Praktische Schritte zum Geld verdienen Ein Haus umdrehen

Investitionen in Immobilien können eine gute Möglichkeit sein, Geld zu verdienen. Eine Art von Immobilieninvestition zu betrachten ist, ein Haus umzudrehen. Erfolg mit dieser Methode zu erzielen, ist in der Regel eine Kombination aus Geschicklichkeit, gründlicher Analyse und Forschung, auch wenn einige wenige durch ein glückloses Glück erfolgreich sind. Hier sind drei Schlüssel zu einem erfolgreichen House Flip.

Was bedeutet es, ein Haus zu drehen?

Ein Haus umzudrehen bedeutet, dass Sie ein Haus mit der Absicht kaufen, es gewöhnlich schnell für einen Gewinn zu verkaufen.

Es handelt sich nicht um eine langfristige Buy-and-Hold-Strategie. Das Eigentum für mehr zu verkaufen, als Sie es kauften, bedeutet nicht notwendigerweise, dass Sie einen Gewinn erzielen werden.

Zum Beispiel kaufen Sie ein Haus für $ 200, 000 und nehmen Renovierungsarbeiten im Wert von $ 50.000 vor. Wenn Sie das Haus für $ 240, 000 verkaufen, was mehr ist, als Sie es gekauft haben, werden Sie tatsächlich Geld verlieren, wenn Sie die Renovierungskosten einkalkulieren, sowie zusätzliche Kosten, um die Immobilie zu halten und die Immobilie zu verkaufen.

Welcher Eigenschaftstyp kann umgedreht werden?

Die am häufigsten verwendete Eigenschaft ist das Einfamilienhaus. Jedoch kann fast jede Art von Immobilien für Gewinn umgedreht werden. Dazu gehören:

• Mehrfamilienhäuser: Die Möglichkeit zum Umklappen besteht darin, bestehende Einheiten zu renovieren oder zusätzliche Einheiten hinzuzufügen, um die Immobilie für potenzielle Käufer wertvoller zu machen.
• Mixed-Used Property: Dies kann Renovierungen oder Ergänzungen an Einzelhandelsflächen, Wohnflächen oder beides umfassen.

• Einzelhandelsimmobilie: Renovierung des Raumes für einen bestimmten Bedarf, z. B. Restaurant, Salon oder Gemischtwarenladen.
• Land: Durchlaufen des Zoning-Prozesses, um es für eine bestimmte Nutzung, z. B. für Wohn- oder Einzelhandel, genehmigen zu lassen. Das Genehmigen von Zonen kann ein langwieriger Prozess sein, abhängig davon, wie schnell und einfach die Bauabteilung in der Stadt arbeiten kann.

Schlüssel 1: Kaufen Sie zum richtigen Preis

Sie verdienen Ihr Geld beim Kauf. Es spielt keine Rolle, wie gut Sie das Haus am Ende renovieren, wenn Sie von Anfang an zu viel Geld investieren, wird es viel schwieriger sein, einen Gewinn zu machen.

Bestimmen Sie den Wert nach der Reparatur - ARV

Sie versuchen herauszufinden, wie viel Sie sich leisten können, um die Immobilie zu erwerben, um einen Gewinn zu erzielen. Daher müssen Sie rückwärts arbeiten.

Das erste, was Sie tun müssen, ist den Reparaturwert der Immobilie zu bestimmen. Das ist, was Sie glauben, dass das Haus wert ist, nachdem Sie alle Erneuerungen auf dem Eigentum abgeschlossen haben.

