste Art von Darlehen in den Büchern. Es bedeutet, dass der Kreditnehmer das Haus gegen Bargeld getappt hat und dieses Geld nach Ermessen des Kreditnehmers verwendet hat. Die Zwecke variieren für eine Auszahlung Refinanzierung und reichen von der Zahlung für eine College-Ausbildung oder medizinische Notfalldienste zu mehr frivolen Ausgaben wie für einen europäischen Urlaub zu bezahlen oder ein Motorboot zu kaufen. Eine Refinanzierung der Auszahlung ist in der Regel ein Darlehen in der ersten Position; in der Erwägung, dass ein Home-Equity-Darlehen die Form eines Junior-Darlehens in seiner Gesamtheit haben könnte.

Wie Leerverkaufsbanken mit den 3 Arten von Leerverkäufen umgehen

Zuerst wissen Sie, dass alle Banken unterschiedlich sind; Jeder Leerverkauf ist einzigartig.Die Banken übernehmen die Richtung von ihren Investoren und den PSAs. Die Art der Kredite, die die Bank vergeben soll, bestimmt jedoch in der Regel, wie die Bank reagieren wird. Dabei wird natürlich berücksichtigt, dass der Leerverkäufer aufgrund einer Notlage für den Leerverkauf qualifiziert ist. Wenn die Prämisse einer Härte nicht besteht, wird der Leerverkauf möglicherweise nicht genehmigt.

• Genehmigung eines Kaufpreis-Leerverkaufs

  Dies sind die einfachsten Leerverkäufe, die eine Bank genehmigen muss. Vor allem, wenn der Kreditnehmer aufgrund finanzieller Schwierigkeiten Schwierigkeiten hat, die Zahlungen zu leisten. In diesem Fall wurde kein Geld, das die Hände überkreuzte, auf die Richtung des Kreditnehmers geschaffen; Es war anfangs Geld, um ein Haus zu kaufen.

  Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Kreditgeber den Eigentümer durch einen Leerverkauf von der Wohnung weggehen lässt, ohne einen Verkäuferbeitrag zu leisten. Aber der Beitrag, wenn überhaupt, ist wahrscheinlich ziemlich klein.

• Genehmigung von Zins- und Term-Refinanzierungs-Leerverkäufen

  Diese Art von Darlehen entspricht fast einem Kaufkredit, abgesehen von der Tatsache, dass in vielen Staaten Rückgriff besteht. Der Kreditgeber könnte zu einem Mangelurteil berechtigt sein. Aus diesem Grund und weil es sich nicht um einen Geldkredit handelt, benötigen Banken und ihre Investoren manchmal einen Verkäuferbeitrag. Das ist, weil ein Leerverkauf den Verkäufer mehr als eine gerichtliche Verfallserklärung fördern kann.

  Die Höhe des Beitrags kann davon abhängen, wie viel die Bank und ihre Investoren auf der Grundlage der vom Verkäufer gelieferten Finanzinformationen einzunehmen glauben.

• Genehmigung eines Ausverkaufs von Auszahlungsfinanzierungen

  Kein Zweifel - die Bank wird eine Art Verkäuferbeitrag verlangen. Bei dieser Art des Leerverkaufs ist die Not doch nicht annähernd so groß wie die Tatsache, dass die Bank Bargeld aushändigt, dass sie nicht zurückkommt. Es ist fast so, als ob einige Verkäufer von der Bank bestraft werden. Die Verkäuferbeiträge können viel höher sein als die, die gefordert werden, um einen Kaufgeldkredit freizugeben. Verkäufer können einen Rechtsanwalt mit Leerverkauferfahrung anstellen, um diese Art des Leerverkaufs auszuhandeln.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}