Hypothek Darlehen Änderung und Konkurs

Vor einigen Jahren gab es eine Zeit, als ich in einem Insolvenzverfahren nichts über Hypothekenmodifikationen geschrieben haben konnte. Das ist, weil die Banken in einem Durcheinander waren und die Änderungsprogramme ein Witz waren. Den Kunden wurde ständig gesagt, dass Papierkram fehlte. Sie würden Dokumente immer wieder faxen und per E-Mail versenden. Jedes Mal, wenn sie sich an die Bank wandten, wurden sie an einen anderen Kundendienstmitarbeiter verwiesen, von dem niemand Konten oder Dateien oder Dokumente finden konnte.

Kunden gaben nach zahlreichen Versuchen auf.

Heute bin ich froh zu sagen, dass die Banken anscheinend um eine Ecke gebogen sind. Während es immer noch Unstimmigkeiten gibt, scheinen die Banken und Hypothekenfirmen im Großen und Ganzen eine ziemlich glaubwürdige Arbeit zu leisten, indem sie ihre Kunden ohne zu viel Stress durch den Prozess bringen.

Viele unserer Kunden kommen kurz vor dem Bankrott zu uns. Manchmal sind sie sich ihrer Möglichkeiten, ihre Kredite zu modifizieren, nicht bewusst. Manchmal sind sie zu spät, bevor sie etwas ändern wollen. Manchmal fahren die Banken mit der Zwangsvollstreckung fort, obwohl ihre Kunden versuchen, die Immobilie zu verkaufen, refinanziert zu werden oder den Änderungsprozess begonnen haben. Wir reichen einen Insolvenzfall ein, um den automatischen Aufenthalt auszunutzen, eine einstweilige Verfügung, um diese Zwangsvollstreckungen und andere Inkassomaßnahmen zu stoppen, Schuldnern (das nennen wir Leute, die Insolvenzfälle einreichen) ein wenig Atempause zu geben und entweder viel oder der Rest ihrer Schulden durch einen Chapter 7 Fall, oder sie auf einen Tilgungsplan in einem Chapter 13 Fall, der nicht nur ihre Hypothekenrückstände, sondern auch andere Verpflichtungen adressieren wird.

Das bundesweite Änderungsprogramm heißt Home Affordable Mortgage Program oder HAMP. In diesem Artikel schauen wir uns an, was HAMP kann und wie es in einem Insolvenzfall funktioniert.

Was ist der Unterschied zwischen einer Refinanzierung und einer Darlehensänderung?

Wenn Sie neue Bedingungen oder einen Weg benötigen, um Ihr Zuhause erschwinglicher zu machen, haben Sie zwei Möglichkeiten: Refinanzierung oder Änderung.

Eine Refinanzierung ersetzt das alte Darlehen durch ein völlig neues. Üblicherweise ist eine Refinanzierung darauf ausgelegt, den Zinssatz zu reduzieren oder ungünstigere Konditionen, wie eine variable Rate, zu günstigeren Konditionen zu ändern. Es kann vom aktuellen Kreditgeber oder einem völlig neuen Kreditgeber durchgeführt werden. Es erfordert, dass der Kreditnehmer kreditwürdig ist und dass der Wert der Immobilie nicht gesunken ist, so dass das Darlehen unter Wasser ist (der Kreditnehmer schuldet mehr als das Eigentum wert ist.

Eine Änderung ändert die Bedingungen des aktuellen Darlehens. Es funktioniert nicht erfordern die gleiche Bonität, die eine Refinanzierung hat, obwohl der Kreditnehmer zeigen muss, dass er genug Einkommen hat, um die Zahlungen zu leisten.In der Tat ist das Darlehen Änderung Programm entwickelt, um Hausbesitzer, die eine Art finanzielle Umkehrung erlitten haben zu helfen. Es kann dauerhaft sein oder es kann vorübergehend sein, wenn es irgendeinen Grund gibt zu vermuten, dass sich die Umstände des Entleihers ändern werden. Es gibt oft mehr Flexibilität in dem, was ein Kreditgeber bereit sein kann zu tun, um das Darlehen erschwinglich zu machen, aber der Zinssatz wird oft höher sein, als der Kreditnehmer in eine Refinanzierung bekommen könnte.

Können Sie in einem Konkursfall noch eine Änderung Ihrer Hypothek erhalten?

