Gutachten und der Hausbewertungskodex

Frage: Wird sich der Hausbewertungs-Verhaltenskodex auf die Bewertung meines Zuhauses auswirken?

Ein Leser fragt: "Ich bin total verwirrt. Ich habe gehört, dass einige neue Regeln für Bewertungen gelten, aber was ich online finde, ist ein Haufen Kreditmänner, die sich darüber beschweren. Was gibt es? Unsere Beurteilungsverfahren schützen die Öffentlichkeit. Ich stelle meine Wohnung nächste Woche zum Verkauf. Wird sich der Hausbewertungs-Verhaltenskodex auf die Bewertung meiner Wohnung auswirken? "

Antwort: Sie sind nicht allein in Ihrer Verwirrung über Einschätzungen. Oberflächlich betrachtet klingt der als HVCC bekannte Verhaltenskodex für die Hausbewertung wie eine gute Idee. Der revidierte Beurteilungsprozess betrifft viele Hausbesitzer. Darüber hinaus könnte es möglicherweise zu einer geringen Bewertung zu Hause führen.

Der Staatsanwalt von New York, Andrew Cuomo, reichte im Jahr 2007 eine Klage gegen eAppraisalIT und dessen Muttergesellschaft First American ein, weil er in Washington Mutual einsprang, was die Gutachter unter Druck gesetzt hatte, so genannte überhöhte Beurteilungen vorzulegen.

Als Folge der Klage haben Fannie Mae und Freddie Mac, die größten Käufer von Wohnungsbaudarlehen in den Vereinigten Staaten, beschlossen, den Verhaltenskodex für Wohnungsbauprojekte zu verabschieden. Alle herkömmlichen Kreditgeber, die Hypotheken an Fannie Mae oder Freddie Mac verkaufen, müssen nun den Home Valuation Code of Conduct befolgen. Es betrifft FHA-Darlehen vom 15. Februar 2010 und weiterleiten, und der Prozess selbst wird ständig aktualisiert.

Was ist der Hausbewertungskodex?

Die Regeln des HVCC besagen, dass einzelne Banken und Hypothekenmakler, die konventionelle Kredite im Sekundärmarkt an Fannie Mae und Freddie Mac verkaufen, ihre eigenen Gutachter nicht mehr selbst auswählen können. Sie müssen eine Gutachtergesellschaft dazu bringen, einen Gutachter aus seinem Pool von Gutachtern zu ziehen, um eine Beurteilung vorzunehmen.

Die HVCC-Regeln sollen die Absprachen zwischen Kreditinstituten und Gutachtern verhindern. Wie auch immer, der Hausbewertungs-Verhaltenskodex hat laut vielen Fachleuten im Immobiliengeschäft einen schlechten Ruf.

In einem Versuch, überhöhte Werte des Eigenheims zu vereiteln, die einen kleinen Teil des Bewertungsmarktes darstellten, verursachte die HVCC anfänglich, laut Kritikern, Chaos und vermasselte den gesamten Bewertungsprozess für viele konventionelle Kreditnehmer. Es ist heute besser.

Was ist falsch mit dem Hausbewertungskodex?

Ich kann Ihnen sagen, was auf dem Sacramento-Markt passiert, und ich bin ziemlich zuversichtlich, dass dies in fast jedem anderen Immobilienmarkt des Landes widerhallt.

• Gebietsbeurteiler führen Beurteilungen durch.

  Meine Käufer von Sacramento bezahlten einen Gutachter aus Stockton, einer Stadt, die 45 Minuten von Sacramento entfernt liegt, um eine Bewertung in einer Stadt abzugeben, in der der Gutachter weder lebt noch arbeitet.Eine weitere Immobilie wurde von einem Gutachter aus Las Vegas, Nevada, begutachtet. Wenn ein Sachverständiger in einem Gebiet lizenziert ist, kann er auch ohne Erfahrung in dieser Gegend arbeiten.

• Beurteiler mit geringerer Erfahrung führen Beurteilungen durch.

  Da Beurteiler zufällig aus einem Pool aller lizenzierten Beurteiler ausgewählt werden, könnte ein Entleiher mit einem ziemlich neuen Beurteiler enden. In Kalifornien kann ein Gutachter eine Wohnerlaubnis erhalten, um ein Einfamilienhaus im Wert von bis zu einer Million Dollar zu bewerten. Die Anforderungen sind 150 Stunden Ausbildung und 2.000 Stunden am Arbeitsplatz innerhalb von 12 Monaten, nach dem California Office of Real Estate Appraisers.

• Erfahrene Sachverständige gehen aus dem Geschäft.

  Die Sache mit erfahrenen Gutachtern ist, dass sie höchstwahrscheinlich in den Häusern in den Stadtvierteln waren, wo sie gebeten werden zu beurteilen. Sie wissen, warum ein Haus auf einer Seite einer physischen Grenze einen höheren Marktwert haben kann als ein Haus auf der anderen Seite. Sie rechnen mit Wiederholungsgeschäften. Wenn diese Geschäftsquelle versiegt, haben sie keine Arbeit und ihr Know-how ist wertlos.

• Transaktionen können auseinanderfallen, wenn schlechte Beurteilungen zu niedrig sind.

  Schätzer, die die Nachbarschaft nicht kennen oder über wenig Erfahrung verfügen, erzeugen mit weit höherer Wahrscheinlichkeit eine unterbewertete Schätzung. Wenn eine Bewertung unter dem Verkaufspreis liegt, weigern sich viele Verkäufer, zu verhandeln, und die Käufer wollen die Differenz nicht ausgleichen. Der schwebende Verkauf explodiert also. Der Verkäufer verliert den Käufer und der Käufer verliert das Haus. Es gibt andere Möglichkeiten, mit einer niedrigen Bewertung umzugehen, aber die Stornierung der Transaktion ist üblich.

• Der Verbraucher zahlt einen höheren Preis für die Bewertung.

  Es gibt kein kostenloses Mittagessen. Da die Beurteilungsgesellschaft, die die Beurteiler auswählt, bezahlt werden muss, tragen die Verbraucher die Kosten. Ein Teil der Beurteilungsgebühr geht an die Beurteilungsgesellschaft mit dem Saldo an den Gutachter. Jemand muss die Gebühr an die Verwaltungsgesellschaft bezahlen. Ganz zu schweigen davon, dass die Gutachter weniger Geld verdienen, so dass weniger Gutachter im Geschäft bleiben.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.