Ein Haus umdrehen, das Ihr primärer Wohnsitz ist

Ein einzigartiger Ansatz für Immobilieninvestments ist das Umdrehen eines Hauses, in dem Sie tatsächlich leben. Die Investition in Ihren Hauptwohnsitz kann eine gute Möglichkeit sein, Geld für die richtige Person zu verdienen. Wie alles andere gibt es große Aspekte für diese Art von Strategie und es gibt Herausforderungen, die berücksichtigt werden müssen. Hier sind vier Vorteile und sechs Nachteile dieser Anlagestrategie.

Pros zum Umdrehen Ihrer Primary Residence

Es gibt mehrere Vorteile, wenn Sie ein Haus umdrehen, in dem Sie leben.

Eine Hypothek und vermeiden Sie, Kosten zu tragen: Wenn Sie Immobilien als Investition kaufen, kaufen Sie in der Regel eine Eigenschaft zusätzlich zu der Eigenschaft, in der Sie bereits leben. In dieser traditionellen Hauptflip, würden Sie verantwortlich sein, alle die tragenden Kosten der Eigenschaft zu zahlen. Unter der Annahme, dass Sie eine Finanzierung für die Immobilie benötigen, beinhalten diese Buchungskosten monatliche Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Versicherungen, Nebenkosten, Grundstückspflege, Maklerprovisionen und Abschlusskosten. Sie würden nicht nur diese Ausgaben auf dem Eigentumschlag haben, aber Sie würden auch verantwortlich sein, diese gleichen Rechnungen auf Ihrem Hauptwohnsitz zu zahlen.

Wenn Sie sich entscheiden, in einem Haus zu leben, in dem Sie versuchen zu kippen, müssen Sie sich nur um eine Reihe von Ausgaben kümmern. Sie zahlen die Hypothek, Steuern und Versicherung in einem Haus.

Steuern sparen: Sie können eine Kapitalertragssteuer vermeiden, wenn Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre nach dem Kauf der Immobilie in der Immobilie leben.

Bekannt als Abschnitt 121 Ausschluss, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie die Besteuerung von 250.000 $ Kapitalgewinnen vermeiden, wenn Sie als Einzelperson oder 500.000 $ von Kapitalgewinnen eintragen, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen.

Weniger Druck, schnell zu verkaufen: Bei einem traditionellen Immobilien-Flip ist es das Ziel, schnell zu kaufen, zu renovieren und zu verkaufen.

In diesem Szenario kann es sehr stressig sein, wenn Sie keinen Käufer finden können, da Sie immer noch für die Zahlung der Hypothek und anderer Kosten auf dem Grundstück verantwortlich sind. Wenn Sie in der Wohnung leben, die Sie versuchen zu kippen, haben Sie diese Nebenkosten nicht zu berücksichtigen.

Die längere Zeitachse ermöglicht es Ihnen auch, nach Schnäppchen für die Renovierungsmaterialien und die Preisgestaltung der Auftragnehmer zu suchen. Bauunternehmer können eine langsame Saison haben, so dass sie eher bereit sind, Ihnen einen besseren Preis zu geben, wenn Sie die Arbeit zu diesem Zeitpunkt erledigen können. Da es keine Zeitknappheit gibt, haben Sie auch Zeit, um den besten Preis für Materialien zu kaufen.

Sweat Equity: Möglicherweise können Sie Ihr Gewinnpotenzial weiter erhöhen, indem Sie die Arbeit selbst erledigen, anstatt andere dafür einzustellen. Da Sie mindestens zwei Jahre haben, bevor Sie die Immobilie verkaufen können, haben Sie Zeit, die Arbeit fertig zu stellen.

Sie müssen sich mit Ihrer Stadt beraten, um festzustellen, welche Projekte Sie rechtlich selbst übernehmen dürfen und welche Projekte von einem zugelassenen Fachmann durchgeführt werden müssen. Einige Städte werden Hausbesitzern erlauben, Arbeiten zu erledigen, wie Elektro- und Sanitärinstallationen, und andere erlauben nur, dass diese Arbeit von einem lizenzierten Fachmann ausgeführt wird.

Es kann Ihnen viel Geld sparen, wenn Sie in der Lage sind, diese Arbeit selbst zu erledigen, vorausgesetzt, Sie haben das Wissen, dies richtig und sicher zu tun.

