Vorteile und Nachteile von "Rent to Own"

Mietkauf-Angebote sehen aus und fühlen sich an wie Standard-Hausverkäufe, und sie sind eine Alternative zu herkömmlichen Wohnungsbaudarlehen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können von diesen Vorkehrungen profitieren, aber es ist wichtig, dass jeder weiß, was die Risiken sind, bevor er anfängt.

Diese Seite befasst sich mit der Vermietung an eigene Transaktionen mit einem Haus, aber es gibt andere Arten von Programmen.

Was ist Miete?

Mietkauf ist eine Möglichkeit, etwas im Laufe der Zeit zu kaufen oder zu verkaufen, so dass der Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft eine "Kaufoption" erhält.

Bei einem traditionellen Kauf und Verkauf schließen der Käufer und Verkäufer den Kauf mehr oder weniger sofort nach der Zustimmung zu den Bedingungen ab (zum Zeitpunkt der Schließung), aber die Miete an den Eigentümer ist anders.

Unter einer Mietvertragsvereinbarung stimmen der Käufer und der Verkäufer zu irgendeinem Zeitpunkt in der Zukunft der Möglichkeit eines Verkaufs zu. Letztendlich entscheidet der Mieter / Käufer, ob die Transaktion tatsächlich stattfinden wird. In der Zwischenzeit zahlt der Käufer Zahlungen an den Verkäufer, und ein Teil dieser Zahlungen reduziert (normalerweise) das Geld, das benötigt wird, um das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen.

Warum mit Miete kaufen?

Mietkaufprogramme können für Käufer attraktiv sein, insbesondere für diejenigen, die innerhalb weniger Jahre eine stärkere finanzielle Position erwarten.

Kaufen Sie mit schlechten Krediten: Käufer, die sich nicht für ein Wohnungsbaudarlehen qualifizieren können, können ein Haus mit einer Miete nach eigenem Ermessen kaufen. Im Laufe der Zeit können sie an der Wiederherstellung ihrer Kredit-Scores arbeiten, und sie können in der Lage sein, einen Kredit zu erhalten, sobald es endlich Zeit ist, das Haus zu kaufen.

In einem Kaufpreis einschließen: In Märkten mit steigenden Hauspreisen können Käufer eine Kaufvereinbarung zum heutigen Preis treffen (der Kauf wird jedoch mehrere Jahre in der Zukunft stattfinden). Käufer haben die Möglichkeit, sich zurückzuziehen, wenn die Immobilienpreise fallen, obwohl es, ob es finanziell sinnvoll ist oder nicht, davon abhängt, wie viel sie im Rahmen der Vereinbarung bezahlt haben.

Probefahrt: Käufer können in einem Haus wohnen, bevor sie sich verpflichten, die Immobilie zu kaufen. Infolgedessen können sie über Probleme mit dem Haus, Albtraumnachbarn und den anderen Problemen lernen, bevor es zu spät ist.

Weniger bewegen: Käufer, die sich für ein Haus und eine Nachbarschaft engagieren (aber nicht kaufen können), können in ein Haus kommen, das sie schließlich kaufen. Dies reduziert die Kosten und die Unbequemlichkeit des Bewegens nach ein paar Jahren.

Eigenkapital aufbauen: Technisch gesehen bauen Mieter Eigenkapital nicht auf die gleiche Weise wie Hausbesitzer. Zahlungen können jedoch akkumulieren und eine beträchtliche Summe für den Kauf des Hauses bereitstellen. Käufer können auch einfach Geld in einem Sparkonto sparen und stattdessen diese Gelder verwenden (um die Fallstricke der Miete zu vermeiden und die Möglichkeit zu bieten, jedes Haus zu kaufen).

Warum mit Miete verkaufen?

Verkäufer können auch von der Miete zu eigenen Vereinbarungen profitieren.

Weitere Käufer: Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Käufer anzuziehen, können Sie auch an Mieter vermarkten, die in der Zukunft kaufen möchten. Nicht jeder hat einen guten Kredit und kann sich für einen Kredit qualifizieren, aber jeder braucht einen Platz zum Leben.

Einnahmen verdienen: Wenn Sie nicht rechts verkaufen müssen und das Geld für eine andere Anzahlung verwenden, können Sie Mieteinnahmen erzielen, während Sie sich für den Verkauf einer Immobilie entscheiden.

Höherer Preis: Sie können einen höheren Verkaufspreis verlangen, wenn Sie eine Miete anbieten. Sie bieten eine Gelegenheit, für die Menschen bereit sind zu zahlen. Mieter haben auch eine "Option", um das Haus zu kaufen - was sie vielleicht nie nutzen - und Flexibilität kostet immer extra.

Investierter Mieter: Ein potenzieller Käufer kümmert sich eher um eine Immobilie (und kommt mit Nachbarn zurecht) als ein Mieter ohne Haut im Spiel. Der Käufer ist bereits in die Immobilie investiert und hat ein Interesse daran, sie zu pflegen.

