Die Gefahren des Kaufens von umgedrehten Abschottung Homes

Lassen Sie sich nicht durch einen frischen Anstrich, glänzende neue Geräte oder Granitplatten auf die Theken locken, eine Zwangsversteigerung kann unter der Oberfläche viele Dinge falsch machen - Dinge das Sie vielleicht nicht entdecken, bis es zu spät ist, um etwas dagegen zu tun.

Wenn ein Investor ein bankeigentümliches Haus aufnimmt, entweder indem er das Haus in einem Großeinkauf direkt von der Bank kauft oder indem er das Haus bei einer Auktion anbietet, macht der erste Gedanke in der Meinung dieses Anlegers einen Gewinn.

Aber wenn Sie das Haus zum Verkauf sehen, betrachten Sie dessen ästhetischen Wert und wie dieses Haus zu Ihren Parametern passt. Wegen ihrer emotionalen Anziehungskraft bemerken Sie möglicherweise keine Konstruktionsfehler.

Einen Zwangsversteigerungsflipper reparieren

Ich sage nicht, dass alle Investoren bei der Rehabilitation eines Anwesens Abstriche machen. Viele Investoren sind gewissenhaft und engagieren sich in qualifizierten Baumannschaften. Aber einige Investoren - und Sie wissen selten, welche sie sind, indem Sie sie anschauen - stellen die billigsten Arbeitskräfte ein, die sie finden können, und verwenden die preiswertesten Materialien, um ihre Gewinnspannen zu steigern. Hier einige Problembereiche:

• Schimmel

  Einige bankeigene Häuser stehen monatelang leer, ohne Heizung oder Klimaanlage. Wenn eine Leitung undicht ist oder Feuchtigkeit vorhanden ist, kann die Form wachsen und sich ausbreiten. Schimmelpilzsanierung kostet Tausende von Dollar. Würde ein Investor über die Form streichen? Was denken Sie?

• Schädlingsbekämpfungsberichte

  Investoren erwerben im Besitz befindliche Häuser im "Istzustand". Banken zahlen nur selten für die Arbeit mit Schädlingen. Unbehandelt könnten Termiten oder Pulverkäfer die strukturelle Integrität des Hauses verschlingen. Die Innenwände könnten von verrottenden Stollen getragen werden.

• Asbest

  Eine schnelle und einfache Lösung für asbesthaltige Linoleumböden ist das Verlegen von Laminat oder Keramik. Wenn die Unterlage nicht sicher am Unterboden befestigt ist, könnte sie sich im Laufe der Zeit lösen. Dito für die Außenverkleidung. Was ist unter dem neuen Abstellgleis?

• Baugenehmigungen

  Hat der Investor einen Raum hinzugefügt oder entfernt oder irgendeine Art von Verbesserung vorgenommen, für die eine Genehmigung erforderlich war? Sie wissen vielleicht nicht, weil es unwahrscheinlich ist, dass ein Investor jede ausgeführte Arbeit offenlegen wird. Einige Arbeiten hätten eine Genehmigung erfordern können, obwohl keine Genehmigungen erteilt wurden.

• Substandard-Baumaterialien

  Wenn der Zwangsversteigerungsflipper nicht zu den Luxusobjekten gehört, ist es wahrscheinlich, dass der Investor Bottom-The-Barrel-Geräte, Low-End-Schränke aus gepresstem Karton und billige Sanitärobjekte oder billiges Dual gekauft hat. Fensterscheiben, die schnell verschleißen können. Sie wissen nicht, ob der Auftragnehmer eine Half-Inch- oder Viertel-Zoll-Trockenbauwand verwendet hat, es sei denn, Sie nehmen die Abdeckungen ab und messen.

• Unterlizenzierte Unterauftragnehmer

  Es ist möglich, dass der Investor des Auftragnehmers undokumentierte / nicht lizenzierte Arbeitnehmer unterhalb des Mindestlohns eingestellt haben, um komplexe Aufgaben auszuführen, für die die Arbeitnehmer nicht ausgebildet waren. Sogar ein einfacher Job wie hängendes drywall, mudding und versandend kann falsch durchgeführt werden, und Sie werden nicht wissen, bis die Schrauben Monate heraus die Straße heraus knallen beginnen.

90-Tage-Umdrehungsregel

Die 90-Tage-Umdrehungsregel gilt für das Gewinnen des Titels. Viele Kreditgeber Richtlinien und Overlays erfordern, dass der Investor das Eigentum für mindestens 90 Tage besitzen, bevor der Kreditgeber des Käufers einen Kredit an diesen Käufer machen wird. Das Vertragsdatum muss mindestens 90 Tage nach der Aufzeichnung der Anlegerurkunde liegen.

Die FHA hob diese Regel vorübergehend vom 1. Februar 2010 bis zum 31. Januar 2011 auf. Es gibt jedoch auch während dieses Zeitraums Beschränkungen, von denen einige vom prozentualen Verhältnis des neuen Verkaufspreises zum ursprünglichen Verkaufspreis abhängen.

Die Bank kann Belege verlangen, um nachzuweisen, dass wesentliche Arbeiten abgeschlossen wurden, um den neuen Verkaufspreis zu rechtfertigen.

Mechanic's Liens auf Abschottung Flippers

In Kalifornien haben Subunternehmer zum Beispiel 90 Tage Zeit, um ein Mechaniker-Pfandrecht für unbezahlte Arbeit anzumelden. Das heißt, wenn ein Auftragnehmer einen Subunternehmer nicht bezahlt hat oder wenn Materialien unentgeltlich geliefert wurden, könnte ein Käufer feststellen, dass ein Pfandrecht gegen das Haus eingereicht wurde, nachdem das Haus die Treuhandschaft geschlossen hat.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}