Video: Leerverkäufe, Short Selling & Wertpapierleihe einfach erklärt! (mit anschaulichen Beispielen) 2024
Käufer verfolgen Leerverkäufe, um ein gutes Geschäft zu machen, und glauben, dass der Kauf eines Leerverkaufs diese Möglichkeit bietet. Wenn Sie also einen Preis für ein Haus sehen, von dem Sie denken, dass es zu niedrig für die Nachbarschaft ist, fragen Sie Ihren Makler, bevor Sie auf den Preis wie auf einem Eisbecher springen, um herauszufinden, ob das Haus kurz ist. Verkauf.
Weil Sie vielleicht zweimal darüber nachdenken wollen, ein Angebot für eine Vorversteigerung, ein Leerverkauf, abzugeben.
Es ist nicht so einfach, wie Sie vielleicht glauben, und nur sehr wenige können in 30 Tagen oder weniger schließen.
Viele meiner Sacramento-Hauskäufer warten 2 bis 6 Monate auf einen Leerverkauf, manchmal länger.
Was ist ein Leerverkauf?
Ein Leerverkauf bedeutet, dass der Kreditgeber des Verkäufers eine diskontierte Zahlung akzeptiert, um eine bestehende Hypothek freizugeben. Nur weil eine Immobilie mit Leerverkaufsbedingungen aufgeführt ist, bedeutet dies nicht, dass der Kreditgeber Ihr Angebot annimmt, selbst wenn der Verkäufer es akzeptiert.
Seien Sie sich bewusst, dass der Verkäufer nicht in Zahlungsverzug geraten muss - er muss keine Hypothekenzahlungen mehr leisten - bevor ein Kreditgeber einen Leerverkauf in Betracht zieht. Ein Kreditgeber kann einen Leerverkauf in Betracht ziehen, wenn der Verkäufer aktuell ist, aber der Wert gesunken ist. Der Verkäufer kann überbelastet sein, mehr schulden, als das Haus wert ist, also könnte ein diskontierter Preis den Preis in Übereinstimmung mit dem Marktwert bringen, nicht darunter.
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Überprüfen Sie die öffentlichen Datensätze
Führen Sie Ihre Recherchen durch, bevor Sie ein Kaufangebot abgeben. Ihr Agent kann herausfinden, wer im Titel ist, ob eine Zwangsvollstreckungsanzeige eingereicht wurde und wie viel dem Darlehensgeber geschuldet wird. Dies ist wichtig, weil es Ihnen hilft zu bestimmen, wie viel Sie anbieten können.
Wenn es zwei Darlehen gibt, könnten Sie ein Problem haben.
Die Position des ersten Hypothekengebers wird durch den zweiten Kreditgeber geschützt, es sei denn, der zweite Kreditgeber will keine Zwangsvollstreckung vornehmen. Wenn ein Verkäufer $ 160, 000 auf der ersten und $ 40, 000 auf der zweiten schuldet, bietet $ 160, 000 nichts für die zweite. Der erste wird dem zweiten etwas geben müssen, um seine Kooperation zu erlangen.
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Stellen Sie einen Agenten mit Leerverkaufserfahrung ein
Es ist ein Schlag gegen Sie, wenn der Leihagent nie einen Leerverkauf abgewickelt hat, aber noch schlimmer, wenn Ihr eigener Agent keine Erfahrung darin hat Arena. Sie benötigen einen erfahrenen Leerverkäufer, der Überraschungen antizipieren und Probleme verhindern kann.
Ein Agent mit Erfahrung in Leerverkäufen wird Ihnen helfen, Ihre Transaktion zu beschleunigen und Ihre Interessen zu schützen. Sie möchten keine wichtigen Details aufgrund von Unerfahrenheit verpassen oder herausfinden, dass Ihre Transaktion nicht pünktlich abgeschlossen wird, weil niemand rechtzeitig nachgefragt hat.
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Qualifizieren des Objekts und des Verkäufers für einen Leerverkauf
Ein Leihgeber akzeptiert wahrscheinlich keinen Leerverkauf, es sei denn, der Verkäufer hat kein Eigenkapital und kann den Unterschied zwischen Ihrem Verkaufspreis und die bestehenden Darlehen.