Sie müssen sich die kürzlich verkauften Preise für vergleichbare Immobilien in der Region ansehen. Vergleichbarkeit ist zwar keine exakte Wissenschaft, aber sie wird Ihnen helfen, den Wert des Hauses zu bestimmen. Wenn Ihr Haus ein Vierbett-, zwei Bad Kolonial ist, werden Sie Koloniale von ähnlicher Größe sehen wollen, die im letzten Jahr verkauft wurden.Sie müssen Anpassungen für bestimmte Faktoren vornehmen, wie zum Beispiel:

• Quadratmeterzahl: Zwei Häuser können die gleiche Anzahl an Betten und Bädern haben, aber eine könnte 1 000 Quadratfuß größer sein.
• Qualität der Renovierungen: Sehen Sie sich die Materialien an, die bei der Renovierung verwendet wurden. Ist das, was der aktuelle Käufer sucht?
• Lage: Einige Stadtteile sind besser als andere: besserer Schulbezirk, ruhigere Straße.
• Losgröße: Größere Lose werden wertvoller sein.
• Ausstattung: Verfügt das Haus über eine zentrale Klimaanlage, einen eingebauten Pool, einen fertigen Keller oder eine Master Suite?

Sobald Sie sich die vergleichbaren Immobilien angeschaut haben, sollten Sie in der Lage sein, eine Auswahl dessen zu treffen, was das Haus wert ist, wenn Sie Ihre Renovierungsarbeiten abgeschlossen haben. Dies ist der Nachreparaturwert.

Subtract your Costs

Um die Immobilie zum richtigen Preis kaufen zu können, müssen Sie bestimmen, wie viel Geld Sie für das Haus ausgeben.

• Abschlusskosten beim Kauf: Dies umfasst Titelversicherung, Hausinspektionen, Anwaltskosten, Umfragen, Bankgebühren, Buchungsgebühren: Urkunde und Hypothek.
• Baukosten: Genehmigungen der Stadt, Materialkosten, Arbeitskosten.
• Holding Costs: Versicherungszahlungen, Steuern, Zahlung von Krediten, eventuelle Nebenkosten.
• Vertragskosten auf Verkauf: Anwaltskosten, eventuell Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Aufnahmegebühren: Tat und Hypothek, Stadtbesichtigung Gebühren: möglich Bescheinigung über die Belegung, CO, wenn die Stadt erfordert es, Käufer Kredite: der Heim-Inspektor des Käufers wird Dinge falsch mit der Immobilie finden, so dass der Käufer wahrscheinlich eine Gutschrift von Ihnen verlangen wird, um diese Dinge zu beheben.

Was ist Ihr Gewinnmotiv?

Sie gehen wahrscheinlich nicht durch die ganze Arbeit und das Risiko, ein Haus umzudrehen, um $ 5,000 zu verdienen. Deshalb müssen Sie Ihr ideales Gewinnziel aus dem Flip ermitteln. Wenn alles gesagt und getan ist, möchten Sie $ 20, 000 machen? $ 50, 000? $ 100, 000? Zu wissen, wie viel Sie machen möchten, wird Ihnen helfen, den Preis zu bestimmen, zu dem Sie sich leisten können, das Haus zu kaufen.

Sie sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass Sie möglicherweise eine Gewinnsteuer auf jeden von Ihnen erzielten Gewinn zahlen müssen. Abhängig von Ihrer Einkommensgrenze müssen Sie möglicherweise nichts bezahlen oder müssen bis zu 20 Prozent Ihres Gewinns an Uncle Sam zahlen. Möglicherweise können Sie diese Kosten verschieben, indem Sie 1031 Exchange ausführen.

Festlegen des idealen Kaufpreises

Nachdem Sie einen Nachreparaturwert für die Immobilie ermittelt haben, die ungefähren Kosten, die mit der Renovierung der Immobilie verbunden sind und wie viel Geld Sie erzielen möchten, können Sie den maximalen Betrag festlegen. zahlen für die Eigenschaft.

