Bei einem persönlichen Wohnsitz Verkauf

Von Julian Block, Anwalt

Die meisten Leute werden Ihnen sagen, dass das Abschreiben von Heimverlusten bei einem persönlichen Wohnsitzverkauf unmöglich oder nicht erlaubt ist, aber sie wären inkorrekt. Im Allgemeinen verbietet die IRS-Steuergesetzgebung jeden Abzug für einen Verlust aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Es genehmigt jedoch mehrere Ausnahmen für die Abschreibung von Heimschäden an einem persönlichen Wohnsitz.

Zum Beispiel erlaubt das Gesetz einen Abzug für einen Verlust aus dem Verkauf eines persönlichen Wohnsitzes, der in ein Mietobjekt umgewandelt wurde.

Aber es begrenzt die Höhe der Abschreibung. Kein Abzug für irgendeinen Wertverlust, bevor Sie anfangen zu mieten.

Der Ausgangspunkt ist die zum Zeitpunkt der Umrechnung angepasste (1) bereinigte Basis des Grundbesitzes oder (2) der zum Zeitpunkt der Umwandlung gültige Marktwert, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Nachdem Sie den Tiefstwert von (1) oder (2) ermittelt haben, erhöhen Sie diesen Betrag, um die Kapitalverbesserungen in der Mietperiode widerzuspiegeln, die seinen Wert erhöhen. Subtrahieren Sie als nächstes die Mietzeitraumabzüge für die Abschreibung. Was Sie schließlich erreichen, ist die angepasste Basis der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs. Wenn Sie verkaufen, ist die Obergrenze für Ihren Verlustabzug der Betrag, um den der Kaufpreis den Verkaufspreis übersteigt.

In einem sauren Immobilienmarkt könnte die bereinigte Basis der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs wesentlich niedriger sein als die ursprünglichen Kosten. In der Regel beginnt die Basis mit den ursprünglichen Kosten, einschließlich aller übernommenen Schulden wie einer ersten oder zweiten Hypothek, plus Anpassungen nach oben oder unten.

Anpassen nach oben, um die Ausgaben für bestimmte Abwicklungs- oder Abschlusskosten im Zusammenhang mit dem Kauf widerzuspiegeln, z. B. Rechtskosten und / oder Verbesserungen. Bereinigen Sie sich um den Gewinn aus dem Verkauf vor dem 7. Mai 1997 eines früheren Hauses, auf das die Steuer verschoben wurde. All diese Anpassungen Ihrer ursprünglichen Kosten führen zu Ihrer angepassten Basis.

Ein Beispiel: 2001 kaufen Sie Ihren ersten persönlichen Wohnsitz für 200.000 $. Im Jahr 2003 ziehen Sie aus dem Haus und mieten es. Zu dieser Zeit bestimmen Sie, dass sein angemessener Marktwert $ 180, 000 ist. Danach nehmen Sie Abschreibungen von $ 20, 000 und verkaufen die Eigenschaft für $ 150, 000.

Sie könnten denken, dass Ihr Verlust $ 50, 000 ist - die Unterschied zwischen den ursprünglichen Kosten von $ 200, 000 und dem Verkaufspreis von $ 150, 000. Aber der IRS begrenzt Ihren Verlust auf nur $ 10, 000 - der Betrag, um den die $ 160, 000 zum Zeitpunkt der-Verkauf-angepassten Basis (Ein fairer Marktwert von $ 180.000 zum Zeitpunkt der Umrechnung abzüglich einer Mietabschreibung von $ 20.000) übersteigt den Verkaufspreis von $ 150.000.

Wenn der Mietzeitraum weniger als ein Jahr beträgt, könnte der IRS behaupten, dass ein Verlust aufgrund der Tatsache, dass die Umwandlung des Wohnsitzes in ein Mietobjekt nur vorübergehend und nicht dauerhaft war, nicht zulässig ist.Seine Richtlinien für Hausverkäufer warnen, dass "Sie Ihr Haus zu Mietobjekt nicht geändert haben, wenn Sie Ihr altes Haus vorübergehend vermieten, bevor Sie es verkaufen." Jedoch sind die Richtlinien darüber, was vorübergehend und was permanent ist, Nein, das ist das letzte Wort. Sie spiegeln lediglich die offizielle IRS-Position zu einem Thema wider und sind für die Gerichte nicht bindend.

Gemäß den Richtlinien wird der IRS auch nicht davon ausgehen, dass ein persönlicher Wohnsitz in ein Mietobjekt umgewandelt wurde, "wenn Sie Ihr Haus bei einem Immobilienmakler vermieten oder verkaufen und es nicht vermietet wird." < Übersetzung: Sie müssen das Haus tatsächlich vermieten, bevor Sie einen Verlustabzug nehmen können. Diese Beschränkung wurde von den Gerichten bestätigt. Wenn Sie Zweifel haben, wenden Sie sich immer an einen professionellen Steuerberater oder an eine CPA, bevor Sie in einem persönlichen Wohnsitz Wohnungsschäden geltend machen.

Julian Block ist ein Steuerexperte aus Larchmont, New York.

Herausgegeben von Elizabeth Weintraub, Expertin für Haushaltskäufe.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien. <<