Ja. In der Tat haben viele meiner Kunden erfolgreich ihre Darlehen geändert und sind aus der Insolvenz mit weniger Schulden und einer intakten und aktuellen Hypothek hervorgegangen.

Wer kann sich für eine Änderung der Hypothek qualifizieren?

Dies hängt von Ihrem Servicer ab und davon, ob Ihr Darlehen von einer Bank, einer Hypothekenbank oder einem Unternehmen wie Fannie Mae oder Freddie Mac gehalten wird. Jeder hat seine eigenen Anforderungen und Kriterien. Aber im Allgemeinen werden Sie wahrscheinlich qualifizieren, wenn

• Sie mehr als 31% des Einkommens monatlich auf die Wohnkosten ausgeben (Hypothekenzahlung, Versicherung, Vermögenssteuern, Hausbesitzerverbandsbeiträge).
• Sie sind anderweitig nicht für eine Refinanzierung der Hypothek berechtigt.
• Sie sind entweder straffällig oder wegen einer Änderung der finanziellen Verhältnisse in Verzug.
• Der Wert des Hauses hat abgenommen, und Sie schulden mehr als das Haus wert ist.

HAMP-Änderungen können verwendet werden, um Kredite für Hauptwohnsitze und bestimmte Mietobjekte zu ändern.

Was bedeutet die Änderung der Hypothek?

Anwendung

Zuerst ist die Anwendung. Die meisten Kreditgeber benötigen einen Einkommensnachweis, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer mindestens über ein Mindesteinkommen verfügt, um geänderte Zahlungen vornehmen zu können. Die meisten Kreditgeber benötigen auch eine Kreditauskunft, obwohl es keine minimale oder maximale Kredit-Score notwendig ist. Dies ist in der Regel zu bestimmen, wie viel andere Schulden der Kreditnehmer jeden Monat zu bedienen hat.

Testzahlungen

Zweitens ist die Testphase. Sobald alle Papiere vollständig sind und der Kreditgeber feststellt, dass der Kreditnehmer seine Mindestanforderungen wahrscheinlich erfüllen wird, wird dem Kreditnehmer die Möglichkeit geboten, eine Reihe von Testzahlungen zu tätigen. Drei Zahlungen sind die Zahl, die ich am häufigsten sehe.

Sobald die Probezahlungen erfolgreich abgeschlossen wurden, trifft der Kreditgeber eine endgültige Entscheidung über die Änderung und bietet dem Kreditnehmer die Änderung an.

Welche Darlehensbedingungen werden sich ändern?

Das Ziel einer HAMP-Änderung ist es, den Kredit für den Kreditnehmer bezahlbar zu machen und den Kreditgeber daran zu hindern, mehr zu verlieren, als er muss. Der Kreditgeber kann praktisch jede Zahlungsbedingung ändern, einschließlich

• Den Zinssatz senken
• Den Kredit von einem regulierbaren Zinssatz in einen festen Zinssatz umwandeln
• Den Zinssatz verlängern, zum Beispiel von 30 auf 40 Jahre
• Hinzufügen Rückstände an das hintere Ende des Darlehens
• Zurückbehalten einige der wichtigsten
• Vergeben Sie einige der wichtigsten

Was ist mit Änderungen und Insolvenzen?

Wenn jemand einen Konkursantrag stellt, übernimmt das Insolvenzgericht die Zuständigkeit für fast alles, was die Finanzen des Geschäftsführers betrifft.Der Schuldner (das ist, was wir die Person nennen, die einen Bankrottfall einreicht), ist erlaubt, tägliche Transaktionen wie das Kaufen von Lebensmittelgeschäften und das Bezahlen von Stromrechnungen fortzusetzen, Sachen, die wir "gewöhnlichen Geschäftsgang" nennen.

Eine Darlehensänderung ist nicht "gewöhnlicher Kurs des Geschäfts. " Ob das Insolvenzgericht Maßnahmen ergreifen muss, um die Änderung zu genehmigen, hängt zum großen Teil davon ab, ob der Fall Kapitel 7 oder Kapitel 13 ist. In einem Fall des Kapitels 7, der normalerweise vier bis sechs Monate dauert, werden einige Kreditgeber den Schuldner die Genehmigung. In einem Kapitel 13 muss der Schuldner immer eine gerichtliche Genehmigung einholen, unabhängig davon, ob der Kreditgeber dies verlangt oder nicht. Um diese gerichtliche Genehmigung zu erhalten, muss der Anwalt des Schuldners einen Antrag beim Gericht stellen.