Verkäufer müssen dem Darlehensgeber einen Härtefallbrief vorlegen. Verkäufer können auch Steuern auf die Höhe der Schulden schulden, die vergeben wird.
Ein Verkäufer, den ich einmal kannte, verlangte, dass der Käufer dem Verkäufer $ 1, 000 das Recht einräumte, das Eigentum des Verkäufers zu erwerben. Wir sagten nein. Das ist Betrug. Der Kreditgeber verfolgte den Verkäufer rechtlich. Lassen Sie sich nicht von Verkäufern locken, die diese Praxis vorschlagen. Bei einem Leerverkauf erhält der Verkäufer normalerweise kein Geld, weil der Kreditgeber Geld verliert. Ein HAFA Leerverkauf ist eine Ausnahme.
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Dokumentation und Kaufangebot an Lender
einreichen Sobald der Verkäufer Ihr Angebot angenommen hat, wird der Listing Agent Kreditgeber zur Genehmigung. Sie haben keinen Deal, bis der Kreditgeber akzeptiert. Außerdem wird der Kreditgeber eine Kopie Ihrer Depotzahlung und eines Geldnachweises benötigen.
Staunen Sie nicht, wenn der Kreditgeber Sie auffordert, Ihren Verkaufspreis zu erhöhen.
Darüber hinaus wird der Kreditgeber sehen wollen, dass Sie Ihr eigenes Darlehen zur Verfügung haben und Sie sind vorab genehmigt. Senden Sie einen Vorab-Brief für den Kreditgeber. Es wird helfen, wenn Ihr Agent eine Liste vergleichbarer Verkäufe sendet, die den Preis unterstützen, den Sie anbieten, um für das Haus zu bezahlen.
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Geben Sie dem Leerverkäufer Zeit, um zu reagieren
Machen Sie Ihr Angebot abhängig von der Annahme des Kreditgebers. Geben Sie dem Kreditgeber einen Zeitrahmen, in dem Sie antworten können. Danach können Sie den Vorgang abbrechen.
Einige Kreditgeber reichen Leerverkäufe ein, aber die meisten können innerhalb von zwei bis drei Monaten eine Entscheidung treffen. Der Listingagent sollte die entsprechenden Kontaktinformationen für den Kreditgeber haben. Als Käufer können Sie den Kreditgeber nicht kontaktieren, also seien Sie geduldig.
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Verständnis von Leerverkaufsprovisionen
Unabhängig von der Provision hat der Verkäufer zugestimmt zu zahlen, der Kreditgeber ist das genehmigende Unternehmen die Kommission. Obwohl der Verkäufer das Geld nicht behält, zahlt der Verkäufer die Provision weiterhin aus dem Verkaufserlös. Der Kreditgeber verhandelt die Provision wahrscheinlich direkt mit dem Makler, der dann die Provision an Ihren Makler weiterleitet.
Wenn Sie einen Maklervertrag mit Ihrem Makler unterzeichnet haben, fragen Sie, ob der Makler auf den fälligen Unterschied verzichten oder Sie ihn aus der Tasche bezahlen müssen. Einige Makler glauben, dass es unfair ist, den Agenten zu bestrafen, aber der Kreditgeber ruft die Schüsse ab.
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Das Recht behalten, Inspektionen durchzuführen
Im Allgemeinen erlaubt der Kreditgeber einem Verkäufer nicht, gewöhnliche Artikel zu bezahlen, die ein traditioneller Verkäufer bezahlen würde.Dazu gehören die Schutzpläne für den Käufer, Dach- / Schädlings- / Termiteninspektionen und Schädlingsbeendigungen. Ein Käufer wird gebeten, die Immobilie "wie sie ist" zu erwerben, was bedeutet, dass keine Reparaturen vorgenommen werden.
Es ist äußerst wichtig, dass ein Käufer eine Hausinspektion erhält. Zurück zum Umgang mit Leerverkäufen
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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