Nach dem Reparieren Wert

- Minus Kosten

- Minus Gewinnmotivation

= Idealer Kaufpreis

An diesem Punkt geben Sie Ihr Angebot ab und hoffen, dass es akzeptiert wird. Sie haben eine Menge Arbeit geleistet, um zu dieser Nummer zu kommen, lassen Sie sich also nicht von Immobilienmaklern beeinflussen, die Ihnen mitteilen, dass Sie Ihren Angebotspreis erhöhen. Jeder Dollar mehr, den Sie für die Immobilie bezahlen, ist ein Dollar an potentiellem Gewinn, den Sie verlieren.Denken Sie daran, Sie sind Ihr Geld für den Kauf.

Schlüssel 2: Schnell rausholen

Das Ziel, Immobilien zu verkaufen, besteht darin, einen Gewinn zu erzielen und diesen Gewinn so schnell wie möglich zu erzielen. Jeder gute Investor weiß, dass der Immobilienmarkt einen Groschen ansetzen kann. Eine Vielzahl von Faktoren kann den Wert Ihrer Immobilie drastisch verringern. Dies beinhaltet:

• Erhöhung der Zinssätze: Wenn die Zinsen hoch sind, können die Menschen es sich nicht leisten, so viel für ein Haus auszugeben. Es verringert ihre Kaufkraft, weil ihre monatliche Hypothekenzahlung höher sein wird. Wenn die Zinssätze steigen, werden die Eigenheimpreise sinken, um sich an diese Abnahme der Kaufkraft anzupassen.
• Saisonwechsel: Die Saison für den Kauf von Eigenheimen erreicht in den Sommermonaten ihren Höhepunkt, wenn die Kinder nicht zur Schule gehen. Familien wollen umziehen, bevor das neue Schuljahr beginnt. Wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihren Schlag auf dem Markt für den frühen Frühling / Sommer-Ansturm zu haben, können Sie am Ende sich viel Geld kosten.
• Erhöht im Inventar: Ein weiterer Faktor, der den Wert Ihres Hauses beeinflussen kann, ist überschüssiges Inventar in dem Gebiet. Ein Grund dafür könnte sein, wenn ein großes Unternehmen in der Stadt geschlossen wird und die Leute anfangen, ihre Häuser auf den Markt zu bringen, damit sie umziehen können. Es gibt nur so viele Käufer für ein 3 Schlafzimmer, 2 Badezimmer $ 250, 000 Ranch Haus. Wenn es fünf auf dem Markt gibt, müssen Sie möglicherweise Ihren Preis reduzieren, um ihn schnell verkaufen zu können.
• Zwangsversteigerungen oder Leerverkäufe in der Umgebung: Leider können Sie Ihre Nachbarn nicht kontrollieren. Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen in der Region werden den Wert Ihres Hauses senken.
• Naturkatastrophe: Du kannst Mutter Natur auch nicht kontrollieren. Hurrikane, Tornados und Waldbrände können Gebiete verwüsten und die Hauspreise in Verwüstungen gleichsetzen.
• Bewertungen der unteren Schule: Wenn das Schulsystem schlechter wird, wird die Nachbarschaft für potenzielle Käufer weniger attraktiv.
• Schwache Wirtschaft: Wenn die Wirtschaft zusammenbricht, dann auch die Hauspreise. Weniger Menschen sind in der Lage, Häuser zu kaufen, und diejenigen, die es tun, wollen weniger ausgeben.
• Umweltprobleme / Stromleitungen: Erhöhte Mengen an Radon oder anderen Chemikalien im Boden, im Hinterhof errichtete Stromleitungen oder eine durch die Stadt verlaufende Pipeline erschweren es, Ihr Haus für den höchsten Preis zu verkaufen.

Schlüssel 3: Das Team, mit dem Sie arbeiten, kann Sie erstellen oder brechen

Erfolgreiche Immobilienwechsel sind schnell und für den richtigen Preis erledigt. Die Einstellung eines falschen Auftragnehmers, Designers oder Immobilienmaklers kann einen Flip schnell in einen Flop verwandeln. Im Idealfall haben Sie ein Team von vertrauenswürdigen Personen vor Ort, damit Sie keine Zeit verlieren.

