Entschuldete Steuern bei einem Leerverkauf

Von Julian Block, Rechtsanwalt

Wenn Sie nach einer Steuerbefreiung für Leerverkäufe suchen, hat nicht jeder Verkäufer Anspruch auf Hypothekenvergebung nach einem Leerverkauf. Eine wichtige Änderung im Steuergesetzbuch hilft jedoch Millionen von Eigenheimverkäufern, die mehr an ihren Hypotheken schulden, als ihre Wohnimmobilien wert sind. Diese Verkäufer haben ein negatives Eigenkapital - ein Umstand, der umgangssprachlich als auf dem Kopf stehend oder unter Wasser bekannt ist. Die Gesetzgebung, die zu Beginn des Jahres 2007 in den Büchern stand, kommt einigen Upside-Downern zugute und tut für andere absolut nichts.

Das Hypothekenvergabe-Schuldenerlass-Gesetz

So funktioniert die Pause. Angenommen, Sela Sellers verfügt über ihren Wohnsitz in einem von einem Kreditgeber genehmigten Leerverkauf, der den unbezahlten Teil ihrer Hypothek auslöscht. Oder nehmen Sie an, dass das kreditgebende Unternehmen auf der Wohnung abschottet, verkauft es anschließend und storniert einen Teil ihrer Schuld. Im Allgemeinen fordert das Steuerkennzeichen Sela dazu auf, teilweise oder vollständig vergebene Beträge in ihrem Formular 1040 zu melden. Nicht länger. Die Hypothekenvergabe Debt Relief Act von 2007 enthält eine Bestimmung, die Hausverkäufer wie Sela erlaubt, so viel wie $ 2, 000, 000 von annullierten Schulden auszuschließen.

Sela schließt (Sidesteps) Steuern nur aus, wenn sie zwei Bedingungen erfüllt:

• Die Sicherheit für ihre Hypothek ist ihr Hauptwohnsitz, dh der Ort, an dem sie gewöhnlich das meiste des Jahres lebt.
• Sie übernimmt die Schuld, um ihren Hauptwohnsitz zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern.

Schuldenerlass bei einem Leerverkauf

Es gibt keine Erleichterung für Sela-Eigenheimkredite oder Hypotheken-Refinanzierungen, außer in dem Maße, in dem sie den Erlös für Verbesserungen verwendet.

Ein anderes Kleingedrucktes verbietet Erleichterungen, wenn ihre Darlehensgeber Schulden in Ferienhäusern und anderen Zweitwohnungen oder Mietobjekten verzeihen.

Langjährige Regeln schreiben den Schuldnern in der Regel vor, dass sie alle verzehrten Schulden auf ihren 1040 Formularen melden, genau wie Einkommen aus Gehältern oder Investitionen. Die Steuern des Internal Revenue Service verziehen Beträge zu den Sätzen für normale Einkünfte aus Quellen wie Gehälter.

Einige vergebene Schulden umgehen Steuern. Das Gesetz legt mehrere sorgfältig abgesicherte Ausnahmen fest. Dazu gehören Insolvenzen und Insolvenzen.

Ausschlüsse für die Abschaffung der Schuldenbesteuerung

Die 2007 eingeführte Ausnahmeregelung kommt Menschen zugute, deren Schulden reduziert oder abgesagt wurden in Vereinbarungen, die bekannt sind als:

• Darlehensmodifikationen
• Zwangsvollstreckungen
• anstelle der Abschottung
• Leerverkäufe

  Diese letzte Kategorie ist die Bezeichnung für einen Eigentümer, der - bei Kreditgebergenehmigung - zu einem Nettoverkaufspreis (Bruttoverkaufspreis abzüglich Anwaltskosten, Maklerprovision und sonstige Kosten) verkauft, der nicht ausreicht alle ausstehenden Schulden zu decken.

  Im Steuerjargon gilt der Ausschluss für Einkünfte aus der Entlastung von QPRI, kurz für qualifizierte Hauptwohnsitzverschuldung. Dies bedeutet, dass die Eigentümer Hypotheken aufnehmen, um ihre Hauptwohnsitze zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern. Und die Residenzen sind die Sicherheiten für die Schulden.

  Es gibt auch einen Ausschluss für Schulden, die durch Umstrukturierung von Hypotheken reduziert wurden, sowie für Schulden, die zur Refinanzierung von QPRI verwendet wurden. Hier gibt es Erleichterung, aber nur bis zur Höhe des alten Grundpfandrechts kurz vor der Refinanzierung.

  Eine weitere Einschränkung besteht darin, dass der Ausschluss den Eigenheimbesitzern, die von der Ankurbelung der Immobilienpreise profitierten, nicht half, eine "Cash-out" -Refinanzierung vorzunehmen, bei der sie die Mittel nicht zur Renovierung ihrer Hauptwohnsitze verwendeten. Stattdessen nutzten sie die Mittel, um Kreditkartenschulden, Studiengebühren, medizinische Ausgaben oder bestimmte andere Ausgaben zu begleichen.

  Die Besteuerung von annullierten Schulden für einen Leerverkauf gilt im US-Bundesstaat Kalifornien unter den meisten Umständen aufgrund des California Code Civil Code 580e nicht. Der Weg zu einem Leerverkauf in Kalifornien ist einzigartig über die Gesetze, die Leerverkäufe in anderen Staaten regeln. Ein Teil der Entlastung ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass es den Banken nicht erlaubt ist, Verkäufer zu verkaufen, nachdem sie wegen eines Mangels geschlossen wurden.

  Julian Block ist Steueranwalt in Larchmont, NY

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.

Herausgegeben von Elizabeth Weintraub, Experte für Haushaltskäufe