So funktioniert es

Alles ist verhandelbar: Eine Miete für eine eigene Transaktion, auch Leasingoption genannt, beginnt mit dem Vertrag. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer stimmen bestimmten Bedingungen zu, und alle Bedingungen können geändert werden, um alle Bedürfnisse zu erfüllen. Je nachdem, was für Sie wichtig ist (egal ob Sie ein Käufer oder Verkäufer sind), können Sie bestimmte Funktionen anfordern, bevor Sie eine Vereinbarung unterzeichnen.

Sie könnten beispielsweise eine größere oder kleinere Vorauszahlung beantragen, wenn dies für Sie hilfreich wäre.

Beratung ist unerlässlich: Achten Sie darauf, einen Vertrag mit einem Immobilienanwalt zu prüfen, da diese Transaktionen kompliziert sein können und viel Geld anfällt. Mietkaufgeschäfte sind für Käufer besonders riskant. Einige Betrügereien nutzen Menschen mit schlechten Krediten und hohen Hoffnungen, ein Haus zu kaufen. Sogar mit einem ehrlichen Verkäufer ist es möglich, viel Geld zu verlieren, wenn Sachen nicht wie geplant laufen.

Eine Option zu kaufen: Zu ​​Beginn einer Miete für eine eigene Transaktion zahlt der Käufer dem Verkäufer eine Optionsprämie , die oft rund fünf Prozent der Endgültiger Kaufpreis (obwohl es durchaus höher oder niedriger sein kann). Diese Zahlung gibt dem Käufer das Recht oder die "Option" - aber nicht die Verpflichtung - das Haus irgendwann in der Zukunft zu kaufen.

Keine Erstattungen: Die anfängliche Prämienzahlung ist nicht erstattungsfähig, kann aber auf den Kaufpreis angewendet werden (wenn der Käufer das Haus jemals kauft, muss er nicht so viel Geld ausgeben). Größere Optionszahlungen sind für Käufer riskant: Wenn der Deal aus irgendeinem Grund nicht durchgeführt wird, gibt es keine Möglichkeit, dieses Geld zurückzubekommen. Der Verkäufer behält in der Regel alle Prämienzahlungen, nachdem eine Miete für die eigene Transaktion endet.

Kaufpreis: Käufer und Verkäufer legen in ihrem Vertrag einen Kaufpreis für das Haus fest. Irgendwann in der Zukunft (in der Regel zwischen einem und fünf Jahren, abhängig von den Verhandlungen) kann der Käufer das Haus für diesen Preis erwerben - unabhängig davon, was das Haus tatsächlich wert ist.Bei der Festsetzung des Preises ist ein Preis, der höher als der aktuelle Preis ist, nicht ungewöhnlich (ansonsten ist der Verkäufer besser dran, wenn er nur heute verkauft). Wenn das Haus schneller an Wert gewonnen hat als erwartet, läuft die Sache zugunsten des Käufers. Wenn das Haus an Wert verliert, wird der Mieter das Haus wahrscheinlich nicht kaufen (teils weil es keinen Sinn macht, teils weil der Mieter nicht in der Lage ist, sich für einen großen Kredit mit einem hohen Beleihungswert zu qualifizieren). Käufer bewerben sich normalerweise für eine Hypothek, wenn die Zeit kommt, das Haus zu kaufen.

Monatliche Zahlungen: Der Käufer / Mieter leistet monatliche Zahlungen an den Verkäufer. Diese Zahlungen dienen als Mietzahlungen (weil der Verkäufer noch Eigentümer der Immobilie ist), aber der Mieter zahlt in der Regel jeden Monat ein wenig mehr. Der zusätzliche Betrag wird in der Regel dem endgültigen Kaufpreis gutgeschrieben, so dass der Geldbetrag reduziert wird, den der Käufer beim Kauf des Hauses aufbringen muss. Auch hier ist die zusätzliche "Prämie" nicht erstattungsfähig - sie entschädigt den Verkäufer dafür, dass er wartet, um zu sehen, was der Käufer tut (der Verkäufer kann die Immobilie erst an Dritte verkaufen, wenn die Vereinbarung mit dem Mieter endet).

Wartung: Alle Beteiligten profitieren von einem gepflegten Zuhause, aber wer sollte zahlen? Ihre Vereinbarung sollte festlegen, wer für die routinemäßige Wartung und umfangreiche Reparaturen verantwortlich ist. Einige Vereinbarungen sagen, dass alles unter $ 500 die Verantwortung des Käufers ist, aber lokale Gesetze können Angelegenheiten komplizieren (Vermieter müssen möglicherweise bestimmte Annehmlichkeiten bieten, auch wenn Ihr Einverständnis etwas anderes sagt).

