Vergleichende Marktanalyse (CMA) - Home Buying Terms

Bevor sie ein Haus auf den Markt bringen oder bei einem Immobilienmakler notieren, erhalten clevere Hausverkäufer eine vergleichende Marktanalyse, die in der Branche auch als CMA bezeichnet wird. Wahrscheinlich haben Sie Briefe oder Postkarten von lokalen Immobilienmaklern über CMAs erhalten. Diese Stellplätze bieten Ihnen einen kostenlosen Bericht, um Ihnen zu sagen, wie viel Ihr Haus wert ist. Verkäufer verwenden eine CMA, um die Preise für zu Hause herauszufinden.

Was ist eine vergleichende Marktanalyse?

Obwohl Berichte variieren können, von einer zweiseitigen Liste mit vergleichbaren Eigenheimverkäufen bis hin zu einem 50-seitigen umfassenden Leitfaden, hängt die Länge und Komplexität des Berichts von der Geschäftspraxis des Agenten ab.

Standard-Marktvergleichsanalysen enthalten jedoch folgende Daten:

• Aktive Listings

  Aktive Listings sind zum Verkauf stehende Immobilien. Diese Auflistungen sind nur insoweit wichtig, als sie Ihre Konkurrenz um Käufer darstellen. Sie sind kein Indikator für den Marktwert, da Verkäufer alles fragen können, was sie für ihr Zuhause wünschen. Es bedeutet nicht, dass die Preise realistisch sind. Die angebotenen Verkaufspreise reflektieren nicht den Marktwert, bis sie verkaufen, und auf den Märkten der Käufer zum Beispiel verkaufen die meisten für viel weniger.

• Pending Listings

  Ausstehende Verkaufshäuser sind früher aktive Listings, die unter Vertrag stehen. Sie sind noch nicht geschlossen, also noch kein vergleichbarer Verkauf. Sofern der Listingagent nicht bereit ist, Informationen über den ausstehenden Verkauf zu teilen - und viele nicht -, werden Sie den tatsächlichen Verkaufspreis erst nach Abschluss der Transaktion kennen. Ausstehende Verkäufe bis geben jedoch an, in welche Richtung sich der Markt bewegt. Wenn Ihr Zuhause über dem Listenpreis dieser ausstehenden Verkäufe liegt, könnten Sie längerem DOM ausgesetzt sein.

• Verkaufte Listen

  Häuser, die in den letzten sechs Monaten geschlossen wurden, sind Ihre vergleichbaren Verkäufe. Dies sind die Verkäufe, die ein Sachverständiger bei der Bewertung Ihres Heims für den Käufer zusammen mit den ausstehenden Verkäufen (die wahrscheinlich zu dem Zeitpunkt, zu dem Ihr Haus verkauft wird, geschlossen haben) verwenden wird. Schauen Sie lange und hart auf die vergleichbaren Verkäufe, denn das ist Ihr Marktwert.

• Off-Market / Withdrawn / Cancelled

  Dies sind Eigenschaften, die aus verschiedenen Gründen vom Markt genommen wurden. Normalerweise ist der Grund, warum Häuser vom Markt genommen werden, weil die Preise zu hoch waren. Die Medianpreise dieser Gruppe werden fast immer höher sein als die Medianpreise vergleichbarer Verkäufe. Die Listen stornieren jedoch auch aus folgenden Gründen:

1. Reue des Verkäufers. Die Verkäufer entschieden, dass sie sich nicht von ihrem Zuhause trennen können und nicht mehr verkaufen wollen.
2. Preis zu hoch. Niemand machte ein Angebot, oder die einzigen Angebote waren Billigangebote, die abgelehnt wurden.
3. Die DOM waren zu lang. Agenten ziehen manchmal Einträge zurück, um sie als neue Auflistung zurückzusetzen und Käufer zu täuschen.
4. Reparaturanforderungen. Die Häuser waren einmal unter Vertrag und nach der Hausinspektion verlangte der Käufer Reparaturen, die der Verkäufer ablehnte.
5. Der Verkäufer hat den Agenten entlassen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass unglückliche Verkäufer einen Agenten feuern und einen neuen Agenten einstellen.

• Abgelaufene Listings

  Diese Gruppe wird den höchsten durchschnittlichen Verkaufspreis widerspiegeln, da sie nicht verkauft wurden und wahrscheinlich einen unangemessenen Preis hatten. Einige der abgelaufenen Einträge können auch als aktiver Eintrag angezeigt werden, der von einem neuen Agenten zu einem neuen Preis aufgeführt wird. Listings laufen auch aus, weil sie nicht aggressiv vermarktet wurden oder weil das Haus Reparaturen benötigte.

Vergleichbare Verkäufe prüfen

Vergleichbare Verkäufe sind diejenigen, die Ihrem Zuhause am ähnlichsten sind. Es ist schwierig, ein dreistöckiges Haus mit einem einstöckigen Haus zu vergleichen. Wählen Sie die Häuser aus dieser Liste aus, die in Größe, Form und Zustand größtenteils identisch mit Ihrem Zuhause sind. Beispiel:

• Ähnliche Quadratmeterzahl

  Bewerter vergleichen Häuser anhand von Quadratmeterzahl. Größere Quadratfuß Häuser sind weniger pro Quadratfuß als kleinere Quadratfuß Häuser. Die Varianz zwischen einer Gruppe von Häusern mit einem mittleren Preis von idealerweise sollte nicht mehr als 200 bis 400 Quadratfuß, plus oder minus.

• Ähnliches Baujahr

  Idealerweise sollte das Alter des Hauses - das Jahr, in dem es gebaut wurde - innerhalb weniger Jahre von anderen vergleichbaren verkauften Häusern sein. Mischaltersunterteilungen sind üblich. Zum Beispiel in einem Bereich von Sacramento, eine Unterteilung besteht aus Häusern in den 1950er Jahren gebaut, und dann springen sie ein paar Jahrzehnte in die 1970er Jahre. Obwohl die Häuser nebeneinander liegen, verkaufen sich die Häuser, die mit Charakter aus den 1950er Jahren beladen sind, für mehr als ihre neueren Brady Bunch Gegenstücke. Wenn Ihr Haus 1980 gebaut wurde, sagen wir, und neue Häuser auf der Straße für mehr verkaufen, können Sie nicht den gleichen Preis wie ein neues Haus befehlen.

• Ähnliche Annehmlichkeiten, Upgrades und Bedingungen

  Schätzer ziehen Werte von Ihrem Zuhause ab, wenn andere Häuser Upgrades haben und Ihre nicht. Ein Haus mit einem Swimmingpool hat einen anderen Wert als ein Haus ohne Pool. Ein komplett renoviertes Haus ist mehr wert als ein Fixierer. Häuser mit einem Bad sind weniger wert als Häuser mit zwei oder mehr Bädern. Zurückgestellte Wartung wird gegen Sie zählen.

• Standort

  Jeder weiß, dass Immobilien auf "Standort, Standort, Standort" geschätzt werden, aber haben Sie darüber nachgedacht, was das bedeutet? Ein Haus mit Blick auf die Stadt zum Beispiel ist mehr wert als ein Haus mit einer Betonwand. Häuser an belebten Verkehrsstraßen sind deutlich weniger wert als Häuser in ruhigen Straßen. Vergleichen Sie Ihr Zuhause mit denen an ähnlichen Orten. Wenn Ihr Haus auf der anderen Straßenseite von einem Kraftwerk liegt, suchen Sie nach anderen Häusern mit Kraftwerksbelichtung oder solchen, die entlang von Bahngleisen liegen, unter anderen unerwünschten Orten.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}