Kredite für Flipping Houses: Was funktioniert und was nicht

Ein Haus, das Geschäfte macht, kann ein gesundes Einkommen und die Möglichkeit bieten, Karrieren zu ändern. Basierend auf beliebten Fernsehsendungen, scheint es einfach zu tun, und Sie müssen nicht Jahre in einem teuren Bildungsprogramm verbringen, um erfolgreich zu sein.

Leider ist es nicht so einfach, wie es aussieht. Richtige Planung und technisches Know-how sind unerlässlich, aber die größte Hürde ist wahrscheinlich die Finanzierung - es braucht Geld, um Geld zu verdienen.

Wie bekommt man das Geld?

Private Investoren, darunter auch Leute, die Sie kennen, und Geldgeber mit hartem Geld, sind die beste Kreditquelle für das Umdrehen von Häusern. Diese Kreditgeber benötigen nicht die gleiche Zeit und Papierkram wie traditionelle Banken. Stattdessen bewerten sie die Eigenschaft selbst (sowohl vor als auch nach der Verbesserung) und Ihre Fähigkeit, das Projekt erfolgreich abzuschließen.

Wir werden unten auf private Kreditgeber eingehen, aber es kann hilfreich sein, die Herausforderungen zu verstehen, die sich ergeben, wenn Sie Darlehen umdrehen, bevor Sie um Geld bitten. Vor allem nach der Genehmigung für eine Hypothek, um das Haus zu kaufen, in dem Sie leben, könnten Sie annehmen, dass Sie nur eine andere Hypothek bekommen müssen.

Hypothekendarlehen für das Spiegeln eines Hauses?

Traditionelle Wohnungsbaudarlehen werden wahrscheinlich nicht eine Option sein, um Anlageobjekte zu kaufen - zumindest wenn Sie anfangen.

Die gute Nachricht ist, dass Kredite von Banken und traditionellen Kreditgebern relativ günstig sind: Die Zinssätze gehören zu den niedrigsten, die Sie für Anlageobjekte finden (aber Sie müssen trotzdem noch bezahlen) Kosten).

Diese Darlehen sind leider nicht immer praktisch.

Langsam zu schließen: Eine der größten Herausforderungen bei der Verwendung eines traditionellen Kreditgebers ist die Zeit, die zum Schließen eines Kredits benötigt wird. Kreditgeber verlangen, dass Sie eine umfangreiche Anwendung ausfüllen, und sie werden Ihre Finanzen mit einem feinen Zahnkamm durchlaufen. Wenn sie etwas sehen, das Fragen aufwirft, fragen sie nach mehr Dokumentation, und sie brauchen noch mehr Zeit, um Ihre Bewerbung zu überprüfen.

Der Prozess dauert selten weniger als 30 Tage (45 oder 90 Tage sind realistischer), und Investitionsmöglichkeiten bewegen sich oft zu schnell für diese Zeitachse. Besonders wenn Zwangsvollstreckungen oder Leerverkäufe Teil Ihrer Strategie sind, werden Sie wahrscheinlich von der Geschwindigkeit traditioneller Kreditgeber frustriert sein.

Bewertung des Einkommens: Traditionelle Darlehensgeber stützen ihre Kreditentscheidungen auf Ihre Fähigkeit, einen Kredit zurückzuzahlen. Sie werden sehen, wie viel Sie jeden Monat verdienen im Vergleich zu den erforderlichen monatlichen Kreditzahlungen, um eine Schulden-Einkommens-Verhältnis zu berechnen. Wenn Sie ein Immobilieninvestor oder anderweitig selbstständig sind, haben Sie möglicherweise nicht die Art von "Einkommen", die sie suchen (Kreditgeber sehen gerne W-2-Formulare und Stubs).

Wie viel ist das Eigentum wert? Kreditgeber vergleichen auch den Wert der Immobilie, die Sie kaufen, mit dem Kredit, nach dem Sie fragen. Bekannt als Darlehen zu Wert-Verhältnis, bevorzugen konventionelle Kreditgeber oft diese Zahl unter 80 Prozent zu halten, obwohl es möglich ist, FHA-Darlehen mit weniger als 3,5 Prozent zu erhalten. Wenn Sie ein Haus zum Flippen kaufen, ist es wahrscheinlich nicht viel wert in seinem aktuellen Zustand - aber Sie brauchen genug Geld, um das Eigentum zu kaufen und zahlen für Verbesserungen, die mehr als das Haus betragen könnte sogar wert.

