Fannie Mae Richtlinien für Leerverkäufe

Bis zum 1. November 2012 hatte die Regierung der Vereinigten Staaten finanziell angeschlagenen Hausbesitzern mitgeteilt, sie sollten ihre Hypothekenzahlungen einstellen und in die Zwangsvollstreckung gehen. Das klingt vielleicht nach etwas, das man in einem Science-Fiction-Roman gelesen hat, aber die Wahrheit ist im Allgemeinen fremder als die Fiktion. Immer wieder habe ich vor dem 1. November Fannie Mae gesehen, die 79,9% der Regierung besaß und eine Delinquenz verlangte, bevor sie einen Leerverkauf genehmigte.

Aber das änderte sich am 1. November.

Kurze Geschichte von Fannie Mae

Siehe, Fannie Mae, zusammen mit Freddie Mac, sind zwei Hypothekenriesen, die fast drei von vier Hypotheken besitzen. Die Vereinigten Staaten. Von Fannie Maes bescheidenen Anfängen im Jahr 1938 - gebildet von Präsident Franklin D. Roosevelt und dem Kongress, um Hypotheken auf dem Sekundärmarkt zu kaufen - zu seinem Börsengang im Jahr 1968, stieg Fannie Mae, um Gewinne vor dem großen Hypothekenschmelzen von 2007 zu verzeichnen. Fannie Mae wurde im September 2008 unter der Federal Housing Finance Agency in die staatliche Konservatorschaft aufgenommen.

Laut CNNMoney. com Bailout Tracker, Fannie Mae hat mehr als 200 Milliarden Dollar aus dem Troubled Asset Relief Programm (T. A. R.P.) erhalten. Lassen Sie uns nicht einmal über die Millionen von Dollar Boni an seine Führungskräfte sprechen, im Gegenzug für das, was einige Kritiker die amerikanischen Steuerzahler schimpfen nennen.

Was ist ein Fannie Mae Short Sale?

Fannie Mae fügt dem Leerverkauf eine weitere Ebene hinzu.

Im Allgemeinen wird der Verkäufer eine Notlage darstellen und das Haus steht auf dem Kopf, um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren. Sobald der Verkäufer ein Angebot zum Kauf dieses Leerverkaufs erhalten hat, wird das Angebot zusammen mit anderen qualifizierenden Unterlagen an die Bank des Verkäufers gesendet.

Wenn die Bank lediglich das Darlehen bedient, weil das Darlehen an Fannie Mae verkauft wurde, wird die Service-Bank nicht nur den Leerverkauf durchführen, sondern das Paket wird später zur Genehmigung an Fannie Mae geschickt.

Dies bedeutet, dass selbst dann, wenn die Bank des Verkäufers den Leerverkauf genehmigt, der Verkäufer weiterhin die Genehmigung von Fannie Mae benötigt, vorausgesetzt, dass der Servicer keine delegierte Autorität hat. Fannie Mae Leerverkäufe brauchen länger, um zu schließen.

Kann ein Verkäufer aktuell bleiben und einen Fannie Mae Short Sale tätigen?

Die Antwort scheint ja zu sein. Vor dem 1. November 2012 hatten mir die Verhandlungsführer von Fannie Mae immer und immer wieder gesagt, dass Fannie Mae keine Leerverkaufsgenehmigung erteilen wird, wenn der Verkäufer nicht in Verzug ist. Andere Investoren wie Bank of America und Wells Fargo zwingen den Verkäufer nicht in Verzug und gewähren einen Leerverkauf, wenn ein Verkäufer aktuell ist.

Ich habe Erfahrung mit Fannie Mae Leerverkäufen in Sacramento. Hier ist eine Beispieltransaktion. Die Bank of America genehmigte Anfang 2012 einen Leerverkauf und schickte das Paket zur Prüfung an Fannie Mae.Fannie Mae lehnte dann den Leerverkauf ab, weil der Verkäufer noch die Hypothekenzahlung leistete. Also, im folgenden Monat entschied sich der Verkäufer, keine Zahlung zu leisten. Sechzig Tage später genehmigte Fannie Mae den Leerverkauf.

Wird Fannie Mae den Verkauf eines Treuhänders verschieben, wenn ein Short Sale-Angebot aussteht?

Leider scheint die Antwort nein zu sein. Sobald eine Inverzugsetzung eingereicht wurde, hat Fannie Mae gesagt, dass sie den Zwangsvollstreckungsprozess nicht stoppen wird, während sie einen Leerverkauf erwägt.

Wenn der Leerverkauf nicht vor dem Auktionsdatum abgeschlossen werden kann, wird Fannie Mae die Versteigerung einreichen - selbst wenn der Grund dafür, dass der Leerverkauf nicht genehmigt wird, auf Verzögerungen bei Fannie Mae zurückzuführen ist.

Ist das nicht verärgernde Neuigkeiten? Auf der Habenseite, nach dem 1. November 2012, hat die Regierung aufgehört, Verkäufer, die sonst auf ihre Hypothekenzahlungen bleiben würde in Zwangsvollstreckung. Traurigerweise wird die Regierung, sobald der Zwangsvollstreckungsprozess begonnen hat, das Haus eines Kreditnehmers entfernen, wenn der Leerverkauf nicht vor dem Verkaufsdatum abgeschlossen werden kann.

* Für Verkäufer, die nach dem 30. Juni 2012 einen Leerverkauf abschließen, wenn der Verkäufer ein Mitglied des Militärs mit Permanent Change Orders ist, wird Fannie Mae dem Verkäufer erlauben, aktuell zu bleiben. Neue Richtlinien, die von der FHFA mit Wirkung zum 1. November 2012 herausgegeben wurden, erlauben es Verkäufern mit einer Notlage, aktuell zu bleiben und trotzdem einen Leerverkauf von Fannie Mae zu tätigen.

Wenn Sie herausfinden möchten, ob Ihr Darlehen von Fannie Mae gehalten wird, besuchen Sie die Website von Fannie Mae Loan Lookup.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}