Designer:

Wenn Sie einen Designer für Ihre Renovierung beauftragen, müssen Sie sicherstellen, dass er oder sie mit der Umgebung vertraut ist. Das letzte, was Sie tun möchten, ist zu verbessern. Nicht jedes Haus braucht Kalkutta-Marmor und brasilianische Parkettböden. Sie können mit einem großen Grundriss und sauberem Design viel Geld verdienen. Küchen und Bäder verkaufen Häuser, aber die meisten Käufer werden den Unterschied zwischen einem Wasserhahn von 400 Dollar und einem Preis von 40 Dollar nicht kennen.

Die Kenntnis des Marktes wird auch helfen zu bestimmen, welche Art von Käufer in diesem Bereich sucht. Hat die Gegend viele Singles, Jungvermählten, junge Familien mit kleinen Kindern, etablierte Familien oder leere Nestlinge? Dies wird helfen, den besten Ansatz für die Renovierung zu bestimmen. Solltest du ein weiteres Schlafzimmer hinzufügen? Konzentrieren Sie sich auf ein Familienzimmer für die Kinder? Wird eine Hauptsuite die Hauptattraktion sein?

Fremdfirmen:

Dazu gehören Elektriker, Installateure, Sider, Dachdecker, HVAC-Vertragspartner, Maler, Straßenfertiger und andere Personen, die Sie benötigen. Sie möchten mehrere Gebote erhalten, damit Sie den besten Preis erhalten, aber Sie möchten auch Anmeldeinformationen prüfen, da der beste Preis nicht immer die beste Qualitätsarbeit ist. Sie denken vielleicht, dass Sie am Anfang einen guten Preis bekommen haben, aber dafür mehr Zeit und Geld aufwenden, um die schlechte Arbeit eines Auftragnehmers zu reparieren.

Stellen Sie sicher, dass der Auftragnehmer die erforderlichen Genehmigungen versteht, die für die durchzuführenden Renovierungen mit der Stadt abgenommen werden müssen. Wie lange dauert es, bis die Stadt Genehmigungen erteilt hat? Gibt es Zonenprobleme, die genehmigt werden müssen? Permit Probleme mit der Stadt können Arbeitsplätze für Monate halten und schnell jeden möglichen Gewinn vermindern.

Auftragnehmer sind auch dafür berüchtigt, dass sie "unterschätzen", wie lange ein Job dauern wird. Stellen Sie sicher, dass Sie für den Abschluss der Arbeiten eine feste Frist mit dem Auftragnehmer haben. Sie sollten auch einen Notfallfonds in Ihr Budget aufnehmen, der nicht rechtzeitig abgeschlossen wird.

Makler:

Verkaufen Sie mit einem Immobilienmakler oder versuchen Sie, die Immobilie selbst zu verkaufen. Wenn Sie mit einem Grundstücksmakler verkaufen, denken Sie daran, ihre Provision beim Verkauf einzubeziehen.

Wenn Sie sich für einen Makler entscheiden, müssen Sie sicherstellen, dass er den Markt kennt, auf dem Sie versuchen, das Haus zu verkaufen. Selbst wenn Sie in der Vergangenheit mit dem Immobilienmakler zusammengearbeitet haben, sind sie möglicherweise nicht die beste Lösung für diesen speziellen Markt.

Darüber hinaus sind viele Immobilienmakler nur daran interessiert, einen schnellen Verkauf zu tätigen und nicht unbedingt das Haus für einen Top-Dollar zu verkaufen. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre eigenen Forschungen gemacht haben und dass Sie sich mit der Zahl wohl fühlen, die der Immobilienmakler für das Zuhause fühlt. Sie wollen einen schnellen Verkauf, aber Sie wollen auch nicht zu viel Geld auf dem Tisch liegen lassen.