Auch wenn Sie die Arbeit selbst erledigen, müssen Sie wahrscheinlich eine bestimmte Gebühr zahlen und eine Genehmigung einholen. Ein Stadtinspektor kommt dann nach Abschluss der Arbeiten vorbei, um zu bestätigen, dass die Arbeit korrekt ausgeführt wurde.

Nicht alle Arbeiten benötigen eine Genehmigung. Auch hier können sich diese Regeln je nach Stadt- und Landesbauordnung unterscheiden. Zum Beispiel werden einige Städte verlangen, dass Sie eine Genehmigung zum Bau eines Zauns um Ihr Eigentum erhalten, während andere nicht.

Nachteile des Umdrehens Ihres Primärwohnsitzes

Es gibt einige Nachteile, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz umdrehen.

Warten Sie mindestens zwei Jahre, um zu verkaufen: Ein großer Nachteil des Lebens in einem Haus, das Sie versuchen zu kippen, ist, mindestens zwei Jahre ab dem Datum zu warten, an dem Sie die Immobilie gekauft haben, um sie zu verkaufen.

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, bevor Sie zwei Jahre als Hauptwohnsitz gelebt haben, müssen Sie Steuern auf allfällige Kapitalgewinne auf dem Grundstück zahlen.

Der Immobilienmarkt kann sich sehr schnell verändern. Nicht in der Lage zu sein, das Haus zum Verkauf zu stellen, wenn der Immobilienmarkt heiß ist, kann Sie groß kosten. In Immobilien, sogar ein paar Monate warten könnte der Unterschied in Zehntausenden von Dollar in potenziellen Gewinn sein.

Durch die Renovierung leben: Ein weiteres Negatives, das Sie beachten sollten, ist, dass Sie in einer Bauzone leben und sehr stressig werden können. Wenn Sie Vertragspartner in Ihrem persönlichen Lebensraum haben, können Sie sehr schnell alt werden. Sie müssen sich mit Problemen auseinandersetzen, wie z. B. nicht funktionierende Toiletten oder Duschen zu haben, eine Woche lang aus dem Haus zu ziehen, während die Böden geschliffen und gefärbt werden und mit Auftragnehmern oder Lieferanten kämpfen, wenn ein Job nicht korrekt ausgeführt wird. Lange oder die falschen Materialien wurden geliefert.

Kann das Haus beschädigen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die umgedreht werden soll, ist es unwahrscheinlich, dass niemand in der Immobilie lebt, bevor Sie sie zum Verkauf anbieten. Wenn Sie auf dem Grundstück wohnen und versuchen, es für Gewinn zu kippen, riskieren Sie, die Renovierungen zu beschädigen, die Sie vorgenommen haben. Frisch gestrichene Wände können schnell verschmutzen, Marmorzähler können anfangen zu ätzen und Schranktüren können sich nicht mehr richtig schließen. Wenn Sie Haustiere haben, können Sie beginnen, Kratzspuren in Ihren neu fertigen Hartholzböden zu sehen.

Beginnen Sie mit dem Design für sich selbst: Wenn Sie einen Flip renovieren, möchten Sie die Massen ansprechen. Ein mögliches Problem, in einem Flip zu leben, ist, dass Sie beginnen können, das Haus für sich selbst zu gestalten, und Ihr Stil mag nicht jedem gefallen. Sie könnten auch eher zu viel Geld ausgeben, weil Sie diese Küche oder das Badezimmer benutzen, bis das Haus verkauft wird.Vielleicht möchten Sie den teureren Calacatta-Marmor über Carrara-Marmor, während der Endbenutzer den Unterschied vielleicht nicht kennt.

Stellen Sie die Arbeit ab: Wenn Sie in einem Haus wohnen, das Sie renovieren, kann es sein, dass Sie die eigentliche Arbeit verschieben müssen. Zu wissen, dass Sie das Haus für mindestens zwei Jahre nicht verkaufen können, kann dazu führen, dass Sie die Dose die Straße hinunter treten. Sie können dann in einem Knirschen finden, das versucht, mehrere Projekte Wochen zu vollenden, bevor Sie die Eigenschaft zum Verkauf aufstellen.

Sie müssen umziehen: Angenommen, Sie können die Immobilie verkaufen, müssen Sie einen anderen Ort zum Leben finden. Der Umzug ist anstrengend, und es kann noch stressiger sein, wenn Sie versuchen, ein anderes großes Geschäft auf einem Haus zu finden und einen anderen Hauptwohnsitz-Schlag zu machen.