Der Reparaturwert nach Hause (ARV) kann eine bessere Maßnahme sein, aber traditionelle Kreditgeber berücksichtigen nur den aktuellen Schätzwert einer Immobilie.

Klassischer Kredit: Die meisten Banken und Hypothekenbanken verlangen, dass Sie einen starken Kredit haben, um für ein Darlehen zugelassen zu werden. Sie haben vielleicht keine Geschichte der Kreditaufnahme, oder Sie haben einige ungünstige Elemente in Ihren Kreditauskünften - aber das heißt nicht, dass Sie nicht erfolgreich Häuser umdrehen können. Alternative Kreditgeber interessieren sich mehr für Ihre bisherigen Projekte als Ihre Kredit-Score.

Probleme mit dem Haus: Traditionelle Kreditgeber ziehen es vor, Kredite an Häuser zu vergeben, die sich in einem relativ guten Zustand befinden. Wenn es Gesundheits- oder Sicherheitsprobleme gibt, ist das Darlehen ein No-Go. Möglicherweise möchten Sie diese Probleme beheben und den Wert des Hauses für einen Gewinn dramatisch erhöhen, aber die Kreditgeber sind am meisten daran interessiert, Kredite für einzugsfertige Häuser zu vergeben.

Unmöglich? Es ist möglich, traditionelle Wohnungsbaudarlehen zu verwenden, um ein Haus umzudrehen, insbesondere in den folgenden Situationen:

1. Sie haben bedeutende Vermögenswerte , die Ihnen bei der Qualifizierung helfen - unabhängig davon, ob sie als Sicherheiten oder als Teil einer Immobilie verwendet werden. Zahlung.
2. Sie strippen das Haus nicht streng . Wenn Sie einen Hauptwohnsitz kaufen (in dem Sie der Eigentümer / Bewohner sind), können Sie mit einem FHA 203k-Darlehen möglicherweise Mittel für Verbesserungen bei Kauf und erhalten. Der Prozess ist jedoch langsam und unterliegt zahlreichen Einschränkungen.
3. Sie verfügen über ein signifikantes Eigenkapital in einer anderen Immobilie, das für eine Home Equity-Kreditlinie (oder andere Vermögenswerte, einschließlich Immobilien, die als Sicherheit verwendet werden können) verwendet werden kann. Denken Sie daran, dass Sie diese Eigenschaft in Zwangsvollstreckung verlieren können, wenn Sie nicht mit den Zahlungen Schritt halten können, so dass diese Option riskant ist (vor allem, wenn Ihre Familie in dieser Eigenschaft lebt).
4. Sie haben in der Vergangenheit bereits Erfahrungen mit erfolgreichen Projekten gesammelt . Sie können Immobilien-Investitionskredite von Banken und Kreditgenossenschaften erhalten, wenn Sie sie davon überzeugen, dass Sie ein echtes Geschäft mit sachkundigen Partnern, einem soliden Prozess und finanziellen Ressourcen sind.
5. Sie können ungesicherte Darlehen erhalten. Wenn Sie Kredite ohne Verpfändung von Sicherheiten leihen können, können Sie Kredite wie Kreditkarten verwenden, um Verbesserungen zu finanzieren. Sie werden immer noch Geld brauchen, um die Immobilie zu kaufen, aber zusätzliches Geld kann von einem ungesicherten Darlehen kommen. Diese Strategie ist riskant, weil Kreditkarten notorisch teuer sind und Ihr Projekt zum Stillstand kommen wird, wenn Ihr Kreditrahmen unerwartet gekürzt oder eingefroren wird (und Sie extrem hohe Kreditlimits benötigen).

Privatdarlehen für Flipping-Immobilien

Darlehen von privaten Kreditgebern erleichtern die meisten der oben genannten Herausforderungen. Der Hauptnachteil sind Kosten, aber das Ziel ist, diese Darlehen strategisch zu verwenden. Private Kredite können von fast überall kommen, aber die meisten Flipping-Darlehen werden in zwei große Kategorien passen:

1. Kredite von Leuten, die Sie kennen
2. Hartgeld-Kredite

Zu ​​Beginn wird es schwer sein, jemanden zu finden bereit, Ihnen Geld zu geben - Menschen, die Sie kennen (und die möglicherweise nicht viel Geld oder Risikotoleranz haben), können Ihre einzige Option sein. Alternativ müssen Sie möglicherweise Ihre ersten Deals selbst finanzieren.

