Vergleichende Marktanalyse Definition in Immobilien

Definition :

Bei der Zusammenarbeit mit Verkäufern zur Ermittlung eines Listenpreises oder bei Kaufangeboten zur Überprüfung des Wertes vor Kaufangeboten betreiben Immobilienmakler einen sogenannten Vergleichsmarkt Analyse oder eine CMA.

Indem er zu verkauften Immobilienaufzeichnungen geht, wählt der Immobilienprofi kürzlich verkaufte Immobilien aus, die der betreffenden Immobilie ähnlich sind und sich in demselben geografischen Gebiet befinden. Durch Vergleichen dieser Eigenschaften und Anpassen von Merkmalsunterschieden wird eine Schätzung des Werts für die Objekteigenschaft vorgenommen.

Ein gründlicher Immobilienprofi wird jedoch eine zweite CMA für einen Verkäufer oder Käufer durchführen.

Eine zweite gründliche CMA würde Vergleiche mit den derzeit aufgelisteten ähnlichen Eigenschaften in diesem Gebiet beinhalten. Der gleiche Prozess würde verwendet werden, aber mit den aktuell aufgelisteten Eigenschaften. Dies würde eine Beurteilung des derzeitigen Wettbewerbs ermöglichen und könnte zu einer Erhöhung oder Verringerung der Schätzung auf der Grundlage der verkauften Immobilien führen.

Auch bekannt als: CMA, Vergleichbare Analyse

Qualität vergleichbarer Auswahlen

Entscheidend für die Genauigkeit eines CMA bei der Ermittlung des Marktwertes ist die Auswahl der am besten vergleichbaren Eigenschaften. Drei Agenten, die auch nur eine von drei oder vier vergleichbaren vergleichen, können sehr unterschiedliche Bewertungen erhalten. Dies passiert häufig, wenn ein Verkäufer für einen Listing Agent einkauft. Sie erhalten eine Schätzung von mehreren Agenten und sie sind über die Unterschiede überrascht. Unglücklicherweise ist oft derjenige, der ihnen die höchste Zahl gibt, derjenige, der die Auflistung erhält, und gewöhnlich ist es keine gute Zahl.

Es gibt mehrere Dinge, die man bei der Auswahl der Comps beachten sollte:

• Wenn die Immobilie verkauft wurde: Verkäufe von mehr als zwei oder drei Monaten in der Vergangenheit sind keine guten Comps, besonders in schnelllebigen Märkten. Je jünger die Verkäufe sind, desto unwahrscheinlicher ist es, dass sich der Markt genug bewegt hat, um die Verkaufspreise der Immobilien zum Zeitpunkt der CMA irrelevant zu machen.
• Wo sich das Objekt befindet: Die beste Situation ist, dass sich das Haus in der gleichen Unterteilung befindet. Das ist in vielen Fällen nicht möglich, so dass die nächste Überlegung darin besteht, Comps in der gleichen Umgebung oder im gleichen Bereich zu finden. Wenn Sie auf diesem Weg keine geeigneten Kompositionen erhalten können, sind möglicherweise sehr ähnliche Häuser in ähnlichen Unterteilungen in anderen Teilen der Stadt die einzige verfügbare Ressource.
• Merkmale des Hauses: Wenn es um die Anzahl der Schlafzimmer, Bäder, die Quadratmeterzahl des Hauses, die Größe des Grundstücks und andere Merkmale des Hauses geht, sollten die vergleichbaren Häuser so ähnlich wie möglich sein. Es ist selten, außer in großen Keks-Unterteilungen, dass Sie all diese Dinge genau vergleichen werden.

Qualität der Anpassungen

Der letzte Punkt oben bringt uns zu einer Diskussion darüber, wie wir unsere Berechnung für Unterschiede in den Strukturen kompensieren.Wir nehmen Anpassungen vor, ähnlich wie bei Gutachtern, um die Verkaufspreise der vergleichbaren Häuser an unsere Immobilien anzupassen.

Mit anderen Worten, wenn wir ein Haus mit 3 Schlafzimmern, 2 Bädern mit einer Garage für zwei Autos und einer Wohnfläche von 2100 Quadratfuß haben, werden wir versuchen, drei oder vier Comps mit all diesen Funktionen zu finden. .. Wir werden dies jedoch selten tun, daher müssen wir die Verkaufspreise anpassen.

• Nehmen wir an, ein Comp hat nur zwei Schlafzimmer. Wir müssen davon ausgehen, dass es für mehr Geld mit drei verkauft hätte, also werden wir etwas Geld zurück zu seinem tatsächlichen verkauften Preis hinzufügen, um es anzupassen, um drei Schlafzimmer gehabt zu haben. Das Gleiche gilt für Bäder und Garagenplätze.
• Wenn es umgekehrt ist, sagen wir drei Badezimmer, wenn unser Haus nur zwei hätte, dann würden wir den Wert eines Badezimmers vom Verkaufspreis in unserer Anpassung abziehen.
• Wir brauchen nichts mit dem Quadratmeter zu tun, bis wir unsere Berechnung abgeschlossen haben.

Nachdem wir unsere vergleichbaren Immobilienpreise angepasst haben, teilen wir jeden verkauften Preis durch seine Quadratmeter, um den verkauften Preis pro Quadratfuß zu erhalten. Wir berechnen die Durchschnittswerte für unsere drei oder mehr Comps, um einen Durchschnittswert pro Quadratfuß zu erhalten. Dann multiplizieren wir das einfach mit dem Quadratmeter unseres Subjekts, um unseren geschätzten aktuellen Marktwert zu ermitteln.

Dort hast du das große Bild, eine CMA zu machen, aber du wirst dich darin vertiefen und mehr lernen und üben wollen, bevor du sie für Klienten machst.