Eigene Pitfalls

Nichts ist perfekt, und das schließt die Miete für eigene Programme mit ein. Diese Transaktionen sind kompliziert und sowohl Käufer als auch Verkäufer können unangenehme Überraschungen erleben. Einige Beispiele sind unten aufgeführt, aber die Liste der Dinge, die möglicherweise schief gehen können, ist viel länger. Nur ein örtlicher Immobilienanwalt kann Ihnen eine gute Vorstellung davon geben, was in Ihrer Situation auf dem Spiel steht, also seien Sie sicher, dass Sie mit einem bevor Sie etwas unterschreiben, besuchen.

Risiken für Käufer

Geld einzubehalten: Wenn Sie das Haus nicht kaufen - aus welchem ​​Grund auch immer -, verlieren Sie das gesamte zusätzliche Geld, das Sie bezahlt haben. Verkäufer, die leicht in Versuchung geraten sind, können es schwierig oder unattraktiv für Sie zu kaufen machen.

Langsamer Fortschritt: Möglicherweise planen Sie, Ihren Kredit zu verbessern oder Ihr Einkommen zu erhöhen, damit Sie sich für einen Kredit qualifizieren, wenn die Option endet, aber die Dinge funktionieren möglicherweise nicht wie geplant.

Weniger Kontrolle: Sie besitzen die Eigenschaft noch nicht, also haben Sie keine vollständige Kontrolle darüber. Ihr Vermieter könnte aufhören, Hypothekenzahlungen zu leisten und das Eigentum durch Zwangsvollstreckung zu verlieren, oder Sie sind möglicherweise nicht verantwortlich für Entscheidungen über wichtige Wartungsgegenstände. Ebenso könnte Ihr Vermieter ein Urteil verlieren oder die Zahlung von Grunderwerbssteuern beenden und mit Pfandrechten auf dem Grundstück enden. Die Vereinbarung sollte alle diese Szenarien berücksichtigen (und der Vermieter darf nicht verkaufen, solange Sie eine Option auf dem Grundstück haben), aber legale Kämpfe sind immer ein großer Schmerz.

Fallende Preise: Die Heimatpreise können fallen , und Sie können möglicherweise einen niedrigeren Kaufpreis nicht neu verhandeln.Dann bleibt Ihnen die Option, alle Ihre Optionsgelder einzubehalten oder das Haus zu kaufen. Wenn Ihr Kreditgeber ein übergroßes Darlehen nicht genehmigen wird, müssen Sie für eine Anzahlung zusätzliches Geld in den Abschluss einbringen.

Verspätete Zahlungen schaden: Wenn Sie Ihre Miete nicht pünktlich bezahlen, können Sie abhängig von Ihrer Vereinbarung das Recht zum Kauf (zusammen mit all Ihren zusätzlichen Zahlungen) verlieren. In einigen Fällen behalten Sie Ihre Option, aber Ihre zusätzliche Zahlung für den Monat wird nicht "gezählt", und es wird nicht zu dem Betrag hinzugefügt, den Sie für den späteren Kauf angesammelt haben.

Home issues: Es kann Probleme mit der Eigenschaft geben, von der Sie nichts wissen, bis Sie versuchen, sie zu kaufen (z. B. Titelprobleme). Behandeln Sie eine Miete, um einen Kauf zu kaufen, wie ein "echter" Kauf - erhalten Sie eine Inspektion und eine Titelsuche, bevor Sie tauchen.

Scams: Mieten eigenen Betrug sind eine attraktive Möglichkeit, große Summen von Menschen zu nehmen, die nicht sind in einer finanziell sicheren Position.

Risiken für Verkäufer

Keine Sicherheit: Ihr Mieter kann nicht kaufen, also müssen Sie noch einmal von vorne anfangen und einen anderen Käufer oder Mieter finden (aber zumindest behalten Sie das zusätzliche Geld).

Langsames Geld: Sie erhalten keine große Pauschale, die Sie eventuell für Ihr nächstes Haus benötigen.

Fehlende Wertschätzung: Normalerweise schließen Sie einen Verkaufspreis ein, wenn Sie eine Mietvereinbarung unterzeichnen, aber die Hauspreise steigen möglicherweise schneller als erwartet. Sie könnten den Ort besser mieten und in Zukunft einen Kaufvertrag abschließen (oder vielleicht auch nicht).

Fallende Eigenheimpreise: Die Preise für Eigenheime können sinken, und wenn Ihr Mieter nicht kauft, wäre es besser gewesen, die Immobilie einfach zu verkaufen.

Fehler entdecken: Käufer können Fehler entdecken, von denen Sie nie wussten, dass sie das Haus anders nutzen, und sie könnten sich entscheiden, sie nicht zu kaufen. Vielleicht kann die Klempnerarbeit ein Paar behandeln, aber keine fünfköpfige Familie, und niemand hätte davon wissen können. Sie versuchen nicht, irgendjemanden zu täuschen - es ist ein Defekt, der nie unter der vorherigen lebenden Anordnung aufkam - aber jetzt ist es ein Problem, und Sie müssen es zukünftigen Käufern (oder beheben Sie es) offenbaren.