Elemente der vergleichenden Marktanalyse oder CMA

Erfahrung und Marktgebietswissen:

Wenn Sie neu in der Immobilienbranche sind oder neu in der Region sind, sollten Sie Hilfe erhalten. Ein CMA ist nicht nur Vergleichsmathematik. Eine gründliche Kenntnis der Dynamik des Immobilienverkaufs in dem spezifischen Bereich ist erforderlich, um auf der Grundlage der präsentierten Daten eine Einschätzung zu treffen. "Immobilien sind lokal" ist ein bekanntes Zitat, weil es wahr ist, und Sie müssen alles über Ihren lokalen Markt erfahren.

Mit anderen Worten müssen Sie etwas über Ihren Markt wissen und warum Häuser in einem Gebiet anders und zu höheren oder niedrigeren Preisen verkaufen als vergleichbare Häuser in einem anderen Gebiet.

Es kann katastrophal sein, nur Zahlen zu vergleichen, ohne die Nachbarschaft und die Eigenschaften zu kennen. Die einzige wichtigste Aktivität in einem CMA ist die Auswahl vergleichbarer Eigenschaften.

Sorgfältig erfasste vergleichbare Eigenschaften:

Bei der Auswahl von Eigenschaften, die Sie als vergleichbar mit Ihrer Subjekteigenschaft ansehen, sind folgende wichtige Überlegungen zu berücksichtigen:

• Statistisch gesehen liegt der Umsatz weit über oder unter dem Großteil der Gruppe. sind verdächtig. Es gibt wahrscheinliche Gründe für die Abweichung. Wenn Sie genug Comps in der letzten Zeit haben, werfen Sie den Weg zu hoch und viel zu niedrige Verkaufspreise.

• Stellen Sie sicher, dass Sie nicht verwendete Kompositionen rechtfertigen können. Wenn Sie ein vergleichbares nicht für angemessen halten, haben Sie einen guten Grund. Wenn Sie später von Ihrem Kunden gefragt werden, warum Sie ein bestimmtes Zuhause nicht genutzt haben, möchten Sie in der Lage sein, wahrheitsgemäß zu antworten und Ihre Handlungen zu rechtfertigen.

• Ziehen Sie vergleichbare Eigenschaften aus dem Bereich der Objekteigenschaften oder so nahe wie möglich. Wenn es nicht möglich ist, in der gleichen Umgebung genügend Comps zu finden, kann es notwendig sein, einige aus einer ähnlichen Gegend in einem anderen Teil der Stadt zu verwenden.

• Verwenden Sie verkaufte Vergleichsdaten, die nicht zu alt sind. Bleiben Sie so aktuell wie möglich. In schnellen Märkten ist dies einfach, aber nicht so sehr, wenn der Umsatz langsam ist. Wenn Sie mehr als zwei oder drei Monate zurückgehen müssen, müssen Sie wahrscheinlich für den langen Zeitraum einige subjektive Anpassungen vornehmen. Es ist nicht einfach, da es keine Regel gibt, wie man es genau macht.

• Wenn die Menge es zulässt, verwenden Sie nur ähnliche Konstruktionstypen. Ein Beispiel könnte sein, dass Ihr Thema Eigentum ein einziges Haus ist und viele der Comps sind zwei Geschichten. Mit unserer alternden Bevölkerung werden viele Senioren auf der Suche nach einem einstöckigen Haus, so könnte es mehr gefragt sein.

Wert für Eigenschaftsunterschiede anpassen:

Beim Vergleich ähnlicher Eigenschaften gibt es immer Unterschiede. Stellen Sie sicher, dass Sie den Wertschätzwert Ihrer Objekteigenschaften für die Unterschiede zu den vergleichbaren Eigenschaften anpassen:

• Addieren oder subtrahieren Sie den Wert für die Differenz in Partie oder Flächengröße.

• Gleiches gilt für Merkmalsunterschiede wie Schlafzimmer, Bäder, Garage usw.

• Betrachten Sie Finanzierungsunterschiede, die den Verkaufspreis beeinflusst haben könnten. Die Finanzierung des Verkäufers kann manchmal zu einem höheren Preis führen, der für eine Immobilie gezahlt wird, die nicht mit ihrem wahren Wert zusammenhängt. Denken Sie daran, dass es sich um Transaktionen mit "armen Länge" handeln muss. Es sollte keine besonderen Situationen, Familienverkäufe, Notverkäufe usw. geben.

Eine aktuelle Analyse des Wettbewerbsmarktes:

Ein vollständiger und ausführlicher Bericht an Ihren Inserenten / Kunden kann ohne eine vergleichbare Marktanalyse von die Eigenschaften aufgeführt und konkurrieren mit ihrer Heimat zu der Zeit. Ihre Listenpreisempfehlung kann nach oben oder unten geändert werden, abhängig davon, wie viele Häuser zu diesem Zeitpunkt in der Region gelistet sind und welche Listenpreise sie haben.

Das Wissen, dass einige der am höchsten verkauften Comps aus Perioden mit sehr geringem Lagerbestand stammen, könnte dazu führen, dass Sie Ihre Listenpreisschätzung etwas nach unten korrigieren, wenn der aktuelle Markt einen deutlich höheren Bestand hat. Wenn Sie in die andere Richtung gehen und weniger Häuser zur Verfügung stehen, können Sie möglicherweise Ihren Angebotspreis erhöhen.

Ergebnisse, die in einem leicht verständlichen Format angezeigt werden:

Dies ist keine Werbung für "hübsch". Es gibt Softwarelösungen für fast jedes MLS-System, die sehr ausgereifte Berichte für eine vergleichende Marktanalyse erstellen. Der Wert ist in den Daten und Ihrer Interpretation davon. Lassen Sie den Glanz der "Präsentation" nicht wichtiger werden als die Auswahl und Interpretation der Daten.