Erstellen Sie das Netzwerk: Nehmen Sie an der lokalen Immobilieninvestment-Community teil. Im Laufe der Zeit werden Sie Menschen kennenlernen und erfahren, wer potenziell Geld verleihen kann. Außerdem werden die Leute dich kennenlernen. Andere Investoren, Immobilienmakler und private Kreditgeber werden sehen, dass Sie sich verpflichtet haben, ein erfolgreiches Geschäft zu führen (ganz zu schweigen von kompetent), und Ihre Chancen, einen Kredit zu bekommen, werden sich verbessern.

Schließlich sollten Sie in der Lage sein, von Kreditgebern mit hartem Geld zu leihen. Diese Kreditgeber sind spezialisiert auf Kredite für Flipping und andere Investitionen, und sie unterscheiden sich von traditionellen Banken.

Schneller Abschluss: Bei einem privaten Kreditgeber ist der Prozess anders und Ihr Darlehen kann viel schneller finanziert werden (eine Woche oder so ist angemessen, wenn Sie eine gute Beziehung mit einem professionellen Kreditgeber haben). Sich schnell zu bewegen kann ein Wettbewerbsvorteil sein, wenn jemand versucht, eine Immobilie von seinen Händen zu nehmen.

Asset Based Lending: Anstatt Kreditauskünfte zu prüfen und Einkommensquoten zu berechnen, tendieren private Kreditgeber dazu, sich auf den Wert des Vermögenswerts zu konzentrieren, den Sie kaufen. Wenn Sie Häuser umdrehen, will der Kreditgeber wissen, dass sie das Haus schnell verkaufen können, um ihr Geld zurückzuerhalten (wie andere Kreditgeber, private Kreditgeber haben ein Pfandrecht auf dem Grundstück, so dass sie das Eigentum in Besitz nehmen und verkaufen, wenn Sie zahlen den Kredit nicht zurück).

Kauf und Verbesserung: Private Kreditgeber sind in der Lage, Investoren zu beherbergen und Ihre Gelder im ARV eines Projekts zur Verfügung zu stellen. Aber sie können Ihnen nicht alles auf einmal geben - Sie müssen möglicherweise von einem Treuhandkonto ziehen, während Ihr Projekt fortschreitet.

Ohne Geld umzudrehen? Bis Sie einige erfolgreiche Projekte auf Ihrem Konto haben, benötigen Kreditgeber Eigenkapital in einem Projekt. Irgendwann können Sie möglicherweise 100 Prozent für ein Projekt ausleihen und mehrere Projekte gleichzeitig ausführen.

Darlehenskosten

Kredite für Flipping-Projekte sind teurer als Kredite für den Kauf von Käufen . Der Zinssatz ist höher, und Sie müssen oft mehrere Punkte oder Originierungsgebühren zahlen (ein Punkt ist ein Prozent Ihres Darlehenswerts).

Flipping-Projekte sind kurzfristige Projekte. Sie werden nicht jahrzehntelang im Haushalt leben, also ist eine Standard-15-oder 30-Jahres-Hypothek nicht das richtige Darlehen für den Job. Investoren bevorzugen es oft, Immobilien innerhalb eines Jahres oder weniger zu kaufen, zu verbessern und zu verkaufen, und so funktionieren die meisten Privatkredite.Diese Darlehen werden teuer, wenn Sie eine Immobilie für eine lange Zeit halten, und das macht Sinn, weil das Risiko des Kreditgebers steigt, wenn Sie die Rückzahlung verzögern.

Wie viel kostet es, zum Flippen zu leihen? Die Kosten sind überall, und alles ist verhandelbar. Zinssätze können zwischen 8 bis 20 Prozent pro Jahr liegen, und Sie müssen im Voraus 1 bis 10 Prozent zahlen. Je länger Sie im Geschäft sind und je besser Ihre Beziehungen zu den Kreditgebern sind, desto weniger zahlen Sie.

Um den für Ihr Projekt verfügbaren Geldbetrag zu maximieren, erlauben Kreditgeber häufig Zinszahlungen, und es sollte keine Vorfälligkeitsentschädigung geben, so dass Sie das Darlehen verkaufen und abbezahlen können, wann immer Sie bereit sind.