In einem Fall nach Kapitel 13 schlägt der Schuldner einen Plan vor, um seine Schulden zu begleichen, indem er eine Zahlung an einen Treuhänder leistet, der die erhaltenen Gelder an Gläubiger verteilt, die entsprechende Forderungen eingereicht haben. Der Plan muss bestimmte Arten von Schulden wie überfällige Einkommenssteuern oder inländische Unterstützungsverpflichtungen wie Kindergeld und Unterhalt enthalten. Es kann Rückstände gegenüber der Hypothekenbank und gesicherte Schulden wie Autos und Geräte enthalten.

Da in fast jedem Fall die Hypothekenrückstände in die Änderung einbezogen werden, muss auch der Anwalt des Schuldners einen Antrag auf Änderung des Zahlungsplans nach Kapitel 13 stellen, um die Rückstände zu beseitigen. Je nachdem, was der Schuldner mit dem Kapitel-13-Plan sonst noch erreichen wollte - zahlen Sie vorrangige Schulden wie die letzten Einkommenssteuern oder Kindergeld ab oder machen Sie eine Autozahlung erschwinglicher, indem Sie sie in einen Kapitel-13-Plan aufnehmen. kann entscheiden, dass ein Fall nach Chapter 13 nicht länger notwendig oder hilfreich ist. An diesem Punkt kann sie überlegen, ob es ratsam wäre, den Fall in einen unter Kapitel 7 fallenden Fall umzuwandeln oder ihn ganz abzulehnen.

Wie es in einem Insolvenzverfahren funktioniert

Hier ein Beispiel: Nehmen wir an, der Schuldner hat einen Fall nach Chapter 13 eingereicht und $ 5.000 in überfällige Hypothekenzahlungen einbezogen. Nach der Einreichung des Kapitels 13 beantragt der Schuldner eine Darlehensänderung bei seiner Hypothekengesellschaft. Während in Kapitel 13, fährt er fort, Zahlungen zum Kapitel 13 zu machen, das die $ 5, 000 einschließt, die zur Hypothekenfirma geschuldet werden.

Angenommen, ein Jahr nach der Einreichung des Falles wird die Änderung der Hypothek genehmigt. Bis dahin hat der Kreditgeber $ 1, 000 durch Zahlungen an den Chapter 13-Treuhänder bezahlt. Die Darlehensänderung beinhaltet die $ 4, 000, die auf dem Rückforderungsanspruch geschuldet bleiben.

Der Schuldner will nicht mehr "zusätzliches" Geld zur Hypothekenfirma, also muss sein Anwalt zwei Dinge tun. Erstens wird der Anwalt einen Antrag beim Konkursgericht stellen, in dem das Gericht aufgefordert wird, die Änderung des Hypothekendarlehens zu genehmigen. Manchmal muss die Bewegung für eine Anhörung vor dem Richter festgelegt werden. Manchmal kann es für eine festgelegte Zeitspanne - oft 24 Tage - gespeichert werden, um es einer interessierten Partei zu ermöglichen, sich dagegen zu wehren. Wenn keine Partei widerspricht und die Bedingungen für den Schuldner günstig sind, ist es höchstwahrscheinlich, dass der Konkursrichter dies billigen wird.Wenn eine Partei dagegen Einspruch erhebt, wird die Änderung für eine Anhörung festgelegt, damit alle Parteien dem Richter Zeugnis geben und argumentieren können.

Sobald er eine Verfügung vom Gericht hat, die die Änderung genehmigt, und der Schuldner die Änderungsvereinbarung tatsächlich eingeht, wird sein Anwalt das Gericht bitten, die Bedingungen des Plans zu ändern, um die Rückstände an die Hypothekengesellschaft zu entfernen. Dies wird auch eine Bewegung mit sich bringen. Der Prozess ähnelt dem Antrag für die Darlehensänderung. Der Antrag ist für die Anhörung gestellt, oder er bleibt für eine gewisse Zeit in Akten, um den Gläubigern die Möglichkeit zu geben, ihn zu prüfen und gegebenenfalls zu widersprechen.

Oder der Schuldner kann auf den Planänderungsprozess verzichten und einen Antrag auf Umwandlung in ein Kapitel 7 oder einen Antrag stellen, den Fall insgesamt abzulehnen, je nachdem, was der Schuldner sonst in seinem finanziellen Bild lauern könnte.